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1、碧桂園、萬達(dá)、綠地都怎么玩房地產(chǎn)眾籌5月29日下午，中國房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟在上海成立。目前，綠地、萬達(dá)、萬科、遠(yuǎn)洋已相繼公布了眾籌戰(zhàn)略，而碧桂園在5月29日眾籌聯(lián)盟成立當(dāng)天，宣布將碧桂園上海嘉定項(xiàng)目作為首個(gè)眾籌開發(fā)項(xiàng)目。由碧桂園提供產(chǎn)品，中國平安的平安好房提供平臺(tái)。其實(shí)，在碧桂園之前，萬達(dá)掌門人王健林已在4月15日的深交所演講中提到：萬達(dá)將以眾籌為切入口，從重資產(chǎn)模式向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型；4月25日，綠地已經(jīng)展開眾籌試點(diǎn)，建設(shè)中的世界第三高樓宣布眾籌一個(gè)億標(biāo)的。假如說綠地和萬達(dá)還算是冷兵器，那房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟可以算是火炮了：碧桂園、寶龍地產(chǎn)、大華集團(tuán)、金地集團(tuán)、綠地集團(tuán)、綠城集團(tuán)、融創(chuàng)、世貿(mào)房地產(chǎn)、萬科2、萬通控股、中國平安組成的中國房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟，也將是中國地產(chǎn)史上第一個(gè)巨無霸聯(lián)盟！將這個(gè)聯(lián)盟冠以眾籌之名，也可見地產(chǎn)圈對(duì)互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型的決心之堅(jiān)，隨著互聯(lián)網(wǎng)金融的在近兩年的井噴之勢(shì)，地產(chǎn)金融由早年的信托模式向當(dāng)下時(shí)髦房產(chǎn)眾籌轉(zhuǎn)型已箭在弦上。2015年，或許就是房產(chǎn)眾籌整體啟動(dòng)的歷史元年。一、碧桂園牽手中國平安打造首個(gè)眾籌項(xiàng)目碧桂園上海嘉定項(xiàng)目將以一平方米作為眾籌單位，投資者可以購買，在樓盤完成后，就擁有了某一套樓房整體或者部分的權(quán)益。之后，投資者可以選擇眾籌權(quán)利轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)、直接擁有該套住房，或者是委托開發(fā)商賣房后轉(zhuǎn)成收益權(quán)。據(jù)悉，參與碧桂園嘉定項(xiàng)目開發(fā)眾籌的人士大部分是對(duì)該項(xiàng)目感興趣的人，即未來的購3、房者。投資者可提出對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃、開發(fā)、建設(shè)等環(huán)節(jié)的建議，參與到項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)、裝修設(shè)計(jì)、社區(qū)配套等過程中，一定程度上實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品“定制化”。碧桂園聯(lián)席總裁兼執(zhí)行董事朱榮斌介紹，認(rèn)購項(xiàng)目眾籌金融產(chǎn)品者，不但可以參與到項(xiàng)目開發(fā)的全過程，還可以獲得份額轉(zhuǎn)讓、優(yōu)惠購房和項(xiàng)目分紅等多重收益。對(duì)于碧桂園這次為何會(huì)選擇與中國平安聯(lián)手推出首個(gè)眾籌開發(fā)項(xiàng)目，一方面，今年4月，平安集團(tuán)斥資62.95億港元持股9.9%，成為了碧桂園第二大股東。碧桂園當(dāng)時(shí)就表示：“這是雙方管理層基于兩家公司共同的戰(zhàn)略愿景，未來將在不同領(lǐng)域展開合作。”對(duì)于碧桂園眾籌能降低房價(jià)20%30%，一位曾任職碧桂園項(xiàng)目總的業(yè)內(nèi)人士對(duì)明源君表示：碧桂園4、本身在市場競爭中就是采用低價(jià)策略，他的產(chǎn)品價(jià)與周邊市場的同類產(chǎn)品價(jià)差一般為20。因?yàn)楸坦饒@打通了上下游的產(chǎn)業(yè)鏈，各項(xiàng)綜合成本均較市場價(jià)低，所以他的最終成本是低的。鑒于此，此次眾籌項(xiàng)目的價(jià)格能降到比同類產(chǎn)品低2030，是有可能的。二、綠地、地產(chǎn)寶和世界第三高樓眾籌要說房產(chǎn)眾籌，綠地可以說是這個(gè)即將發(fā)起的地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟里布局最早的企業(yè)。今年4月13日，綠地聯(lián)手螞蟻金服旗下的招財(cái)寶和平安旗下的陸金所，發(fā)行了第一期年化收益率6.4%，總規(guī)模2億，名為“綠地地產(chǎn)寶”的線上理財(cái)產(chǎn)品。該產(chǎn)品上線后半小時(shí)內(nèi)即售罄，融資金額用于綠地位于江西南昌的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。僅僅12天后，綠地位于武漢的世界第三高樓-綠地6065、項(xiàng)目宣布聯(lián)手國內(nèi)最大房產(chǎn)眾籌平臺(tái)中籌網(wǎng)金發(fā)起606眾籌，預(yù)計(jì)年化收益率15%，總規(guī)模為1億元，周期為18個(gè)月。該項(xiàng)目被圈內(nèi)視為房產(chǎn)眾籌領(lǐng)域的標(biāo)桿項(xiàng)目。據(jù)悉，綠地此次眾籌世界第三高樓，除了傳統(tǒng)的1年半之后出售獲益之外，還將聯(lián)手中籌網(wǎng)金參與整個(gè)“眾籌10樓”的招商及增值運(yùn)營。內(nèi)部人士稱，綠地正在全國推行類似于Wework的短租移動(dòng)辦公模式，內(nèi)部代號(hào)為Gwork。而綠地606的眾籌10樓將成為Gwork模式的一個(gè)重要試點(diǎn)：預(yù)計(jì)綠地將投資數(shù)千萬人民幣將整個(gè)10樓改造成為一個(gè)可以“拎包辦公”的超現(xiàn)代、科技感極強(qiáng)的眾創(chuàng)空間，創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)在里面可以享受到完善的公共服務(wù)和先進(jìn)的移動(dòng)辦公技術(shù)。Gwork的模式的切入6、還意味著這層眾籌的10樓在不久之后就將產(chǎn)生租金收益，而眾籌人享受到的收益將由開發(fā)商讓利、租金收益、資產(chǎn)增值三部分構(gòu)成，這種業(yè)務(wù)模式已完全不同于最早的房產(chǎn)眾籌，更接近于國外流行的地產(chǎn)基金REITs。這種”Gwork+準(zhǔn)REITs“的眾籌模式是由綠地和中籌網(wǎng)金聯(lián)手打造，而后者被圈內(nèi)視為是綠地試水房產(chǎn)眾籌的”白手套“。在山頭林立的房產(chǎn)眾籌圈內(nèi)，該公司是國內(nèi)第一家宣布獲得融資的房產(chǎn)眾籌平臺(tái)。知情人士透露，綠地旗下的產(chǎn)業(yè)基金就是其談判中下一輪融資的領(lǐng)投方。綠地在互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域的布局還不僅于此：5月28日，綠地旗下的綠地香港宣布成立綠地金服，同時(shí)公布的還有與陸金所、眾安保險(xiǎn)、東方資產(chǎn)的戰(zhàn)略合作協(xié)議。綠地金7、服總裁楊曉冬表示：未來三年，綠地金服目標(biāo)是平臺(tái)交易量突破1000億，注冊(cè)用戶突破300萬，打通500個(gè)社區(qū)。三、萬達(dá)的眾籌戰(zhàn)略與綠地的白手套在行業(yè)起步之初通過參股控股間接切入新興行業(yè)領(lǐng)域，在局勢(shì)明朗之后通過定增并購手段把參股公司收回到上市公司主體內(nèi)進(jìn)一步提升股價(jià)，這種手段被資本圈內(nèi)稱為“手套戲法”。“中籌網(wǎng)金或許就是綠地試水眾籌的白手套。”業(yè)內(nèi)人士分析稱，雖然明面上只是業(yè)務(wù)關(guān)系，但不排除雙方在背后已有深層的戰(zhàn)略布局。種種跡象可以才綠地近期資本市場風(fēng)起云涌中窺見一斑。業(yè)內(nèi)人士稱，在國內(nèi)的房產(chǎn)眾籌行業(yè)內(nèi)，中籌網(wǎng)金在交易規(guī)模上不及京東眾籌與平安好房，但在垂直細(xì)分領(lǐng)域，資產(chǎn)獲取、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)控制8、能力與資源整合能力上，其一直呈現(xiàn)出極其強(qiáng)悍的能力。該人士稱，除了在綠地的多地事業(yè)部都開始準(zhǔn)備發(fā)起摩天大樓眾籌之外，該平臺(tái)還在近期宣布與騰訊的戰(zhàn)略合作：通過開設(shè)一級(jí)眾籌頻道解決平臺(tái)流量，打通財(cái)付通和微信支付增強(qiáng)用戶流暢體驗(yàn)等。整合各方優(yōu)勢(shì)，將互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+金融的模式最大程度替代傳統(tǒng)地產(chǎn)金融的新興引擎。無獨(dú)有偶，2015年持有物業(yè)面積全球最大的萬達(dá)集團(tuán)與作為2014年全球最大開發(fā)商的綠地在房產(chǎn)眾籌的戰(zhàn)略定位上幾乎一致地高調(diào)。在4月15日深交所舉行的內(nèi)部演講上，萬達(dá)掌門王健林第一次提到了萬代的轉(zhuǎn)型路線：從以售養(yǎng)租的重資產(chǎn)模式過度到萬達(dá)輸出模式，人人參與投資的輕資產(chǎn)模式。王健林放言：盡管今年萬代開張9、的商業(yè)體還全部是重資產(chǎn)，但到2017年以后，萬達(dá)要保證每年50個(gè)萬達(dá)廣場的速度，其中40個(gè)將是輕資產(chǎn)模式。在萬達(dá)的輕資產(chǎn)邏輯里，一方面將依靠基金保險(xiǎn)等外都機(jī)構(gòu)投資者，另一方面將自行發(fā)售“眾籌模式”的理財(cái)產(chǎn)品來構(gòu)建融資管道，為此萬達(dá)已經(jīng)在今年成立了萬達(dá)金融電商，并收購行業(yè)內(nèi)位列前十的支付公司-快錢來構(gòu)架新興的地產(chǎn)金融版圖。對(duì)于萬達(dá)的眾籌戰(zhàn)略，在新浪微博上，中籌網(wǎng)金的創(chuàng)始人唐人在萬達(dá)王健林的轉(zhuǎn)型講話下評(píng)論稱：“萬達(dá)眾籌戰(zhàn)略與中籌網(wǎng)金生態(tài)平臺(tái)極其相似。我們?cè)诋a(chǎn)業(yè)布局與其不能相敵，但萬達(dá)的高庫存是戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的累贅。利用好萬達(dá)去庫存的周期（文中提到2017年后，也就是2年時(shí)間），我們作為第三方平臺(tái)輕資產(chǎn)運(yùn)10、作和獨(dú)立公正性凸顯。”可見兩代地產(chǎn)人對(duì)眾籌的戰(zhàn)略定位都是一致的。四、大佬們的眾籌動(dòng)作A 郁亮：萬科將轉(zhuǎn)型成為一家眾籌公司萬科“小草計(jì)劃”的核心是鼓勵(lì)員工在萬科“城市配套服務(wù)商”的產(chǎn)業(yè)鏈上下游，自由破土，開創(chuàng)個(gè)人事業(yè)。萬科除了幫助孵化提供數(shù)額不等的資金入股項(xiàng)目，提供合作方、專家等資源支持外，還可以在兩年內(nèi)為離職員工保留職位。4月15日，萬科集團(tuán)正式下發(fā)了這份名為萬科集團(tuán)內(nèi)部創(chuàng)業(yè)管理辦法的文件。努力轉(zhuǎn)型的萬科，正想盡一切辦法尋找白銀時(shí)代的船票，這個(gè)計(jì)劃背后其實(shí)是萬科激發(fā)員工參與感，改革管理制度的一部分。郁亮的最終目標(biāo)，是把他現(xiàn)在的位置金字塔的塔尖削平，把未來的萬科變成一家平行架構(gòu)，員工和合作伙伴都11、是合伙人的眾籌公司。為了這個(gè)目標(biāo)，郁亮正在內(nèi)部管理制度的各個(gè)層面，開展一場大刀闊斧的組織架構(gòu)變革。首先就是2014年公布的“項(xiàng)目跟投制”，目的是激發(fā)一線公司管理層的生產(chǎn)力，據(jù)董秘譚華杰透露，截至2015年3月，萬科共有4837人參與跟投，占全公司地產(chǎn)編制人員的68%。B 綠城的眾籌試驗(yàn)：難題已突破近期將有動(dòng)作2014年8月，宋衛(wèi)平稱：藍(lán)城旗下一家公司已經(jīng)在眾籌開發(fā)領(lǐng)域擁有很深入的研究，該公司早在去年初就已經(jīng)參與了房產(chǎn)眾籌開發(fā)，所參與開發(fā)的項(xiàng)目已經(jīng)開始動(dòng)工建設(shè)。據(jù)浙江綠城佳園建設(shè)工程管理有限公司董事長李園介紹，綠城上述項(xiàng)目有一定特殊性。原先拿地的企業(yè)當(dāng)時(shí)已經(jīng)資不抵債，當(dāng)?shù)卣疄榱藥椭淝鍍攤鶆?wù)，12、允許改變土地性質(zhì)，變更為居住用地，并以較低的價(jià)格轉(zhuǎn)讓。正因土地的價(jià)格相對(duì)于市場公開拍賣價(jià)較低，這一地塊才較其他項(xiàng)目更有吸引力。由于是眾籌開發(fā)，藍(lán)城只負(fù)責(zé)代建而不是自己出資，因此可以讓出一部分開發(fā)利潤，加上項(xiàng)目本身因?yàn)楂@得土地的渠道特殊，地價(jià)也要比周邊便宜，這才使得上述樓盤最后能以低于市場30%左右的價(jià)格進(jìn)行眾籌開發(fā)。和普通房地產(chǎn)項(xiàng)目相比，上述項(xiàng)目的另一個(gè)特殊性在于，由當(dāng)?shù)厣虝?huì)負(fù)責(zé)人動(dòng)員幾家企業(yè)一同組建公司參與眾籌。企業(yè)的負(fù)責(zé)人出資認(rèn)籌大戶型產(chǎn)品，剩余的都是小戶型房源。C 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)再牽手京東金融開啟房產(chǎn)眾籌遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與京東金融5月27日下午在北京召開新聞發(fā)布會(huì)，宣布雙方將進(jìn)行第二次合作，將從6月1日起正式推出“金融+”計(jì)劃，活動(dòng)內(nèi)容包括首付分期、裝修貸款等。據(jù)了解，京東金融將聯(lián)合遠(yuǎn)洋新推出一款名為“白居易”的互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，可為購房者提供購房首付分期服務(wù)，首付款最長可分期24個(gè)月，遠(yuǎn)洋為購房者承擔(dān)6個(gè)月的分期利息。此外，交房后，京東金融則可為業(yè)主提供10萬元額度的“裝修白條”，即將京東金融原有的“白條”服務(wù)，擴(kuò)展到裝修貸款，額度為10萬元，可用于在京東商城線上購買家電。屆時(shí)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)將拿出全國13個(gè)城市24個(gè)項(xiàng)目近萬套房源參與活動(dòng)。根據(jù)遠(yuǎn)洋方面的解釋，此次活動(dòng)最大的亮點(diǎn)在于首付分期，遠(yuǎn)洋與京東共同拿出了大量資金，以免息來降低購房門檻，目的是吸引更多的年輕用戶參與其中。