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1、商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)定位商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)定位要素要素一個商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā),業(yè)態(tài)定位應(yīng)該是首要問題,也是一個商業(yè)項目能否成功開發(fā)的關(guān)鍵,只有確定了經(jīng)營哪種業(yè)態(tài),才好進(jìn)行建筑規(guī)劃設(shè)計, 方向找對了,招商才行之有效,商鋪才好銷售。遺憾的是絕大多數(shù)開發(fā)商和住宅代理商都不太清楚如何給商業(yè)地產(chǎn)定位， 僅僅是憑感覺猜測這個物業(yè)大概能做什么。經(jīng)?？梢月牭侥衬忱峡偅哼@個項目應(yīng)該可以做個超市，某某策劃總監(jiān)說： 可能做個家電賣場好一點， 我們可以把國美招來大家對于商業(yè)項目的定位還處在感覺猜測的階段，這樣做自然很容易出現(xiàn)定位偏差，結(jié)果會是，你照百貨的結(jié)構(gòu)做了，百貨招不來，改招超市，超市又嫌結(jié)構(gòu)不合理，改，動作太大，費(fèi)用又成了問2、題。結(jié)果超市、百貨都來不了，招商成問題，成了市場上常見的“問題商業(yè)”。實際上，大部份企業(yè)通常都有自己的選址標(biāo)準(zhǔn)，定位只有符合該業(yè)態(tài)的選址標(biāo)準(zhǔn)，商家才會來。所以，商業(yè)項目的業(yè)態(tài)定位是一套科學(xué)的，系統(tǒng)的工程，需要大量務(wù)實的市場調(diào)查和專業(yè)的評估考查，才能找出最適合該項目經(jīng)營的業(yè)態(tài)。商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容很多，包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析，生活結(jié)構(gòu)研究，城市發(fā)展規(guī)劃和政策研究、未來商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量分析、商圈的調(diào)查等。其中，核心是商圈調(diào)查。至少要做以下三個方面的調(diào)查：（一）、商圈人口狀況調(diào)查。1、人口基數(shù)（城鎮(zhèn)人口數(shù)量）2、人口密度。3、人均可支配收入（富裕程度）。4、購買力：人均生活支出、人均食品支出等5、商圈內(nèi)3、常住人口、流動人口、工作人口的數(shù)量與比例6、客流走向7、商圈人口職業(yè)組成結(jié)構(gòu)。8、千人轎車擁有量9、商圈內(nèi)人口消費(fèi)習(xí)慣與需求調(diào)查。10、商圈內(nèi)人口年齡結(jié)構(gòu)與消費(fèi)群的變化。（二）、商圈內(nèi)商業(yè)環(huán)境調(diào)查和行業(yè)調(diào)查。1、商圈的零售飽和指數(shù)（IRS）調(diào)查。2、商業(yè)街的業(yè)態(tài)組成。3、商圈內(nèi)各行業(yè)的規(guī)模、數(shù)量、經(jīng)營狀況及品牌調(diào)查。4、商圈街道的交通狀況，交通運(yùn)輸是否順暢、項目跟前是否有車站。是否最接近購買力。5、各行業(yè)相互關(guān)聯(lián)性：如果在同一地區(qū)有過多的同行業(yè)商店，勢必影響下同來的經(jīng)營效果，例如電玩、KTV 等行業(yè)，這是商業(yè)的趨異性；但另一方面，有的行業(yè)趨于扎堆，例如服裝、鞋帽等行業(yè)，這是行業(yè)的趨同性；同時商圈的某些商業(yè)又能帶動其它的商業(yè)，例如百貨、超市業(yè)通常能帶起餐飲、服飾等行業(yè)，這是行業(yè)的共生性。（三）、業(yè)態(tài)定位之前，可以先擬定兩三個業(yè)態(tài)，并分別進(jìn)行專項行業(yè)調(diào)查。內(nèi)容包括：1、商圈內(nèi)擬定業(yè)態(tài)的行業(yè)飽和