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1、1文萊園商業業態規劃建議方案文萊園商業業態規劃建議方案一、一、區域區域1 1、規劃及現狀規劃及現狀我項目為鳳嶺南東盟商務區 12 園區之一，與領事館區相毗鄰，為政府重點規劃發展區域，定位為承載中國東盟商品貿易的平臺，但目前區域仍處于建設階段，市政配套及生活配套仍不完善，區域商業還處于啟動階段，周邊較多項目均在開發建設，僅有少數項目已建成交付使用，且入住率低，受限于市政規劃，12 園區內及領事館區均為低矮建筑，居住密度低，周邊消費客群有限，較大的制約了消費人流的形成，旅游性客群也未入場，影響了區域商業的快速發展。2 2、交通流向交通流向從上圖的區域交通流向看，項目并非處于主干道或次干道位置，而是2、處于主支本案本案主干道主干道次干道次干道次干道次干道主支道主支道2道上，交通流量小，途徑客流不高，加之周邊小區入住率不高，短期內不利于項目人氣的形成，小眾群體的非常規消費（非周期性消費）業態及日常生活消費業態較難支撐項目商業的快速成型。3 3、客群客群從區域客群看，500 米步行消費圈內，覆蓋的已入住小區少，短期內消費人群不足；但在 5 公里車行消費圈內，存在大量客群，可覆蓋鳳嶺南片區的“上東國際” 、“翡翠園” 、 “盛天茗城” 、 “保利 21”等居住人群較多的小區，以及鳳嶺北片區的“榮和山水” 、 “德瑞花園”等項目，如何吸引車行客流，將是項目業態定位的重點。4 4、周邊業態周邊業態本案3、本案500米步行消費圈米步行消費圈5 公里車行消費圈公里車行消費圈步行3從周邊業態分布情況看，已成型商業均以滿足小范圍客群日常生活消費需求的小型餐飲、便利店、藥店、煙酒、通訊、美容美發等業態為主，僅有“上東國際”已初步形成以辦公、 “白金級”酒店住宿、大型休閑娛樂會所、大型品牌餐飲為主營業態，以日常生活基本需求為輔的豐富的多種業態。二、二、項目定位項目定位綜合以上分析，據我項目體量及周邊環境情況，我項目定位基本方向為：1、跳開片區，覆蓋區域，以車行客戶為主要客群；2、滿足必須性、周期性商務型、旅游型及生活型、特色餐飲、休閑、娛樂消費；3、滿足中高端商務、旅游等特定客群住宿的酒店配套；4、環境景觀資源型、大體量、規?；?，區域配套型商業。業態規劃定位：業態規劃定位：【榮和山水商業】【榮和山水商業】主要業態為小型主要業態為小型休閑休閑、 餐飲及日常生餐飲及日常生活配套活配套， 滿足小區內滿足小區