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1、歡樂海岸購物中心、餐飲娛樂區經營測算報告一、基礎數據二、項目業態組合規劃三、經營收入預測四、相關參考資料1、都市娛樂區規劃建筑面積：28.58萬2、商業部分規劃建筑面積：16.03萬（不含停車場） 占都市娛樂區規劃建筑面積56%一、基礎數據3、購物中心、餐飲娛樂區出租平均實用率：75%餐飲娛樂區實用率93%的數據說明：東區規劃總面積5.5萬平方米，除去影院1萬平方米，酒店5000平方米，創展中心3000平方米后，剩余的建筑面積為3.7萬平方米，此部分的的實測面積為34680.19平方米，折算成實用率為93.7%。1、基本業態零售類：國際名牌服飾專門店、精品超市、家居生活館、活力運動城、休閑時尚2、基地、潮流數碼港、珠寶名表名飾專門店、名牌化妝品綜合店、時尚皮鞋皮具專賣店餐飲類：酒吧、餐廳、特色小吃、茶館娛樂類：KTV、電影院、家庭娛樂其 他：會所酒店公寓類（城市會所、酒店、SOHO）綜合服務類（含健身會所、美容美發SPA、銀行服務、名車展廳、教育培訓、生活配套、書吧等）創意文化類（創展中心、漁村博物館）二、項目業態組合規劃2、業態比例（1）項目總體業態比例零售：餐飲：娛樂：其他 = 33：26：13：28（2）購物中心業態比例零售：餐飲：娛樂：其他 = 60：25：10：5購物中心業態比例詳解餐飲娛樂區業態示意圖（3）餐飲娛樂區業態比例餐館：酒吧：娛樂：其他 = 57：8：33：2（43、）深圳商業個案業態組合對比：A、在歡樂海岸總體業態組合比例中，餐飲、娛樂及文化創意、配套服務占了絕對比重，高達67%，這說明我們的業態規劃是符合都市娛樂綜合性、豐富性的定位的。B、購物中心業態組合比例與深圳市主要商業購物中心業態組合比例吻合，反映了購物中心業態規劃組合符合行業的業態組合規律。（5）對比說明：3、業態組合基本策略1）在一般情況下，商業零售比例較高的業態盈利率較高，餐飲娛樂比例較高的業態盈利率較低。但實際調查結果和客戶初步反饋表明，本項目特色鮮明的餐飲娛樂能迅速聚集人氣，提升品牌影響力，因此我們選擇比一般的購物中心更高的餐飲、娛樂及創意文化業態比例作為商業初始化經營的基本策略。2）在本項目商業人氣市場形成，品牌知名度和客戶忠誠度提高后，我們有可能采取逐步提高零售比例，進而增加整體收益的調整策略。1、購物中心、餐飲娛樂區收入主要來源（1）來源：租金收入、物業管理費、停車費及其它收