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三分鐘搞懂房地產(chǎn)“并表”(3頁).doc
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2022-04-27
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1、三分鐘搞懂房地產(chǎn)“并表”!并表,對于很多房地產(chǎn)的朋友來講,是一個陌生而又覺得特別高端的詞匯。不經(jīng)意間地把并表掛在嘴邊,才似乎感覺自己做的是投資,但是聽過來聽過去好像又不是特別明白,談起來是真特么沒有底氣,比如這個并表到底是并什么表?并表對于房地產(chǎn)發(fā)展商有什么意義?在合作開發(fā)過程中是否都要去爭取并表權(quán)呢?感謝曉東這位朋友在星球(房地產(chǎn))中問到這樣一個好問題:今天我們就來好好聊聊房地產(chǎn)“并表”,希望能花大概三分鐘的時間讓大家真正看懂并表,以后在談判桌上自然能夠縱橫馳騁了。如果要透徹地了解并表,那么就得先花一分鐘時間了解一下什么是“控股”。說到控股,很多人可能就要表示不屑了,控股誰不懂?是的,控股誰2、不懂呢,我們只能說可能懂得還不夠深入??毓傻暮x在這里就不細表,從理論上說控股公司要達到對其它公司的完全控制,必須持有被控股公司絕對多數(shù)份額的股份,比如大家見得比較多的是 51%以上(兩方合作) ,2/3 以上(三方合作) ,3/4 以上(四方合作) ,但是在激烈的房地產(chǎn)市場當中,多家和諧底價摘牌的情況是在太多,一般持股比例能夠達到 3040%甚至更低便可以達到控股的目的;只有絕對控股以后這樣才能保證控股公司(母公司)在被控股公司(子公司)的股東大會上表決時處于絕對支配的地位,保證符合母公司利益的提案能夠順利通過。接下來我們再來說并表。并表其實是一個略詞,全稱應(yīng)該叫合并報表,再細一點說應(yīng)該叫合3、并財務(wù)報表。在我們實際的房地產(chǎn)開發(fā)運作過程中,往往是集團母公司通過不斷地組建新的子公司來實現(xiàn)多級控股(在房地產(chǎn)行業(yè)中,通常是每獲取一宗土地,便成立一個項目公司) ,比如一個集團公司(母公司)控制若干個區(qū)域公司(子公司) ,而某些區(qū)域公司又控制多個項目公司(“孫公司”) ,而“孫公司”又控制“孫孫公司”等。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,由于母公司與子公司都是獨立的法律實體或會計主體,因此他們必須編制各自的財務(wù)報表。但是集團的最高管理層為了解公司整體的運營情況,就需要將母公司與子公司的財務(wù)報表進行合并,通過合并的財務(wù)報表提供綜合全面的信息。同時,集團外部信息使用者(如投資者、債權(quán)人、金融機構(gòu)、政府部門等)而言,為了避免企業(yè)集團利用對子公司的控制關(guān)系,通過內(nèi)部交易、轉(zhuǎn)移價格等手段人為操縱集團利潤,也要求編制合并財務(wù)報表。除此之外,企業(yè)將所有控股子公司的業(yè)績合并財務(wù)報表以后,可以體現(xiàn)自己的銷售規(guī)模,可進一步
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