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1、購物中心業(yè)態(tài)組合分析與建議購物中心業(yè)態(tài)組合分析與建議一、商業(yè)業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)規(guī)劃的定義（一）商業(yè)業(yè)態(tài)的定義商業(yè)業(yè)態(tài)指的是經(jīng)營(yíng)者為滿足不同的消費(fèi)需求而形成的經(jīng)營(yíng)模式或經(jīng)營(yíng)形態(tài)，其分類的主要依據(jù)包括經(jīng)營(yíng)主體目標(biāo)市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)理念、服務(wù)功能、選址要求、立店規(guī)模、商品結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)等諸方面。城市綜合體內(nèi)主要的商業(yè)業(yè)態(tài)包括：購物中心、酒店、寫字樓、公寓、住宅等等；而其中購物中心內(nèi)的業(yè)態(tài)主要有：百貨店、零售型專業(yè)店、專賣店、特色超市、大型綜合超市、電影城、娛樂中心（KTV、電玩等）、健身中心、大型中式酒樓、特色餐飲美食廣場(chǎng)、美容院及發(fā)廊、銀行、便利店、折扣店、專業(yè)市場(chǎng)等。（二）商業(yè)業(yè)態(tài)組合與規(guī)劃所謂業(yè)態(tài)組合就是指綜合體或2、購物中心根據(jù)自身的定位確定商業(yè)業(yè)態(tài)的種類和每一種商業(yè)業(yè)態(tài)在購物中心中的分布及分配比例的過程。業(yè)態(tài)組合涉及三個(gè)層面的問題：1、業(yè)態(tài)的選擇：一個(gè)綜合體或是購物中心究竟應(yīng)該承載哪些功能、涵蓋哪些業(yè)態(tài)；2、配比的問題：各業(yè)態(tài)在綜合體或購物中心中的占比及每一業(yè)態(tài)中具體每個(gè)業(yè)種數(shù)量的多少以及相互的比例關(guān)系；3、落位與分布的問題：各業(yè)態(tài)在綜合體或購物中心的區(qū)位與業(yè)態(tài)之間的相互關(guān)系。對(duì)不同的業(yè)態(tài)如何進(jìn)行有效的劃分與組合，不僅關(guān)系到廣場(chǎng)定位的實(shí)現(xiàn)、客流的共享，更關(guān)系到經(jīng)營(yíng)收益的最大化。二、業(yè)態(tài)規(guī)劃的基本原則1、定位優(yōu)先的原則單個(gè)綜合體或購物中心的業(yè)態(tài)組合須服務(wù)于公司整體戰(zhàn)略的發(fā)展要求。購物中心業(yè)態(tài)的選擇與配比規(guī)3、劃須符合城市綜合體的整體定位， 滿足商家的經(jīng)營(yíng)需要和消費(fèi)者的消費(fèi)需求。 綜合體或購物中心的定位包括三個(gè)層面：1）整體的功能性定位：即綜合體（購物中心)要實(shí)現(xiàn)哪些基本的功能。位于不同城市不同區(qū)域?qū)傩缘某鞘芯C合體，由于區(qū)位特征不同，其承載的基本功能及扮演的角色也會(huì)有較大的區(qū)別，如上海五角場(chǎng)萬達(dá)廣場(chǎng)屬于城市中心（副中心）型城市綜合體，北京 CBD 萬達(dá)廣場(chǎng)為城市特定功能區(qū)域內(nèi)的綜合體，而寧波萬達(dá)廣場(chǎng)則屬于典型的郊區(qū)型城市綜合體。2）目標(biāo)客群的選擇：位于不同類型的城市以及城市不同區(qū)位的城市綜合體，其目標(biāo)消費(fèi)人群的結(jié)構(gòu)、消費(fèi)能力以及消費(fèi)傾向會(huì)有所差別，這必然會(huì)影響到綜合體（尤其是購物中心）內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)種類的選擇及各業(yè)態(tài)的配比。3）規(guī)模選擇：城市綜合體（購物中心）的面積、大小及橫豎向空間結(jié)構(gòu)。2、功能性選擇是業(yè)態(tài)組合規(guī)劃的基礎(chǔ)綜合體（購物中心）的立地條件與周圍的商業(yè)環(huán)境與競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)不同，其功能結(jié)構(gòu)也將有所