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1、 購物中心成功的基因解讀購物中心成功的基因解讀：規(guī)劃設計規(guī)劃設計 文文/ /熊杰熊杰 購物中心項目的規(guī)劃設計包括購物中心項目的方案設計、初步設計及施工圖設計等。項目規(guī)劃與設計對于項目的成敗有極大的決定作用，其中，尤其以方案設計為重中之重：方案設計可以稱之為宏觀設計，牽涉到用地分配、功能分區(qū)和規(guī)劃、外部交通設計、及城市環(huán)境設計，將決定購物中心項目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內(nèi)空間的合理動線布局等。初步設計及施工圖設計可以稱之為微觀設計， 即在方案設計基礎上進行純建筑工程角度的深化、細化。購物中心規(guī)劃設計必須體現(xiàn)設計師的建筑美學概念和市場概念，如2、 果不能實現(xiàn)這樣的目標，無疑其設計是失敗的，投資商、開發(fā)商將承受因此造成的損失。 為什么規(guī)劃設計對購物中心如此重要為什么規(guī)劃設計對購物中心如此重要？ 原因很簡單，購物中心規(guī)模龐大，業(yè)態(tài)復合程度極高，客流量大，所面對的兩級客戶零售商、消費者有復雜的需求組合，這些對購物中心的規(guī)劃設計提出了要求。購物中心牽涉到的經(jīng)營業(yè)態(tài)有主力店、半主力店、專賣店、娛樂設施、餐飲設施等。不同規(guī)模的購物中心里面的業(yè)態(tài)類型有多有少，其中超級購物中心 SHOPPING MALL 里面的業(yè)態(tài)組合最全、最多。以上各種經(jīng)營業(yè)態(tài)的經(jīng)營商基本上都是采取租用商鋪的方式，其中主力店作為購物中心重要的組成部分，往往有一定的獨立性；半主力店3、專賣店、餐飲、娛樂等設施基本上都以獨立鋪位商鋪的形式分布其中。 購物中心的規(guī)劃設計不僅僅體現(xiàn)的是建筑美學概念,更重要的是要和市場的現(xiàn)實與潛在的需求充分結合， 因此,需要認真思考解決大量客流和與定位相匹配的廣泛類型各種業(yè)態(tài)商家所帶來的復雜需求，這些就是購物中心規(guī)劃設計的特點。 一一設計參數(shù)高取值設計參數(shù)高取值 商業(yè)地產(chǎn)購物中心的開發(fā)與住宅“買家即用家”不同，商業(yè)物業(yè)購物中心面向商家與消費者兩級客戶，所以在前期規(guī)劃設計時，既要考慮到未來租戶的差異化需求，又需深入分析未來消費者對空間的心理感受。筆者在實際工作中發(fā)現(xiàn)越來越多的購物中心開發(fā)商開始重視前期規(guī)劃設計本應提倡，但值得注意的是時下各商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在通道、層高等細節(jié)方面均要求設計師以“高標準”取值，這種“高標準”通常對于定位高端、創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)物業(yè)硬件當然有益，但也需在具體操作中做到因地制宜，要有一 “度”的把握，以避免發(fā)生“矯枉過正”的狀況，限制