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1、碧桂園碧桂園 ” 最大的優勢就是最大的劣勢最大的優勢就是最大的劣勢 1.為什么碧桂園在廣州之外水土不服？為什么碧桂園在廣州之外水土不服？ 2.從管理角度，談談碧桂園的管理模式？從管理角度，談談碧桂園的管理模式？ 3.碧桂園在銷售策劃中存在什么樣的問題？碧桂園在銷售策劃中存在什么樣的問題？ 碧桂園碧桂園 中國馳名商標企業碧桂園，成立于1992年，2007年在香港聯交所 主板上市，是一家以房地產為主營業務，涵蓋建筑、裝修、銷售、 物業管理、酒店開發及管理等行業的國內著名的綜合性房地產開 發企業。 碧桂園競爭優勢：碧桂園競爭優勢： 低成本采購、物美價廉的住宿條件低成本采購、物美價廉的住宿條件 規?；?、復制的建設開發模式規模化復制的建設開發模式 人性化的五星級服務人性化的五星級服務 高品質的企業文化高品質的企業文化 為什么碧桂園在廣州之外水土不服？為什么碧桂園在廣州之外水土不服？ 碧桂園的一些物美價廉、規模化復制建設等優勢模式在拓展 至全國時，出現了諸多水土不服，我們小組討論后概括了以 下四點： a.“碧桂園有一個前提條件，一定要依托大城市。” b. 前期市場調查沒做到位，通常大型的開發商在決定進入一個 新區域時，會委托調研機構進行包括消費能力、品牌認可度 等研究。但碧桂園在進入全國范圍時，沒有調研分析，出現 了疏漏。 c.碧桂園的規?；瘡椭仆瑯映霈F水土不服的現象，原本的戶型 設計在其他地區3、很難復制，在規?；瘑栴}上反應遲鈍。 d. 碧桂園的建筑方面矛盾顯現，項目開得太多，供應不上，原 材料短缺，房屋質量距離“物美價廉”越來越遠。 問題 碧桂園的管理模式 一、碧桂園的流水線式的管理模式 二、矩陣式的項目管理方式 三、碧桂園的人力管理 碧桂園的流水線式的管理模式 1、速度 碧桂園一般項目概念設計1天即可完成，多數 項目可以在獲得土地使用權后幾天內開工。碧桂 園獲得土地使用權證后，立即進行50%以上土地 面積的開發，從拿地到預售平均7個月，從預售到 結算約8-10個月。 依托廣東省已開發城市的大盤效應，在項目 周邊先拿小幅土地，然后加速開發，周期縮短至 34個月，有大盤開發模式之外，再4、加一種“短 平快”模式。 碧桂園的流水線式的管理模式 2、成本與價格 碧桂園成本控制一方面在于其低成本土地儲 備，另一方面則在于碧桂園對開發流程的控制。 從某種意義上來說，碧桂園是真正意義上實現了 工業化生產的住宅開發商。 通過業務鏈整合，牢牢掌握設計、施工、綠 化、裝修、物業服務、酒店經營等每個環節，很 少外包，從而在保證規模擴張的同時成本得到有 效控制。這些大盤規模通常在幾千畝以上，建筑 面積達幾百萬平米，如此龐大的建筑項目也便于 實現規?；瘡椭埔约敖档筒少彸杀?。 此外，碧桂園亦建立起強勢的集中式采購體 系，并逐漸削減向單一供應商采購總額的比例。 從某種程度上來說，碧桂園是國內最大限度 用5、資金快速周轉來實現其風險防范的房地產企業， 同時在土地、管理及流程管理上極大限度的壓縮 成本來達到實現利潤的目的。 碧桂園是目前國內將房地產開發流程產業化 做得最好的公司。他們就像流水線一樣高速生產 和銷售著自己的別墅。 矩陣式的項目管理方式 5萬員工看老板一人：碧桂園是一個以職能部門縱 向管理為主，大總部小地方的管理體系。雖然這種 管理方式避免資源閑置，但是會導致雙重領導，這 樣使楊國強一個人無法處理很多決策，外人又很難 調動控制。 碧桂園的人力管理 一、優秀人才挑大梁 二、企業理想贏得人才眷顧 優秀人才挑大梁 善待人才，大力培養和使用優秀人才，是碧桂 園贏得事業成功和發展的基礎。 在人才的6、選用上，碧桂園不搞論資排輩，只看 重品行和能力，可以說真正做到了不拘一格。 碧桂園集團人力資源部總監楊從容說了這樣 一句話：“碧桂園提供一個賽馬場，只要你有能 力，就一定會有機會，因為每一個人都希望有一 個展示自己的舞臺?！?企業理想贏得人才眷顧 希望社會因我們的存在而變得更加美好！我們 要做有良心，有社會責任感的陽光企業。這是碧 桂園的企業理想和企業文化的核心，也是碧桂園 立業和發展的根本。 這樣崇高的社會責任，使得那些有理想、有 抱負的大學生找到了一個理想的歸宿，認為碧桂 園的文化理念與自己的理想相契合，并足以引領 自己去實現。他們從四面八方匯聚而來，加入到 了碧桂園的行列，為實現共同理想7、而去努力。 問題 碧桂園在銷售策劃中的問題 一、開發模式建立在規模開發快速銷售基礎上，導 致資金周轉不靈。 二、 碧桂園開發速度過快，導致很多服務和管理方 面無法顧及，這將導致碧桂園口碑和信譽損失。 三、 商品房“低質風”正在全國范圍蔓延。 廣東省質監局近期公布了2008年對廣東部分 商品樓等工程質量的專項監督抽查結果，佛山的 高明碧桂園2期、中海文華熙岸花園1期、水悅城 邦、廣州的羅馬家園，珠海的中天維港、仁恒星 園等大型房地產企業開發的樓盤被列入“黑名 單”。 臺山碧桂園的房子也出現墻壁裂縫、滲水、 漏水等問題。連碧桂園在廣東省外的第一個項 目長沙碧桂園1期，也曝出質量問題，并可能 導致了8、銷量不佳。 四、市場調查缺乏真實性。 在市場營銷方案制訂時，往往以見報的信息 為依據，其收集的信息偏差較大。 需求調查方面既缺少專業咨詢，也很少進行 實地調研，對房地產消費者的調查，包括購買類 型調查及購買者心理，對競爭者的調查，包括銷 售動態、優勢、借鑒經驗等分析不足，這在一定 程度上制約了房地產營銷水平的提高，直接影響 了到房地產企業經濟效益和社會效益。 五、價格策略單一陳舊。 從定價角度看，大多是以低價開盤，逐步提 高，缺少有機的調節和合理的升降。 從價格策略看，如折扣價格策略、變動價格 策略等都基本類同，雖然普遍懂得時間變動的價 格策略，有些樓盤也推出個案變動策略，但大多 停留在實際操作過程，缺少先期的理論定位。 六、促銷策略單一。 從表面上看，房地產營銷氣氛比較濃烈，但 深入分析便不難發現不少問題。 從廣告策略方面看，局限于一般的信息發布 廣告，最多在編排形式上作些處理，至于廣告目 標、針對性、物業命名及形象、媒體運作、文案 處理等方面都遠遠滯后于行業對房地產營銷。