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1、前言前言前言前言十分感謝貴司邀請我司參與本項目的全案策劃工作，使我司有幸與貴司共同探討、研究本項目未來之商業(yè)發(fā)展方向。自開始參與本項目以來，我司對本項目周邊區(qū)域、輻射范圍進行了大量的調查研究，并針對本項目進行多種可行性策劃案之研討。我司相信，憑借我司多次從事策劃工作積累之經驗，定能為貴司提供具有指導意義的專業(yè)建議。本項目全案策劃報告共包括四部分內容：市場調研報告、項目定位報告、產品定位報告及營銷推廣報告。我司堅信，上述報告所提供的全部內容將在貴司對本項目全案運作過程中提供極大協(xié)助。全案策劃報告將從客觀的角度、以科學的方法進行分析與論證，最大限度的排除市場對于本項目各種不利因素的干擾，充分挖掘和2、發(fā)揮項目的強勢資源，實現(xiàn)項目開發(fā)經濟效益和社會效益的最大化。本部分報告（市場調研報告）的主要目的是利用詳細、深入、客觀、準確的市場調研，了解項目周邊市場環(huán)境、掌握與項目相關的市場信息，通過分析、研究得出有效結論，以此確定本項目商業(yè)物業(yè)的發(fā)展可行性，為項目市場定位和產品定位提供充分的支持和依據 。1 1 11. . .望京地區(qū)研究望京地區(qū)研究望京地區(qū)研究望京地區(qū)研究1.11.11.11.1望京區(qū)域概況望京區(qū)域概況望京區(qū)域概況望京區(qū)域概況望京居住區(qū)從 1992 年開始動工，到 1997 年起陸續(xù)開始交付使用，預計規(guī)劃至 2010 年基本結束。望京住宅社區(qū)位于東北四環(huán)外，首都機場與舊城區(qū)之間。望京居3、住社區(qū)總占地面積 860 公頃，其中建設用地 510 公頃，總建筑面積約 1000 萬平方米。望京新城由中心區(qū)及外圍區(qū)組成，中心區(qū)包括 A、B 兩個部分，其中 A 區(qū)為住宅區(qū)，B 區(qū)為大型公共建筑和商貿區(qū)（主要包括金融、貿易、商業(yè)、旅游、文化娛樂等設施） 。經過近些年來的不斷建設與發(fā)展，望京社區(qū)現(xiàn)已基本符合成為一個市政基礎設施較為完善的新興大型住宅社區(qū)。1.1.11.1.11.1.11.1.1地區(qū)人口地區(qū)人口地區(qū)人口地區(qū)人口目前望京地區(qū)的住宅建筑面積為 500 萬平方米，總戶數約 7 萬戶，目前望京常住人口約 20 萬人左右，規(guī)劃居住人口為 35 萬。望京地區(qū)樓盤的中高價位客觀顯示出望京社區(qū)居民具有較高的收入水平，知識層次和職業(yè)層次相對較高，消費能力較強。社區(qū)居民年齡構成以 25-45 歲為主，演藝界人士、企業(yè)管理者、外企職工、律師、醫(yī)生、記者、外籍人士等較多，中產階層比重較大，其中外籍人