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1、圍城困局，謹(jǐn)慎前行商業(yè)綜合體的發(fā)展趨勢(shì)及成功要素 RESEARCH 研究報(bào)告2如今中國商業(yè)地產(chǎn)正處于商業(yè)模式的轉(zhuǎn)型過程，各地如雨后春筍般涌出的商業(yè)綜合體帶來了一個(gè)個(gè)如同圍城般的困局。“外面的人想走進(jìn)來，里面的人想走出去”，這是對(duì)于如今商業(yè)綜合體市場(chǎng)現(xiàn)狀的最好寫照。深耕于一線大城市的外資及港資開發(fā)商想要開拓二三線城市，卻因?yàn)槎€市場(chǎng)趨于飽和而躊躇不前。而占據(jù)二三線城市半壁江山的本土開發(fā)商，想要進(jìn)軍一線城市卻頻頻受挫。本份報(bào)告旨在通過討論研究商業(yè)綜合體市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀來討論開發(fā)中可能遇到的問題。從城市發(fā)展的角度，通過分析城市與商業(yè)綜合體之間的關(guān)系，運(yùn)用統(tǒng)計(jì)方法構(gòu)造出的判斷標(biāo)準(zhǔn)萊坊城市發(fā)展綜合指數(shù)來研2、究全國主要城市商業(yè)綜合體開發(fā)的分布以及體量，得出商業(yè)綜合體開發(fā)并不應(yīng)該一哄而上，而應(yīng)規(guī)劃出與自身?xiàng)l件相匹配的開發(fā)量的結(jié)論。其次，從開發(fā)商角度，了解主流開發(fā)商對(duì)于開發(fā)商業(yè)綜合體的態(tài)度，提出成功開發(fā)商業(yè)綜合體的三要素，即選址、業(yè)態(tài)組合以及資產(chǎn)運(yùn)營。最后輔以典型商業(yè)綜合體案例研究，以期能夠找到商業(yè)綜合體項(xiàng)目成功的基本思路。最后，希望這份關(guān)于商業(yè)綜合體的研究報(bào)告能夠幫助開發(fā)企業(yè)對(duì)于目前國內(nèi)綜合體開發(fā)情況有大致了解，以便今后更有針對(duì)性的拿地開發(fā)；同時(shí)，關(guān)于如何成功開發(fā)運(yùn)營綜合體的關(guān)鍵因素，也希望能給發(fā)展商帶來一些啟發(fā)，進(jìn)而避免陷入商業(yè)綜合體開發(fā)的圍城困局，淹沒在綜合體開發(fā)的大潮之中。摘要本 份 報(bào) 告 3、旨 在 通 過 研 究 商 業(yè) 綜 合 體 市 場(chǎng) 發(fā) 展 現(xiàn)狀 來 討論開發(fā)中可能遇到的問題。報(bào)告主要結(jié)論：全國各地都存在商業(yè)綜合體開發(fā)過量的現(xiàn)象，二、三線城市商業(yè)綜合體在短期內(nèi)出現(xiàn)集中供應(yīng)，供需失衡使商業(yè)開發(fā)運(yùn)營日趨艱難。城市發(fā)展與商業(yè)綜合體關(guān)系密切，將帶動(dòng)商業(yè)綜合體快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好以及公共配套完善對(duì)于綜合體開發(fā)起到十分積極的推動(dòng)作用。辦公、購物中心以及酒店三者的業(yè)態(tài)協(xié)同性最優(yōu)，這三種業(yè)態(tài)是商業(yè)綜合體開發(fā)最普遍的組合，其它對(duì)于綜合體依賴較小的業(yè)態(tài)，比如文化藝術(shù)中心、會(huì)展等則具有錦上添花的效果。內(nèi)地開發(fā)商后來居上，與外資開發(fā)商分庭抗禮，內(nèi)地開發(fā)企業(yè)近幾年在綜合體開發(fā)上積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，很多內(nèi)資企業(yè)已經(jīng)可以操作大體量的綜合體項(xiàng)目。不過后期運(yùn)營方面，與外資開發(fā)商（含港資）相比，依然存在經(jīng)驗(yàn)不足的短板。選址、業(yè)態(tài)組合、營運(yùn)策略已成為商業(yè)綜合體開發(fā)的三大關(guān)鍵問題，這三個(gè)問題也是商業(yè)綜合體開