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1、曹將誠品POLY 2016商鋪返租經(jīng)營探討曹將誠品目錄C O N T E N T S曹將誠品 曹將誠品4一、商鋪市場發(fā)展趨勢當“一鋪養(yǎng)三代”已成往事：2005年到2011年全國銷售商業(yè)地產(chǎn)平均面積為6.7億平方米，而到2016年全國可售商業(yè)地產(chǎn)面積達到12.6億平米，而年均去化面積只從6500萬平方米增長到8000萬平方米，平均去化周期已經(jīng)達到14.8年。供求關(guān)系的失衡使商鋪庫存危機愈演愈烈 四大一線城市除北京以外，深圳、上海、廣州近10年來商鋪庫存量均持續(xù)走高，供求比分別達到2.82、1.33和1.36，二、三線城市商鋪積壓的情況則更為嚴重曹將誠品5“一鋪養(yǎng)三代”“講故事”銷售“眼見為實”賣2、方市場均衡市場買方市場商鋪供應(yīng)量稀缺，市場飽和度低，商鋪銷售難度很低商鋪供應(yīng)量提升，競爭加劇，常規(guī)銷售難度較高，“造概念”營銷盛行商鋪供過于求，過度競爭，商鋪銷售及經(jīng)營難度高 全民搶鋪階段 講故事畫大餅階段 兌現(xiàn)投資價值階段 一、商鋪市場發(fā)展趨勢商鋪銷售經(jīng)歷了三個時代：曹將誠品一、商鋪市場發(fā)展趨勢商鋪投資者的進化過程：商鋪稀缺階段兌現(xiàn)投資價值階段地段、資金商圈規(guī)劃、周邊人流、項目定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃、項目運營計劃、招商情況講故事畫大餅階段項目地段、項目規(guī)劃、預期回報、資金投入全民搶鋪有閑錢投資的客戶專業(yè)商鋪投資客戶了解項目的小區(qū)業(yè)主自用客戶隨著商鋪投資價值減弱，投資商鋪的客群不斷收窄，投資的目的性和3、專業(yè)性也不斷提升，現(xiàn)在購買商鋪的以本小區(qū)/周邊小區(qū)業(yè)主和專業(yè)的商鋪投資客戶為主，這些投資者的決策依據(jù)更趨向理智與細致，客戶最關(guān)注的是可預期實現(xiàn)的真實回報，而商業(yè)產(chǎn)品的未來升值空間關(guān)鍵在于商業(yè)運營。供求關(guān)系變化實體經(jīng)濟衰退導致投資風險增大投資回報減少曹將誠品商鋪運作模式的新思路1、輕資產(chǎn)化：通過發(fā)行商鋪的REITs，將商鋪輕資產(chǎn)化。通過REITs模式或許能部分解決營銷端的任務(wù)指標問題，但搭建REITs平臺對我們提出了考驗，前端整合金融資源，后端提升運營能力，同時堅持風險底線，才能實現(xiàn)快速穩(wěn)健的發(fā)展。 *REITs(Real Estate Investment Trusts，房地產(chǎn)投資信托基金)是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。 REITs的收益主要來源于租金收入和房地產(chǎn)升值。2、返租經(jīng)營