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1、同策咨詢 專業至上 服務至誠1外高橋項目拿地前期定位報告2011/01同策咨詢 專業至上 服務至誠2 2報告結構區域背景1物業市場2土地價值評估3方案建議4區域規劃項目認知區域土地市場區域房地產市場住宅市場酒店市場商業市場E03-03地塊評估物業定價E03-07/E03-08地塊評估戶型建議方案建議景觀建議同策咨詢 專業至上 服務至誠3 3PART 1 區域背景 項目認知區域規劃區域房地產市場區域土地市場同策咨詢 專業至上 服務至誠4 4本案位于浦東區外高橋板塊東溝鎮，處于中外環之間外高橋板塊外高橋新市鎮E03-03E03-07E03-08洲海路張楊北路啟帆路繁錦路中冶尚城E03-03地塊現狀2、E03-07與E03-08地塊現狀同策咨詢 專業至上 服務至誠5 5E03-03E03-07E03-08洲海路張楊北路啟帆路繁錦路張揚北路啟帆路繁錦路文化中心圖書館（已建成）洲海路項目周邊目前人氣不足、配套較為欠缺。 東側張揚北路：新市鎮的兩條主軸之一，是E03-03和E03-07地塊的東邊界。軌道交通六號線張楊北路達E03-07地塊。路東側規劃新市鎮的政治、經濟中心，目前尚未動工，預計將于2015年后投入使用。 南側啟帆路：E03-07和E03-08地塊南邊界。路南規劃為商業用地，目前尚未動工。而該地塊南側即為金地住宅項目未未來城，已售完。 西側繁錦路和社區教育學校：繁錦路為E03-08地塊3、西邊界，而E03-07和E03-03地塊西側E03-08地塊北側規劃為社區教育學校和一個商辦綜合項目。目前這兩個項目尚未動工。繁錦路西面為中冶尚城住宅項目。已售完。 北側洲海路：新市鎮的兩條主軸之一，是E03-03地塊的北邊界。目前洲海路北面仍存在許多工廠，如東方液壓廠。 文化中心圖書館： E03-07和E03-03之間為新市鎮文化中心圖書館。目前已建成，但尚未投入使用。同策咨詢 專業至上 服務至誠7從經濟指標來看，地塊規模不大，限制性條件較為適中物業類型E03-03E03-07E03-08占地面積(公頃)1.661.320.67建筑面積(萬方)3.992.371.21容積率2.41.81.8土地性質旅館業用地商住（居住90%，商業10%）商住（居住90%，商業10%）綠化率35%30%30%建筑密度20%40%40%中小戶型20/9020/90限高限高60米限高45米限高45米全裝修比例