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1、南京地產南京鳳凰項目市場定位報告1第二章第二章 市場環境分析市場環境分析第一節第一節 宏觀政策環境宏觀政策環境一、國家經濟發展形勢及宏觀房地產市場形勢一、國家經濟發展形勢及宏觀房地產市場形勢從近幾年的經濟發展情況看，國民經濟發展總體形勢較好，國內生產總值保持持續增長，物價穩定，居民消費價格總水平不斷上漲，國家經濟處于平穩快速的增長階段。目前房地產業已經發展成為我國經濟發展的一個重要支柱產業，房地產市場體系已經基本形成，房地產業增加值占 GDP 的比重也已上升到一個不可或缺的地位。為了控制房價過快增長，抑制投資過熱，國家連續出臺了兩次“國八條”， 然而房價上升之勢依舊不減，之后“國六條”應運而出2、，表明政府整治房地產行業的決心。二、相關房地產政策本項目可能產生的影響相關房地產政策本項目可能產生的影響【可能的不利影響】“自 2006 年 6 月 1 日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積 90 平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發建設總面積的 70%以上。 ”該條政策將會對大面積住宅的市場供應造成影響，抑制消費者購房信心。對本項目而言，須解決大體量的高端住宅供應通過規劃審核這一問題。“加強拆遷計劃管理，合理控制城市房屋拆遷規模和進度。 ”拆遷進度和規模的控制是否得當，很大程度是影響本項目能否順利發展完畢，獲得預期效益的關鍵。營業稅的征收增加了短期投機者的3、交易成本，同時對長線投資者的信心也有一定程度的影響。對首付比例的提高一方面控制了投資性購房者的數量，另一方面也促使購房者對面積的追求更加理性。近期南京取消了對產權式商鋪銷售許可證的發放，這使得商業地產又喪失了一個的經營和銷售的途徑，而本項目商業面積較多，這一政策南京地產南京鳳凰項目市場定位報告2的實施，無疑增加了該項目商業運作的難度。【可能的有利影響】大戶型供應減少，市場機會凸現。面對政策調控力度的加強，眾多開發企業紛紛將產品面積調整到 90 平方米以下。 而從南京上半年市場供銷情況來看，大面積戶型產品供銷兩旺，城中片區更是出現供不應求的局面，因此本項目的市場機會大幅增加。隨著拆遷規模的進一步控制，政府對市區拆遷土地的出讓將越來越謹慎，本項目土地資源稀缺的優勢將進一步凸現。二手房交易的成本的增加間接被轉嫁給購房者，在一定程度上促使很多購房者轉向商品房市場，如何增強本項目的市