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1、僅供與貴司交流。* *世聯(lián)專業(yè)服務(wù)之_綜合體2綜合體和單一物業(yè)的比較綜合體特性綜合體特性3綜合體項(xiàng)目在定位過程中的思考關(guān)鍵點(diǎn)綜合體項(xiàng)目在定位過程中的思考關(guān)鍵點(diǎn)世聯(lián)觀點(diǎn)世聯(lián)觀點(diǎn)1. 綜合體物業(yè)的發(fā)展模式及核心驅(qū)動(dòng)力2. 不同類型的物業(yè)在綜合體中承擔(dān)的功能3. 各種物業(yè)類型之間的相互影響4. 開發(fā)時(shí)序與物業(yè)價(jià)值最大化的關(guān)系41. 綜合體物業(yè)的發(fā)展模式及核心驅(qū)動(dòng)力世聯(lián)觀點(diǎn)世聯(lián)觀點(diǎn)根據(jù)項(xiàng)目的區(qū)位及產(chǎn)業(yè)資源，結(jié)合市場條件，確定有可能成為項(xiàng)目核心驅(qū)動(dòng)力的物業(yè)類型，進(jìn)而確定項(xiàng)目的發(fā)展模式。52. 不同類型的物業(yè)在綜合體中承擔(dān)的功能世聯(lián)觀點(diǎn)世聯(lián)觀點(diǎn) 酒店：項(xiàng)目標(biāo)志性物業(yè)，定義項(xiàng)目整體檔次 商業(yè)：可實(shí)現(xiàn)較高利潤2、，承擔(dān)某種社會(huì)職能，可以塑造與其他項(xiàng)目較大的差異，項(xiàng)目的活力核心。 寫字樓：價(jià)值標(biāo)桿，可樹立項(xiàng)目高端形象。 公寓：保證開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流來源，滿足中長期居住者需求在既定的開發(fā)目標(biāo)和限制條件下，需要結(jié)合不同物業(yè)所承擔(dān)的功能來確定項(xiàng)目的功能組合和規(guī)模配比。63. 各種物業(yè)類型之間的相互影響世聯(lián)觀點(diǎn)世聯(lián)觀點(diǎn)u與單個(gè)物業(yè)的研究方法不同的是，在研究綜合體項(xiàng)目過程中需采用相關(guān)分析法。u例如在確定項(xiàng)目的整體規(guī)劃時(shí)，必須考慮各個(gè)物業(yè)之間的相互影響從而確定建筑單體的位置排布。商業(yè)商業(yè)辦公辦公酒店酒店公寓公寓 作用 相互關(guān)系 提升整體檔次的有力手段 標(biāo)志性（尤其是對外地和外籍人士） 實(shí)現(xiàn)較高的銷售價(jià)格 保持物業(yè)形象 3、外向性較強(qiáng)的組成部分 可以塑造與其他項(xiàng)目較大的差異 保證開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流的來源 滿足中長期居住者需求 商業(yè)為寫字樓、酒店和公寓提供配套 商業(yè)可能對公寓帶來負(fù)面影響 酒店為公寓或者辦公提供共享的服務(wù)和配套設(shè)施 酒店可以提高項(xiàng)目整體檔次 寫字樓為商業(yè)、酒店和公寓帶來潛在客戶 寫字樓可提高商業(yè)整體檔次 寫字樓與酒店可共享大堂 公寓為商業(yè)提供客源 公寓可能降低項(xiàng)目整體檔次74. 開發(fā)時(shí)序與物業(yè)價(jià)值最大化的關(guān)系世聯(lián)觀點(diǎn)世聯(lián)觀點(diǎn)綜合體物業(yè)價(jià)值的最大化包含兩個(gè)方面的含義，一、最大限度的實(shí)現(xiàn)各個(gè)物業(yè)自身的價(jià)值二、避免各物業(yè)之間的負(fù)面影響。正確的開發(fā)時(shí)序?qū)τ趯?shí)現(xiàn)綜合體物業(yè)價(jià)值的最大化有著極為重要的意義。 首先，各物業(yè)功能和性質(zhì)的不同決定了入市時(shí)機(jī)的差異。例如商業(yè)入市必須在社區(qū)成熟以后，而為了樹立項(xiàng)目品牌形象，酒店或?qū)懽謽琼?xiàng)目一般先期入市。 其次，不同物業(yè)之間的影響也對入市時(shí)機(jī)有一定的選擇。例如寫字樓優(yōu)先于公寓