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1、沈陽綜合體項目沈陽綜合體項目前期市場已經(jīng)及初步前期市場已經(jīng)及初步定位與特色建議定位與特色建議1.0 沈陽整體概況及未來規(guī)劃沈陽整體概況及未來規(guī)劃圖1.1：沈陽在中國的地理位置1.1 城市概況城市概況l沈陽位于中國的東北地區(qū)，是東北三省中遼寧省的省會，同時也是東北地區(qū)經(jīng)濟(jì)、文化、交通、金融和商業(yè)的中心；l早期沈陽作為東北地區(qū)的政治軍事重鎮(zhèn)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心成為了清王朝的發(fā)源地，遺留下故宮、北陵等歷史文化遺跡；l沈陽是中國最重要的重工業(yè)城市之一，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)曾經(jīng)面臨挑戰(zhàn)。隨著國家振興東北政策的提出，近年沈陽經(jīng)濟(jì)走上高速發(fā)展的軌道；l沈陽是連接?xùn)|北地區(qū)與華北、華東、西北等其他地區(qū)的重要交通樞紐；l依托交通的2、優(yōu)勢，沈陽還是中國與“東北亞經(jīng)濟(jì)圈”互動的前沿。 “東北亞經(jīng)濟(jì)圈”已經(jīng)成為沈陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動力之一，并使沈陽獲得了更大的市場發(fā)展空間；l沈陽行政轄區(qū)面積為12,980平方公里，其中市區(qū)3,495平方公里，包括皇姑區(qū)、大東區(qū)、沈河區(qū)、和平區(qū)和鐵西區(qū)；河西河西新區(qū)新區(qū)東北地區(qū)東北地區(qū)圖1.2：沈陽的行政區(qū)劃1.0 沈陽整體概況及未來規(guī)劃沈陽整體概況及未來規(guī)劃圖1.3：沈陽市戶籍人口增長及預(yù)測1.2 宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀經(jīng)濟(jì)1.2.1 人口情況人口情況l自2004年以后沈陽市人口快速增加，到2006年底，沈陽戶籍總?cè)丝谶_(dá)到703.6萬人，比上年末增加約5萬人。其中，市區(qū)人口499.9萬人，占總?cè)丝诘?1%；l3、進(jìn)入21世紀(jì)，沈陽人口自然增長率基本維持在0.7-0.8的速度，而常住人口仍在持續(xù)增長，說明沈陽人口的增長來源主要是外來人口的遷入，反映了沈陽的經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生了較強(qiáng)的吸引力； l從右圖1.4可以看出，沈陽人口在五個北方城市中不是很多，目前還是屬于一個中等人口規(guī)模的城市；但根據(jù)沈陽市政協(xié)人口資源環(huán)境與城鄉(xiāng)建設(shè)委員會人口規(guī)劃預(yù)測，沈陽總?cè)丝趯⒃?010年達(dá)到999.8萬人，2015年達(dá)到1197.8萬人，成為一個真正的大都市；l未來沈陽人口的大幅增長將為住宅及商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來有力的發(fā)展動力；河西河西新區(qū)新區(qū)圖1.4：沈陽市人口與其他城市對比（2006年）預(yù)測年份預(yù)測年份總?cè)丝跀?shù)總?cè)丝跀?shù)戶籍人口戶籍人口流動人口流動人口2007881752.31292008920.6768.11532009960.2783.91762010999.8799.720020151197.8878.7319表1.1：沈