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1、總部基地產業地產開發運營方案研究周建成根據易居研究院產業地產項目部的咨詢顧問實踐經驗，并結合對津滬總部基地項目的調研，發現目前兩地的總部基地發展總體呈現出以下六個特征：在開發主體上，天津以國企居多，上海以民企居多，且多數企業是通過戰略或業務調整轉型而進入產業地產領域；在項目選址上，出于環境、成本等因素考慮，主要集聚在一二線城市郊區；在入駐企業類型上，以依靠智力創造財富、對商務環境依賴度較低、辦公環境要求較高的智力密集型企業為主；在產品類型上，企業獨棟和雙拼別墅是主流核心的產品；在園區功能定位上，商務辦公和研發功能為主，輔之以生活與休閑功能；在盈利模式上，采用較多的是可快速實現資金回流的只售不租2、模式。一、剖析開發主體，轉戰產業地產新領域從津滬總部基地開發主體的性質看，民企和國企都扮演著非常重要的角色；從開發主體的業務經營范圍看，天津總部基地的開發主體中，專注于房地產開發經營的企業占多數，而上海總部基地的開發主體則以混業經營的企業居多，但其共同點就是兩地大多數開發主體都是經過業務調整轉型后進入產業地產領域。圖1 天津總部基地開發主體性質資資料來源：易居研究院產業地產項目部天津總部基地開發主體以國企居多，以58.8%的比例稍占優勢，并且部分企業是政府為區域開發特意牽頭成立的公司，如天津生態城投資開發有限公司就是由天津市濱海新區政府牽頭，聯合泰達控股、國家開發銀行、天津市房地產開發經營集團3、有限公司等股東成立，專門負責對天津中新生態城進行開發。圖2 天津總部基地開發企業業務范圍情況 資料來源：易居研究院產業地產項目部從業務經營范圍看，天津總部基地開發主體中專注于房地產開發的企業居多，占總數的82.4%，混業經營的企業只占17.6%。而專注于房地產開發的企業中，超過50%的企業是出于企業戰略或行業前景的考慮，進行業務調整轉型，進入產業地產領域。與天津稍有不同的是，上海總部基地開發主體中，民企是主力軍，占比達52.6%，國企占比為36.9%，而外資企業在總部基地開發主體中也占了10.5%的比例，如創智天地就是由楊浦區政府和瑞安房地產聯手規劃開發的。圖3 上海總部基地開發主體性質資料來4、源：易居研究院產業地產項目部從業務經營范圍來看，上海總部基地開發主體與天津有所不同。調研數據顯示，專注房地產開發的企業和混業經營的企業幾乎各占據半壁江山，占比分別為45.4%和54.6%；而專注房地產開發的企業中，僅18.2%的企業一直致力于產業地產的開發。圖4 上海總部基地開發主體業務經營范圍情況資料來源：易居研究院產業地產項目部出現上述情況的原因主要有兩點：一是隨著中央調控的加緊，無論是國企還是民企都感受到了住宅市場的壓力，加之商業地產市場的日漸飽和，地產開發企業紛紛開始尋找轉型之路，而產業地產正是地產多元化發展的有效路徑；二是產業地產正處于起步階段，未來發展看好，這也正是很多開發企業開疆5、拓土、建立品牌的大好時機。二、注重項目選址，布局一二線城市郊區在津滬總部基地項目選址上，開發企業往往優選交通便利、具有高增長、高潛力的一二線城市郊區進行總部基地的開發運營，以塑造高品質、具有地區輻射力及區域標桿示范作用的總部基地項目。圖5 天津總部基地項目分布資料資料來源：易居研究院產業地產項目部從天津總部基地項目選址情況來看，城市郊區是開發企業布局的主戰場。目前，位于城市郊區的總部基地占調研總部基地總數的83.6%，而位于中心城區的總部基地僅占調研總數的16.4%。圖6 上海總部基地項目分布資料資料來源：易居研究院產業地產項目部上海總部基地項目分布特點和天津基本類似，大部分總部基地項目分布于6、城市郊區。位于城市郊區的總部基地占調研總部基地項目的81.8%，而位于中心城區的總部基地僅占調研總數的18.2%，城市郊區的總部基地分布比例遠遠大于中心城區。圖7 天津中心城區與城市郊區土地供應情況資料來源：易居研究院產業地產項目部房地產開發企業首選布局一二線城市郊區，主要是從總部基地開發運營的外部環境和內在條件兩個方面進行考慮。首先，從外部環境來看，與三四線城市相比，一二線城市基礎條件和商務設施完善，研發能力和專業服務強勁，對外開發程度不斷加深，政府服務意識不斷增強，為總部基地的開發運營提供了良好的外部環境。其次，從總部基地開發運營的內在條件考慮，總部基地的開發理念要求其要選擇在綠化率高、環7、境佳及交通便利的地方。與中心城區相比，城市郊區具有地域寬廣、地價相對低廉、生態環境保護較好、綠化可塑性較強等特點，更具備開發運營總部基地的良好條件。圖8 上海中心城區與城市郊區土地供應情況資料來源：易居研究院產業地產項目部三、精選入駐企業，聚焦智力密集型企業在入駐企業類型上，目前津滬總部基地入駐企業以金融貿易、科技研發和咨詢服務等智力密集型企業為主，工程能源等資源密集型企業也占據一定比例。天津總部基地入駐的企業類型包括金融貿易、科技研發、工程能源、咨詢服務和醫學食品等五類，其中智力密集型企業占據80%以上的比例。根據調研數據分析得知：在天津總部基地入駐企業類型上，金融貿易類企業最多，占比超過38、5%；科技研發類企業緊隨其后，占比為29.4%；咨詢服務類和醫學藥品類企業也在其中占據18%的比例；值得注意的是，包括地產、電氣、燃氣等工程能源類企業在天津總部基地入駐企業類型中占據不小的比例，是一支不容小覷的力量。圖9 天津總部基地項目入駐企業類型分布 資料來源：易居研究院產業地產項目部上海總部基地入駐企業類型主要包括科技研發、金融貿易、咨詢服務和工程能源等四類，智力密集型企業占據95%以上。其中，科技研發類企業以60%的占比在所有入駐企業類型中獨占鰲頭；金融貿易和咨詢服務類企業分別位列第二和第三，共占比37%；而工程能源類企業占比很小，僅為3%左右。圖10 上海總部基地項目進駐企業類型分布9、 資料來源：易居研究院產業地產項目部總部基地在入駐企業類型上聚焦智力密集型企業，主要是由產業發展趨勢和總部基地內在條件決定的。第一，根據“十二五”規劃綱要所述，到2020年，節能環保、新一代信息技術、生物等智力密集型產業將成為國民經濟的支柱產業，其產業增加值占國內生產總值的比重將達到15%左右。由此可見，未來智力密集型產業將會大力發展，而總部基地在入駐企業類型上聚焦智力密集型企業，符合產業發展趨勢，必然會帶來自身的繁榮發展。第二，智力密集型企業主要依靠智力創造財富，對商業氛圍依賴度相對較低，但對環境要求比較高，這正好契合總部基地的自身條件。四、優化產品形態，主打獨棟與雙拼別墅目前津滬總部基地的10、主要產品類型包括企業獨棟、雙拼別墅、聯排別墅、多層寫字樓和小高層寫字樓等。其中，企業獨棟和雙拼別墅是主流核心的產品類型。從產品類型來看，企業獨棟是天津總部基地的主流產品類型。目前天津有企業獨棟的總部基地占到調研總數的67%以上，有雙拼別墅的總部基地占比為34.1%，有聯排別墅的總部基地占比為25.0%，而有多層或小高層寫字樓的總部基地占比較少。圖11 天津總部基地項目產品類型資料來源：易居研究院產業地產項目部圖12 天津總部基地典型案例濱海國際企業大道l 濱海國際企業大道由世界著名的德國歐博邁亞公司進行整體規劃設計，項目占地23萬平方米，規劃建筑面積48萬平方米，由74座建筑組成，預計總投資211、6億元； l 濱海國際企業大道項目計劃分三期完成開發建設，一期開發建筑面積6.6萬平方米，二期開發建筑面積7.8萬平方米。一期、二期為低密度的企業獨棟建筑，主要為科技研發、企業區域總部、商務和配套，樓宇面積在1000平方米到4000平方米。三期開發建筑面積為45.6萬平方米，規劃建設頂級五星級酒店、商業和國際公寓，為項目的產業綜合服務配套區。 資料來源：易居研究院產業地產項目部上海總部基地產品類型的分布與天津的情況略有不同：企業獨棟和雙拼別墅仍是上海總部基地的主流核心產品類型，目前有企業獨棟或雙拼別墅的總部基地均占到調研總數的75%左右，但緊隨其后的是有多層寫字樓的總部基地，占比49%，而有聯12、排別墅或小高層寫字樓的總部基地占比相當，約為40%左右。圖13 上海總部基地項目產品類型 資料來源：易居研究院產業地產項目部總部基地是總部經濟和商務花園的結合體，具有低密度、低容積率、高綠化率、花園辦公、生態生活等特點。企業獨棟和雙拼別墅之所以成為總部基地的主流核心產品類型，首先是因為企業獨棟和雙拼別墅是總部基地低密度、高綠化率、花園辦公等特點最完美的詮釋載體；第二，與其他產品類型相比，企業獨棟和雙拼別墅更能夠滿足企業改善辦公環境、提升整體形象的需求；第三，入駐企業擁有對獨棟、雙拼別墅的自由冠名權，可以根據自身需要進行個性風格展示和設計，這有利于企業形象的建立和品牌價值的提升。五、明晰園區定位13、，強化研發與辦公功能從總部基地園區功能定位來看，津滬總部基地已經將傳統的生產功能剝離開來，主要集中在研發和商務辦公等功能上，輔之以生活與休閑功能。根據對總部基地項目功能分區情況的分析，天津和上海的總部基地基本都具備辦公和研發功能，并且平均約占86%的建筑面積，包括商業配套和商務配套在內的園區配套則約占11%，倉儲、廠房等所占建筑面積很小，僅為2%左右。圖14 津滬總部基地項目功能分區情況 資料來源：易居研究院產業地產項目部總部基地功能定位的這一變化，是遵循和適應企業發展需求的表現。從入駐企業類型看，津滬兩地總部基地的入駐企業類型主要包括：需要良好的辦公環境以提高工作質量的智力部門，如軟件、研發14、等；需要獨立辦公環境進行統一人力資源管理的公司部門，如呼叫中心、快遞服務等后臺服務中心；需要側重企業內部的管理統籌、工作性質決定了其不需要聚集在成本很高的城市市區的機構，如某些公司的集團總部或區域總部。這些企業對總部基地功能的要求主要集中在辦公和研發，以及由此衍生出來的生活休閑功能，這也決定了總部基地在建造的過程中逐步剝離生產功能，功能布局以研發與商務辦公為主。縱觀國外總部基地發展歷程，結合對津滬總部基地的定位和功能分布現狀，可以看出：我國總部基地正處于第二代商務與社區的起步階段，該階段的總部基地融進城市生活的元素，開始營造出一種共同工作和生活的社區氣氛。表1 國外總部基地發展歷程第一代：工業15、園的演變第二代：商務與社區第三代：發展鄰里關系第四代：NEW TOWN基本情況城市邊緣，由多組小規模的建筑組成 城鄉結合部，有一定的規模規模較大，交通便利大型綜合社區入園企業偏重于基于科學研發的企業科學研發企業為主；商業型企業出現商業型企業為主大型綜合型的跨國企業 承擔功能研發、倉儲、辦公 研發、辦公、部分商業設施辦公、商業、銀行辦公、商業、居住、教育、休閑場所 特點建筑標準較低，但比工業園有所提高營造出共同生活和工作的社區氣氛，融合進城市生活的元素與城市的聯系也越發緊密，成為城市功能的一部分。出現私人空間和公共空間之分，但企業無法真正擁有優美景致的獨立小環境 一個可以自己自足，以及可以提供足16、夠內部交流空間的綜合社區 資料來源：易居研究院產業地產項目部六、選準盈利模式，偏向于只售不租模式在項目的盈利模式上，目前總部基地項目主要的盈利模式有只售不租、只租不售和租售結合三種模式，其中只售不租模式是總部基地開發商采用較多的盈利模式。圖15 資金實力、運營能力與盈利模式的關系示意 資料來源：易居研究院產業地產項目部只售不租是天津總部基地項目采用最多的盈利模式。天津總部基地中，85%以上的項目采用的是只售不租的盈利模式，而采用只租不售和租售結合盈利模式的只占4.8%和9.5%。目前，除聯東U谷總部大觀、中興天津產業基地及泰達中小企業園等少數幾個項目外，大部分總部基地項目采用的都是只售不租模式17、。圖16 天津總部基地盈利模式分析資料來源：易居研究院產業地產項目部只售不租仍是上海多數總部基地項目采用的盈利模式，40%左右的總部基地項目采用只售不租模式。但與天津稍有不同的是，采用只租不售、租售結合盈利方式的項目的比例相對較大。其中，包括上海總部灣、張江潤和國際總部園以及創智天地等項目在內的采用租售結合盈利模式的總部基地項目占比超過了三分之一，而采用只租不售盈利模式的總部基地項目占比為26.5%。圖17 上海總部基地盈利模式分析資料來源：易居研究院產業地產項目部通過分析津滬總部基地項目盈利模式的調研數據，不難發現，只售不租盈利模式比較受總部基地開發商的青睞，而這種現象在天津總部基地項目中體現得更為明顯。出現這種情況的原因主要有以下兩方面：一是很大一部分總部基地開發商都是由傳統地產開發商轉型而來，且中小型企業居多，企業資金實力不是非常雄厚，總部基地的開發和專業運營管理經驗不足，因此在總部基地開發中選擇與傳統地產開發相近的快進快出模式只售不租可以使開發商快速回籠資金，減小資金壓力，規避項目整體風險；二是目前我國總部基地產業地產的發展還處于初步發展階段，未能形成良好的產業生態環境、合理的產業結構和可持續發展的產業空間，這對開發商長期運營總部基地形成較大的桎梏。