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1、中國老年公寓需求市場分析目前，中國各大城市的“住宅產業”早已是“風起云涌”，“商業地產”、“工業地產”、“高教地產”也是“蒸蒸日上”，但惟獨作為“夕陽產業”的“老年公寓”卻成為了“遺忘的角落”。那么，在中國進入老年社會里，中國的“老年公寓”需求市場怎樣？“老年公寓”該怎樣建設？請參閱下文：中國自1999年以來就已進入了老年型國家，新世紀開始的“銀發浪潮”也滾滾而來，而且中國的老年人口基數大、發展速度快、來勢異常兇猛。因此解決老年人的養老和居住問題是擺在我國和各個城市面前的一個緊迫的社會問題。目前我國老年人選擇養老和住宅的方式，由于歷史和傳統觀念等原因主要以居家養老為主，主要形式有與子女共居、與2、子女鄰居、獨居，除此以外還有托老所、福利院、臨終關懷醫院以及老年公寓等。那么什么是新型的“老年公寓”？所謂的“老年公寓”（老年社區）就是依據老年人的特點和需求設計、建造的專供老年人居住的住宅。它既體現老年人養老居住，又能享受到各方面社會化服務的住宅。老年公寓興起于北歐一些國家，90年代在美國一些城市發展起來，成為房地產業的新興領域。中國的北京、天津、大連、杭州等城市近幾年也相繼建成老年公寓。隨著經濟的發展、人民生活水平的提高以及觀念的變化，老年公寓的市場需求將不斷增長。一、老年公寓需求的不斷增長。1中國人口老齡化的發展。我國已進入老年型國家，北京、上海、天津、廣州、沈陽、武漢等大城市也快速進入3、老年型城市。據世界衛生組織的資料，一個國家的老年人口系數達到10以上（60歲以上人口）或7（65歲以上人口）時，標志著這個國家或地區進入老年型。老年人口系數是指一定時點上老年人口占總人口的比重，它反映人口老化的程度（人口與社會保障研究陳朝先著，1998年版）。目前我國60歲以上老年人口已達1.3億，占全國總人口的10以上，到21世紀中葉將超過4億，占全國總人口的28，即每4個人中就有一位老年人。目前我國65歲以上老人數已超過1億（占總人口的7.3），到2050年將增加到3.34億（占總人口的22.6）。隨著中國人口老齡化和城市老齡化的發展，我們要建造和發展適合不同老年人的不同要求的各種類型的住4、宅。其中老年公寓會成為越來越多老年人的首選，對老年公寓的需求會不斷增長。2觀念的變化。中國“養兒防老”、“三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。而且，目前“四二一”的供養關系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同時，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關心生活質量的提高，而不愿意和子女同住，獨老戶的比重不斷上升。據中國老齡科研中心調查材料顯示，北京市50歲以上的常住人口中，希望現在住進老年公寓和將來愿意入住的分別為10.4萬和30.8萬。目前武漢市老年人的居住方式以與子女同住為主占65.2。有47的老人希望與子女共同5、生活，52.4的老人希望與子女分開居住；現與子女同住的老人中，有64.8認為這種方式很理想，而有35.2的老人則希望能分開住；現與子女分開住的老人中，有84.6仍愿與子女分開住，有15.4的則希望與子女同住。可見，中國老人“養兒防老”的觀念正在發生變化。而且老人的不同組群選擇養老的方式又不同。文化程度較高，中級以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認為“老年公寓是理想頤養天年之所”。因此隨著觀念的變化，對老年公寓的需求是加快增長的。3社會上的“空巢家庭”逐漸增多。特別是在高等學校、科研單位等地方，由于子女出國等原因，一對老年夫婦家庭占的比重較大。目前北京市606、歲以上180多萬的老齡人口中“空巢家庭”已近30，未來10年，“空巢家庭”將成為老人家庭的主要形式，所占比重有可能達到90。目前天津市內六區的空巢老年人家庭，占總老年戶的62.4，其中獨居老人為13，偶居的占49.4（老看住房專題會議論文集2002年）。可見，隨著人口老齡化的發展，空巢家庭的不斷增長，那么這部分老人對老年公寓的需求將更加迫切。4現在的中青年對未來老年人居住方式的選擇會有很大的變化。據武漢市調查，現在的青年人（2025歲）僅有28.5，中年人（4050歲）有42.8希望將來與子女住在一起（城市規劃2002年3期）。當他們進入老年時，由于我國各種老年機構已經完善等原因，其中很多人會7、選擇社會養老的方式。所以老年公寓的社會需求是逐漸增長的。5隨著老年公寓數量的需求不斷增長，這一新興產業將有較大的發展空間。據上海市調查，制定上海市2010年老年公寓的發展規劃，入住人數取老年人口總數的3的比例為宜（發達國家一般為45）。按此比例，到2010年上海市老年公寓市場需求總量將達到187萬平方米（中外房地產導報2001年18期）。如將此比例推至全國，那么對老年公寓的需求，已經是很可觀了。所以這一新興產業的發展空間很大。同時，隨著老年公寓的發展，可以進一步導致為老人服務產業的發展。老年公寓的發展，需要園林、綠化、基礎設施、醫療、郵電、通信、文化教育、裝飾裝修、家用電器、以及家庭服務等一系8、列產業和服務業的發展。而這些產業的發展又可以增加就業，引發商機。二、中國老年公寓的特點老年公寓首先要符合老年人的特點和要求。老年人年紀大、身體虛弱、眼睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功能差，有的高齡老人和有各種疾病的老人生活不能自理，還需要生活和醫療方面的特殊護理和服務。同時中國老年人在生活習慣和觀念方面與外國老人有很多不同之處，因此不能完全照搬國外老年公寓的模式。我們應按照中國政府制定的“老有所養、老有所醫、老有所學、老有所為、老有所樂”的養老原則，創建符合我國國情和老年人需求的中國老年公寓。1地點的選擇。依照老年人的特點和需求，老年公寓適宜選擇在不遠離社會，不遠離家庭和親友，但必須是空氣新9、鮮、交通方便、有綠化帶、有公園、最好在風景區等環境優美的地方。2老年公寓的模式。國外老年公寓的模式，依據1986年國際慈善機構（HTA）的老年人居住建筑的標準分為7類：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，僅需少許監護和幫助的健康老人住宅；提供全天監護和最低限度的服務和設施的健康老人住宅；專為體力虛弱而智力健全，不需要護理和監護的老人住宅；專為體力尚健而智力衰退并需要個人生活照料和監護的老人住宅；專為體力和智力都衰退并需要個人監護和護理的住宅；專為體力和智力衰退并患有疾病、受傷等的老人入住的注冊醫療機構。又依據各個國家的現狀和經驗，國外的老年住宅模式大體上可以劃分為四種：獨立式老年住宅；集10、合式老年住宅（老年人合住的住宅）；護理型老年人住宅以及公立養老院（社會福利性）。從資金來源劃分實際上分為兩種：家庭和個人融資；政府和社會融資。借鑒國外經驗，結合我國實際情況，我國老年公寓的模式大體上可以劃分為三種：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；護理和醫療型老年住宅或機構（個人支付或政府和社會資助）。3設計與配套設施。老年公寓要按照老年人的特點和“老年人建筑設計規范”，從住區規劃、設計到配套建筑與設施方面要符合老年人的特點和需求。老年公寓宜為低層小高層（有電梯）或平房有小院落，而不宜高塔樓，住房面積以合室、一室、二室小套房為主。道路要無障礙設計，戶內有緊急呼叫與電子安防系統。居室要陽光充分11、和通風。老年公寓要有完備的配套設施和服務，如醫院、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購物中心、銀行、郵局、交流活動、家政服務等。特別是老年社區內要配備正規定點醫院。該醫院應具備治療、搶救、咨詢的功能，這是關系老有所養的重要保障，是老年人進住社區最關心的問題之一。4規模與檔次。從居者本身的利益。安全管理和市場需求出發，老年公寓的規模不宜過大，這要依據各地的具體情況和條件而定。要依據老年人不同的經濟和健康條件以及需求，建設不同檔次的老年公寓住宅。但是中國目前老年人的經濟收入普遍不高，老年公寓的開發和建設要以廣大中低收入者的經濟承受力和需求為主，而不能片面追求規模與檔次。5老年公寓的性質。依據國外經驗和12、我國的具體情況，老年公寓可以是以經營性與公益性相結合的方式，也完全可以是市場的方式。老年公寓的租售方式，可以由老人的舊房置換、舊房出租、返本銷售入住等進行資金運轉。此外，還需要政府的政策支持以及社會各方面的資助。福利性的養老機構，則是由國家和地方政府以及社會出資予以建設。市場的方式根據市場需求而定，這塊蛋糕很大。三、老年公寓的現狀、問題及今后發展建議老年公寓特別是獨立的老年公寓，在歐美國家發展較早，建設較多，也積累了不少的經驗。隨著我國經濟的迅速發展和生活水平的提高，對老年公寓的需求的不斷增長，老年公寓在一些城市也相繼發展起來，如北京太陽城國際老年公寓，是北京市規模最大的獨立老年公寓。它建于北13、京北部的小湯山，占地面積42萬平方米，總建筑面積18萬平方米，可以容納近萬老人入住。它的環境優美、設施先進、服務較好。上海市是最早進入老年型的城市，老齡事業發展較早。1990年開辦的浦東老年公寓，是全國首批老年公寓之一，目前全市養老院和老年公寓的床位已達2萬多張，相當現有老年人口的1。大連市2001年底全市共有養老機構150所，其中老年公寓11所，總床位7993張。這些城市的老人公寓和養老機構的發展，為解決老年人的養老和居住提供了很好的條件，并為總結老年公寓的發展和特點打下了良好基礎。但是，由于我國老年公寓的發展剛剛起步，從全國范圍來看還存在不少問題和需要改進之處。l老年公寓的建設供不應求。國14、外一些發達國家，進住老年公寓和養老機構的老年人約占老年人總數的5左右。以我國大連市為例，60歲以上的老人71.1萬，占城市總人口的24.9，若入住老年公寓和養老機構的老人占總人口的比重，按3的比例分析，70多萬的老年人中，將有近2萬人入住老年公寓和養老機構，而目前僅有7千多個床位，這遠遠不能滿足隨著人口老齡化發展對老年公寓的需求。2老年公寓的布局不盡合理。目前老年公寓和養老機構的建設還沒有例入各個城市的總體規劃，缺乏從中國老年人的特點和需求出發，而制定的科學合理的建設規劃。所以目前存在著有的老年公寓雖然環境和物質條件都很好，但地點遠離社會、遠離親友。交通不便；有的居住高層塔樓并密度較高，活動空15、間少等，這些都給老年人生活和社會活動造成不便。3老年公寓的價位偏高。有的老年公寓環境優美，設施齊全，服務較好，但是租售價位較高，有的月租價高達20003000元，很多老年人只好望洋興嘆。如上海市選擇老年公寓的老人中，86.3希望每月所需費用不超過1000元。北京市2006年調查顯示，50歲以上的常住人口中，60以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他們所能承受的平均價格為1200元；大連市老人入住老年公寓和養老機構可以接受的價位為600800元。可見，在我國目前廣大老年人的收入偏低的情況下，老年公寓的檔次和價位要適合廣大中低收入老年人的承受能力。4一些老年公寓和養老機構建筑老化，設施不全。一般16、來說設備齊全，環境優美，服務周到的老年公寓不太多。而有些單位和個人資助的養老機構，如福利院、敬老院的環境、條件和服務則較差，不能達到老有所養、老有所樂的目的。5政府和社會對老年人的住宅建設重視和支持力度不夠。老年公寓和養老機構存在資金投入不足、管理不善等問題。發展建議1制定和完善老年住房的發展目標和規劃。老年住房（含老年公寓）要納入國家和城市的總體規劃。不僅要制定老年住房的長遠規劃，而且要制定短期計劃。首先，要對老年住房的布局、數量、規模、檔次、設計、結構以及住房產權、體制等方面的問題，進行調查研究，并提出適合我國市場需求的，今后老年人住房的發展目標和規劃。其次，再依據長遠目標和規劃，制定階段17、性的目標和計劃。在近期的城市發展和舊城改造計劃中，要將老年人住房建設納入計劃。要對老年住房進行有計劃的新建、改建和擴建，以保證老年人對住房的需求。對于那些設施和條件比較差的老年住房，要及時予以改善，確保老年住宅的持續、健康的發展。2大力興建中高檔的老年公寓。目前我國中高收入老年人住房的需求量巨大，應予以大力發展。與此同時，也要發展適量高收入者的老年公寓住宅。3要解決好老年公寓的融資問題。融資問題是當前老年公寓建設的瓶頸，需要花大力予以解決。首先，建設老年公寓需要發揮政府的主導作用。政府不僅要將老年公寓的建設納入國家和城市的總體規劃，而且要按照規劃要求，定期進行老年公寓的專項財政撥款。在土地使用18、和稅費方面要實行優惠政策，如免收土地出讓金、減免稅費等。其次，政府還要加強宣傳力度，使全社會都來重視老年人和老年人的住房問題，鼓勵和吸引國內外有實力的開發商來興建和管理老年公寓。開發商除了享受在土地和稅費方面的優惠以外，還可以向銀行申請低息貸款，差額部分由政府補貼。再次，還可以發揮社會的力量，建立老年人事業基金會，以及開征遺產稅等籌措老年人住宅資金。最后，在個人籌措資金方面，要得到銀行的大力支持。銀行要從老年人的需求和特點出發，制定優惠的住房抵押貸款辦法。如以現房作抵押貸款購買新房；“雙合同制”貸款購房。即老年人與銀行、其子女與銀行，各簽定一份買賣合同和擔保合同，當老人無力還款時，可以由其子女19、或親屬還款；逆抵押貸款購房。這是目前國外一些國家普遍使用的方法。即老年人退休以后，從開發商處購買一套老年公寓，然后與開發商簽定合同，每月由開發商支付給老人一定數量的生活費，直到老人去世，開發商返還剩余本金，住房歸開發商所有。這些貸款辦法，為老年人住房提供了保證。還可以采取物業置換以及合資建房等多種渠道為老年人解決住房廣開門路。4建立和健全養老制度和住房保障制度。這兩個制度是老年人解決住房問題的前提條件。要借鑒國外經驗，從我國的實際情況出發認真搞好。我們要發動和鼓勵單位和個人積極投保，擴大養老保險范圍；同時要按國家規定按時發放。要建立和完善老年住房保障制度。5建立和完善老年住房的法律、法規。法律、法規是解決好老年人住房問題的保障條件。如日本為推進老年人住宅的發展和居住環境無障礙化，1994年實行了中心建筑法，2000年起公布實行了無障礙交通法以及老年人居住法等。韓國有老年福利法、住宅建設促進法。為了推進老年住房的發展，要建立和完善我國老年人住房的法律和法規，并要認真執行。總之，隨著我國人口的老齡化，人們生活水平的提高和觀念的轉變，老年公寓的社會需求廣闊，發展潛力巨大。但是它的持續、健康發展需要觀念的轉變，政府和社會的大力支持，法律法規的建立和完善。