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1、4 管理制度系統(tǒng)1 總則1.1 業(yè)務(wù)管理制度是公司業(yè)務(wù)管理運作策劃結(jié)果的表達，業(yè)務(wù)管理制度的價值在于溝通意圖、統(tǒng)一行動，是保證管理公司地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)取得預(yù)期成果的重要手段。1.2 適用的業(yè)務(wù)管理制度有賴于系統(tǒng)的業(yè)務(wù)運作策劃，識別、分析和確定業(yè)務(wù)運作過程，有效構(gòu)建業(yè)務(wù)管理模式，是編制管理制度的基礎(chǔ)。1.3 易于理解和可操作是對管理制度文件的基本要求，適宜的文件系統(tǒng)結(jié)構(gòu)和表達方式將有助于管理制度的理解、執(zhí)行和修訂。2 業(yè)務(wù)運作策劃2.1 管理公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)運作的總體策劃，由管理公司經(jīng)營策劃規(guī)劃管理委員會統(tǒng)籌進行，從切實保證項目開發(fā)業(yè)務(wù)效益和效率的目標(biāo)出發(fā)，優(yōu)化、規(guī)范項目開發(fā)作業(yè)過程，明確管理公司和項2、目所在公司各自工作責(zé)任和方法，以及相互間的配合關(guān)系。2.2 系統(tǒng)的業(yè)務(wù)運作策劃應(yīng)遵循以下要求進行：a) 充分識別地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)管理所需要的過程，構(gòu)建以項目管理為核心的過程網(wǎng)絡(luò)；b) 合理安排這些過程的順序和作用，保證過程接口嚴(yán)密、運作有序；c) 規(guī)定過程操作的準(zhǔn)則和方法，實現(xiàn)業(yè)務(wù)管理的規(guī)范化；d) 提供必需的信息，確保業(yè)務(wù)運作的效率和準(zhǔn)確性；e) 建立必要的控制措施，對業(yè)務(wù)運作過程進行適當(dāng)?shù)谋O(jiān)控、測量和分析；f) 持續(xù)改進業(yè)務(wù)運作流程，促進管理水平和經(jīng)營績效的不斷提升。2.3 根據(jù)項目開發(fā)管理的特點，業(yè)務(wù)運作策劃應(yīng)特別關(guān)注項目開發(fā)中的顧客需求識別、產(chǎn)品定位、營銷推廣、業(yè)務(wù)分包，以及項目運作計劃體3、系、工程質(zhì)量、項目成本的管理。2.4 根據(jù)管理公司確立的基本管理模式，管理公司和項目所在公司的協(xié)調(diào)運作需要在以下方面進行明確，并具體規(guī)定操作方式和控制程度。a) 管理公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)運作的基本要求；b) 項目所在公司為執(zhí)行管理公司的規(guī)定要求，結(jié)合自身實際情況進一步細化的操作方法和控制措施；c) 管理公司為履行策劃、指導(dǎo)、監(jiān)督和控制的職能，促進項目所在公司執(zhí)行地產(chǎn)業(yè)務(wù)運作要求，其內(nèi)部的運作方法和要求。3 管理制度表達與適用范圍3.1 文件結(jié)構(gòu)3.1.1 手冊及其支持文件的規(guī)定表達了管理公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)運作的基本要求，為方便文件使用和修訂，根據(jù)表達的內(nèi)容不同分為不同層次的文件，包括業(yè)務(wù)管理手冊、作業(yè)流程、4、工作指引、標(biāo)準(zhǔn)表單等。3.1.2 本手冊及其支持文件的內(nèi)容沒有包括僅適用于某個（些）項目所在公司內(nèi)部運作的管理規(guī)定，為保證管理制度的充分性和適用性，各項目所在公司應(yīng)根據(jù)本手冊及其支持文件的規(guī)定，并結(jié)合自身管理需要進一步制訂相應(yīng)管理文件。3.2 業(yè)務(wù)管理手冊3.2.1 業(yè)務(wù)管理手冊是管理公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)運作管理制度中最高層次的文件，規(guī)定了管理公司業(yè)務(wù)管理的基本原則和管理政策，并按章節(jié)分別闡明了管理公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)運作過程的基本流程、管理權(quán)責(zé)、控制內(nèi)容，以及遵循本手冊規(guī)定所需使用的作業(yè)流程、工作指引、標(biāo)準(zhǔn)表單。3.2.2 本手冊的規(guī)定對管理公司和項目所在公司均是強制性要求，具體工作中必須嚴(yán)格執(zhí)行。3.2.5、3 本手冊中的規(guī)定并不具備直接的可操作性，執(zhí)行本手冊規(guī)定需要使用相應(yīng)的作業(yè)流程、工作指引、標(biāo)準(zhǔn)表單，以及要求各項目所在公司自行制訂的文件。3.3 作業(yè)流程3.3.1 作業(yè)流程是支持業(yè)務(wù)管理手冊的第二層次的文件，是對常規(guī)的、普遍性的、內(nèi)容較固定的作業(yè)過程制定的規(guī)范與程序。管理公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)作業(yè)流程采用跨職能流程圖的方式進行編制，可以清晰地表達業(yè)務(wù)作業(yè)步驟、作業(yè)內(nèi)容、順序、責(zé)任，以及執(zhí)行重要作業(yè)步驟所需要使用的工作指引和標(biāo)準(zhǔn)表單編號。3.3.2 支持本手冊的所有作業(yè)流程規(guī)定屬于強制性要求，具體工作中必須執(zhí)行。3.4 工作指引3.4.1 工作指引一般是作業(yè)流程的支持性文件，對流程中的重要活動起解釋、指6、導(dǎo)、提示、補充或輔助決策作用，但也可以是直接支持業(yè)務(wù)管理手冊的文件。工作指引是公司積累知識、經(jīng)驗，提升核心競爭力，成為學(xué)習(xí)型組織的重要基礎(chǔ)。3.4.2 工作指引可分為強制性和參考性兩類，強制性的工作指引各項目所在公司必須執(zhí)行，參考性工作指引由項目所在公司根據(jù)自身實際情況決定是否執(zhí)行，或進行修訂。強制性工作指引和參考性工作指引的區(qū)別，將通過工作指引的文件編號方式予以體現(xiàn)。3.5 標(biāo)準(zhǔn)表單3.5.1 標(biāo)準(zhǔn)表單是預(yù)先設(shè)計好的、用于作業(yè)過程中登記、填寫、簽署和傳遞特定信息的表單或文件，它以特定的格式規(guī)定了所填寫的內(nèi)容、類型、要求等。3.5.2 與工作指引類似，標(biāo)準(zhǔn)表單也分為強制性的和參考性的，并通過標(biāo)7、準(zhǔn)表單編號予以區(qū)別。4 管理制度文件編碼規(guī)則4.1 編碼目的在于規(guī)范管理公司各項制度文件的編制要求，以及編碼標(biāo)識方式，以便于文件識別和使用。4.2 本編碼規(guī)則適用于業(yè)務(wù)管理手冊、作業(yè)流程、工作指引、標(biāo)準(zhǔn)表單等。4.3 文件內(nèi)容表達的格式要求4.3.1 業(yè)務(wù)管理手冊每一節(jié)的內(nèi)容在表達形式上應(yīng)按以下三部分展開：a) 總則說明管理公司針對某項業(yè)務(wù)管理的基本原則和總體要求；b) 正文說明管理公司對某項業(yè)務(wù)活動的職責(zé)分配及管理工作內(nèi)容；c) 支持性文件列出落實該項業(yè)務(wù)管理工作的作業(yè)流程和工作指引。4.3.2 作業(yè)流程統(tǒng)一以跨職能流程圖的方式表達，對流程圖基本畫法明確如下： 表示過程中的一個步驟/動作 表8、示過程中的判斷步驟，其引出線至少應(yīng)有2條 流程線，表達步驟間的前后關(guān)系 表示該步驟/動作的內(nèi)容為計劃/報告的編制 表示各流程間相互關(guān)系 流程結(jié)束點4.3.2.1 流程圖中的每一步驟框圖應(yīng)盡可能填入“執(zhí)行動作”，流程圖的方向用箭頭表示，反映“執(zhí)行動作”的時間或邏輯關(guān)系。4.3.2.2 在執(zhí)行某個過程步驟時，需要使用其它工作指引，以及形成標(biāo)準(zhǔn)表單形式的記錄時，均應(yīng)在流程圖中該步驟的旁邊寫出相關(guān)文件、標(biāo)準(zhǔn)表單的編號。4.3.3 工作指引一般采用文字表達方式，不要求執(zhí)行統(tǒng)一格式。其內(nèi)容應(yīng)具體規(guī)定完成某項具體工作任務(wù)所需的操作方法、技巧，或特定的工作責(zé)任劃分。4.4 文件編號4.4.1 業(yè)務(wù)管理手冊業(yè)務(wù)9、管理手冊各章節(jié)的編號方式如下：X . X 某一節(jié)的自然序號（09） 所在章的自然序號（09）4.4.2 作業(yè)流程、工作指引與標(biāo)準(zhǔn)表單a) 業(yè)務(wù)類別代號及其流程模塊序號業(yè)務(wù)類別流程模塊名稱代號名稱序號企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略管理 Development stratagem managementDSM項目經(jīng)營目標(biāo)管理Project object managementPOM業(yè)務(wù)信息管理Business information managementBIM經(jīng)濟合同管理Economic contract managementECM招投標(biāo)管理Project purchase managementPPM公開招標(biāo)100邀請10、招標(biāo)200集團定向供方選擇300供方管理安全文明生產(chǎn)管理Safe & environment managementSEM危機管理Corporation crisis managementCCM項目投資管理Project investment managementPIM項目論證與決策100項目經(jīng)營策劃200項目設(shè)計管理Project design managementPDM規(guī)劃方案設(shè)計100初步設(shè)計200施工圖設(shè)計300設(shè)計變更400項目施工管理Project engineering managementPEM施工準(zhǔn)備100施工過程200工程驗收300工程移交400工程保修500材料設(shè)備管理Ma11、terial & equipment managementMEM材料設(shè)備采購100材料設(shè)備質(zhì)量200項目銷售管理Project sales managementPSM營銷策劃100銷售準(zhǔn)備200階段促銷300銷售過程400交樓入伙500項目成本管理Project cost managementPCM目標(biāo)成本100成本統(tǒng)計與控制200工程結(jié)算300物業(yè)管理Property managementPRMb) 文件類型代號作業(yè)流程P(procedure)工作指引G(guide)標(biāo)準(zhǔn)表單F(form)c) 上述編號方式中，某一流程模塊僅有一個作業(yè)流程時，其作業(yè)流程編號中的“DE”設(shè)置為“00”；如某一流12、程模塊有多個子流程時，其作業(yè)流程編號中的“E”設(shè)置為“0”。如：PEP100，表示“施工準(zhǔn)備”流程模塊只有一個作業(yè)流程文件。如：PEP220，表示“施工過程”流程模塊中的第二個子流程，即“項目施工質(zhì)量控制”。d) 工作指引和標(biāo)準(zhǔn)表單一般都直接支持某個作業(yè)流程，在編號方式上只與作業(yè)流程有關(guān)，均以“E”字段進行區(qū)別。e) 部分流程模塊因只有一個作業(yè)流程，其相關(guān)工作指引和標(biāo)準(zhǔn)表單較多（大于9），此時工作指引和標(biāo)準(zhǔn)表單的流水序號同時使用“DE”兩字段，從01開始編排。f) 部分沒有作業(yè)流程，直接支持業(yè)務(wù)手冊的工作指引和標(biāo)準(zhǔn)表單，其編號中的“CDE”字從001開始編排。g) 所有建議使用（非強制規(guī)定）的13、工作指引和標(biāo)準(zhǔn)表單，其文件編號和版本狀標(biāo)識碼之間加“(T)”表示，如標(biāo)準(zhǔn)合同文本（參考文本）的編制為ECG003(T)A。h) 部分工作指引和標(biāo)準(zhǔn)表單在一個類型文件編號下，可進行繼續(xù)細分，如：施工圖審查要點，可根據(jù)結(jié)構(gòu)、電氣、給排水等專業(yè)分別制訂文件，為區(qū)別不同施工圖審查要點文件的編號，分別表示為PDG303(01)、PDG303(02)、PDG(03)。4.5 文件版本標(biāo)識4.5.1 業(yè)務(wù)管理手冊的版本狀態(tài)，以發(fā)布日期作為標(biāo)識。4.5.2 作業(yè)流程、工作指引和標(biāo)準(zhǔn)表單的版本狀態(tài)，以英文字母加以標(biāo)識，寫在文件（表單）編號后面。如：PDP100A，表示規(guī)劃方案設(shè)計流程文件的版本為“A”（即第一版）。4.5.3 無論修改內(nèi)容多少，作業(yè)流程、工作指引和標(biāo)準(zhǔn)表單每次發(fā)生修訂，均須更換文件“版號”，按A、B、C順序遞增。第 7 頁 共 7 頁