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1、建設項目經營管理責任書建設項目經營管理責任書(參考文本)建設項目名稱：_（一期、二期、三期）項目所在公司名稱：_項目所在公司責任人：_一、總則1、為了加強萬達集團建設項目的經營管理，確保實現該建設項目的目標利潤，根據萬達集團成本管理的要求和經驗，簽訂該建設項目的經營管理責任書。2、簽訂建設項目經營管理責任書的基本原則以市場需求為導向，以質量保證為前提，以過程控制為手段，以規范運作為基礎，以提高綜合經濟效益為目的。3、簽訂建設項目經營管理責任書的任務明確項目所在公司責任人的義務，賦予責任人相應的權利，實施經營業績與個人利益掛鉤的獎勵措施，確保高效、優質、安全地完成建設項目的任務。4、本經營責任書2、的實際完成狀況，將作為房地產企業管理有限公司（以下簡稱為管理公司）、集團人力資源部對項目所在公司、及其領導成員業績考核的依據。二、項目所在公司的經營管理責任1、經營期間該建設項目的經營期間為_年_月_日至_年_月_日。2、開發面積按萬達集團經營決策委員會審批的規劃設計方案，在規定期間內完成_平方米住宅小區的銷售、施工、竣工、驗收及交付使用。3、成本、費用和利潤指標保證在規定的經營期間內該建設項目的開發成本和各項費用控制在_萬元之內（目標成本），其中，建造成本_萬元，銷售費用_萬元，管理費用_萬元，稅金及附加_萬元，財務費用_萬元；并實現利潤總額_萬元、凈利潤（目標利潤）_萬元。如果項目所在公司3、享受當地政府稅收優惠政策有變化，則經管理公司審核后相應修正目標利潤（凈利潤）的額度。4、工程質量要求(1) 應該按照中華人民共和國國務院令（第179號）建設工程質量管理條例進行建設工程質量的管理，并在建設過程中遵守國家和地方的其他建設法律、法規、條例、規定。(2) 應確保所建工程項目一次性通過竣工驗收。(3) 應確保完成集團經營決策委員會審批的項目經營策劃書中的質量目標。(4) 應采取措施杜絕重大質量事故的發生，一旦建設項目出現重大質量事故，萬達集團將追究項目經營責任人的責任，視情節扣罰一定比例的年終獎金，并視情節嚴重程度給予一定的行政處分。5、安全生產管理要求(1) 安全生產工作實行項目所在4、公司總經理（或主持日常工作的負責人）負責制。(2) 樹立建筑工程安全生產管理“安全第一、預防為主”的思想，應依據建筑法、建筑施工安全檢查標準對施工單位進行施工安全的檢查和監督。(3) 應要求建筑施工企業在編制施工組織設計時，根據建筑工程的特點制定相應的安全技術措施；對專業性較強的工程項目，編制專項安全施工組織設計，并采取安全技術措施。(4) 重點監督施工單位安全生產責任規章制度的建立健全和執行情況，事故隱患的監控和整改情況，安全生產監督管理機構及人員配置和職責履行情況，事故調查處理和責任追究的執行情況。(5) 應要求建筑施工企業應當在施工現場采取維護安全、防范危險、預防火災等措施；有條件的，應5、當對施工現場實行封閉管理。施工現場對毗鄰的建筑物、構筑物和特殊作業環境可能造成損害的，建筑施工企業應當采取安全防護措施。(6) 應要求建筑施工企業應當遵守有關環境保護和安全生產的法律、法規的規定，采取控制和處理施工現場的各種粉塵、廢氣、廢水、固體廢物以及噪聲、振動對環境的污染和危害的措施。(7) 一旦建設項目出現重大安全生產事故（火災、失盜、人身傷亡等），萬達集團應追究項目經營責任人的責任，視情節扣罰一定比例的年終獎金，并視情節嚴重程度給予一定的行政處分。6、物業管理要求(1) 應于建設初期成立物業管理部門，介入房地產項目開發的前期管理。按建設部頒發的全國優秀管理住宅小區標準開展物業管理的前期6、計劃工作。(2) 在項目開盤之前成立物業管理有限公司（歸屬項目所在公司管理），開展與業主簽署物業管理合同的準備工作，并按建設部頒發的城市新建住宅小區管理辦法及當地物業管理法規條例開展相關工作。(3) 物業管理公司（物業部）應建立現代企業管理模式，樹立優質服務理念；培養具有高度敬業精神的管理服務人員；在物業管理中推行一整套程序化、規范化的管理方式，使各項管理標準達到規范要求。(4) 建立健全房屋及維修管理、設備管理、市政公用設施管理、綠化管理、環境衛生管理、治安管理、社區文化管理的工作細則。(5) 項目的物業管理應按時、順利移交給業主委員會。7、內部管理要求(1) 按管理公司的要求，標準化、規范7、化地開展各項工作，建立健全各項規章制度。(2) 按集團經營決策委員會批準的項目經營策劃書組織有關設計、預算、施工、營銷等方面的工作，并按計劃實施。(3) 按集團批準的公司架構確定管理部門和管理人員。(4) 按管理公司相關制度的要求開展成本管理和預算控制。(5) 依據項目的進展情況籌措資金、運用資金。(6) 接受管理公司各部門關于經營期間施工進度、工程質量、工程安全、成本控制等方面的檢查。(7) 配合管理公司、集團總部完成關于經營、財務、人事等方面的工作，此項工作的完成情況將作為考核項目所在公司經營業績的重要內容。(8) 按萬達集團的管理要求，發展、推廣萬達房地產品牌。(9) 按“萬達員工手冊”8、的規定加強團隊建設，在敬業精神、團隊協作、勞動紀律、著裝儀表、文明禮貌等方面符合萬達集團的要求。三、獎罰規定1、利潤指標的確認按實現凈利潤的一定比例發放獎金，項目所在公司實際完成的凈利潤數必須經過管理公司財務部門（或集團審計部門）核實、確認。2、獎罰標準的計算計算公式：獎金總額實際完成凈利潤獎金發放系數A綜合調整系數B 項目特征系數C3、注釋(1) 在本經營責任書執行過程中，一旦建設項目出現重大原因而需要調整經營指標時，項目所在公司應充分陳述調整的理由，并報經營業績管理委員會審批。(2) 一旦建設項目由于管理失誤等原因出現重大的安全（質量）事故、重大的人為經營失誤時，由經營業績管理委員會進行特9、別處理。(3) 獎金采取“三三四”的分配原則，詳見大連萬達集團薪酬福利管理規定第11條。(4) 獎金發放系數A詳見附表1，綜合調整系數B詳見附表2。(5) 項目特征系數C由項目風險、投資規模、開發難易程度等決定，由管理公司經營策劃規劃管理委員會在與項目所在公司簽署建設項目經營管理責任書時確定。4、獎金發放步驟(1) 當該項目為跨年度經營時，根據項目的總目標及當年該項目各項經營指標的完成情況，發放“年度綜合獎金”；(2) 當該項目竣工和實現了60%以上目標凈利潤時發放“竣工獎金”=目標凈利潤5%綜合調整系數B60%-已發放的年度綜合獎金；(3) 當該項目完成業主認領鑰匙、實現目標凈利潤80%以上10、的條件時發放“入伙獎金”=目標凈利潤5%綜合調整系數B80%-已發放的綜合獎金-已發放的竣工獎金；(4) 當該項目的物業管理順利移交給業主委員會、實現100%的目標凈利潤時發放“全額獎金”=實現的目標凈利潤5%綜合調整系數B100%-已發放的綜合獎金-已發放的竣工獎金-已發放的入伙獎金；注釋：如因工作期間人員變動，則根據完成的工作階段情況計發獎金。四、本經營責任書簽訂后，項目所在公司仍須接受管理公司在人事、財務、生產等方面的管理和監督。五、本經營責任書一式三份，集團、管理公司、項目所在公司各存一份，自簽定之日起生效。六、本經營責任書的解釋權歸管理公司。補充說明：1、目標成本確定時間：項目單體施11、工圖預算完成后。2、目標成本修正：(1)招投標結束后，根據招投標結果對目標成本進行修正；(2)室外管網和園林環境工程施工圖預算編制完成，根據預算結果對目標成本修正；(3)發生重大設計變更和現場簽證，分清責任后，根據承擔的責任對目標成本修正。經營責任人（簽字）：_ 管理公司總經理（簽字）： 簽 約 時 間：_年_月_日附表1獎金發放系數A序號實際完成凈利潤發放系數A1目標凈利潤70%以下時0.00%2目標凈利潤70%（含）至80%時2.50%3目標凈利潤80%（含）至90%時4.00%4目標凈利潤90%（含）至110%時5.00%5超過目標凈利潤110%（含）以上的部分6.00%第 7 頁 共 12、7 頁建設項目經營管理責任書附表2綜合調整系數B項目系數調整區間各項系數所占百分比考核部分考核標準開發周期考核系數：0.81.25%管理公司經營管理部詳見經營期間考核要求工程質量考核系數：0.81.260%管理公司經營管理部詳見工程質量考核要求安全管理考核系數：0.81.25%管理公司經營管理部詳見安全管理考核要求內部管理考核系數：0.81.215%管理公司相關部分詳見內部管理考核要求物業管理考核系數：0.81.25%管理公司物業管理部詳見物業管理考核要求成本、費用、利潤考核系數0.81.210%管理公司財務部詳見成本、費用、利潤指標綜合調整系數開發周期考核系數5%工程質量考核系數60%安全管理考核系數5%內部管理考核系數15%物業管理考核系數5%成本、費用、利潤考核系數10%注：工程質量考核系數是在基于工程質量驗收合格的基礎上，針對質量通病情況及其他工程質量的管理措施、手段、力度和效果等來決定的系數。