午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、房地產講座第一講 房地產和房地產市場一、 房地產和房地產開發的基本概念1、房地產包括房屋土地財產的總稱；房產指建筑在土地上的各種房屋；地產指土地及其上下的一定空間。2、房地產的特征：房產和地產是結合在一起的，房地產的價值形態、房價、地價往往隱藏在房價之中。特殊性有：A、 空間的固定性B、 生產和使用的長期性C、 高額度的投資性D、 保值與增值的穩定性E、 社會生活的影響性F、 受政府宏觀經濟政策限制導向的從屬性二、 房地產業的基本概念它集中了投資開發、建設、營銷、物管等多種企業部門的綜合產業（第三產業）。結構包括：房地產的開發經營中介、評估房地產市場行政管理部門物管經營機構立法、執法機構科研研2、所。房產業的經營活動：生產、流通、消費1、生產包括土地生產七通一平最后得到產品（房屋）2、流通包括買賣土地房屋、租賃、抵押統稱房地產經營3、消費對產品進行社會化管理和服務三、 房地產業的地位和作用第二講 我國房地產業發展的狀況一、成就1、開發企業日益增多，外商投資踴躍；2、土地出讓成片開發步伐加快；3、住宅成為消費的熱點；4、房地產市場價格迅速上揚。二、展望1、經營的利潤減少；2、房地產大量空置；3、耕地的保護制約；4、房地產業內部的競爭加劇（資金競爭、市場營銷競爭、信息競爭）第三講 房地產市場的體系一、土地投資市場：土地所有權土地所有者土地租用第一承租人房產開發市場：房產開發管理開發商建樓建3、筑商二、房地產市場的構成買方、賣方、發展商、業主、物業、交易機構屬于一個土地出讓的市場和房地產交易、租賃、抵押、典賣投資的市場。一級市場：國有土地使用權的出讓二級市場：對開發的房屋第一次出售或出租三級市場：各使用者之間的交易一級市場二級市場三級市場主體國家和地方政府各房產公司用戶特點壟斷性競爭性競爭性內容整體規劃設計用途，征地、招投標底價綜合開發房地產轉讓方式拍賣、招標出賣、出租已開發土地或連同其建筑物轉讓或出租地皮或連同其建筑物價格壟斷價值價格剩余年限價格四、 標的物分類1、地產市場2、房屋商品3、資金4、勞務5、技術信息五、 房地產市場的特殊性1、產品的位置固定2、價格的特殊性3、供求的反4、經濟循環性4、市場價格的層次性5、雙重屬性：消費資料（住宅）、生產資料（寫字樓）6、不充分的市場五、房地產供求市場的特點1、供應（1）供給市場缺乏彈性（2）供給的異質性（3）供給的地區性（4）調節的不完全性2、需求特點（1）需求的多樣性（2）需求的廣泛性（3）需求的融資性（4）需求的長期性3、供求動機的分析供應：經營、投機、資產流動、遷移需求：消費需求（生產性消費、生活性消費）經營需求、保值第四講 深圳市的房地產管理體制一、深圳市房地產（國土）屬三級管理市局、分局、國土所市局：宏觀的產權管理所：市政的監督、收取土地使用費，以地為主，房隨地走，房地合一；二、土地使用權的出讓條例地價款包括：1、土5、地使用權出讓金2、土地開發金3、市政配套設施金出讓金：指國家收取的租用金。毛地：未經開發的地，如未填海的地市政配套設施金：三通一平所需費用三、土地使用權出讓合同1、建筑容積率：規定的地塊上，全部建筑總面積與土地面積之比（含附屬建筑物面積在內，但注明不計算的附屬建筑物面積除外）建筑用地規劃許可證。2、樓面地價概念指可銷售面積。3、總建筑面積的概念是各層建筑面積的總和。4、退紅線的要求，主要針對道路、建筑層數也要受限制（日照問題的解決），地下室不計在容積率之中。四、微利商品房和福利商品房微利房：土地開發費和市政配套設施費福利房：只收土地開發費五、以出讓方式取得土地使用權的轉讓房地產時，應當符合下例6、條件。1、取得房地產證2、完成開發投資總額的25%六、 深圳市土地使用權制度的演變1、1987年深圳市第一塊地拍賣，全國最早，1982年憲法規定土地是國有的，全民的。2、土地的使用權共五種（1）歷史用地：1980年6月以前取得的土地使用權。（2）行政劃拔：1980年6月至1988年1月2日土地還不是商品。（3）協議地：1988年1月3日后（減免地價、市場地價土地已成商品）（4）招標地：要求所有經融性的地都可采取招標、拍賣的方式。七、 地價：1、用地的分類（1）各類商業、辦公、貿易、服務、金融、保險、加油站、別墅、飲食和其它商業型用地。（2）除別墅以外各類居住用地。（3）各類工業、倉儲、交通、運7、輸、港口、電訊、供水、供電等用地。（4）各類露天場地，建筑安裝的生產場地。（5）種植、養殖、蓄牧以及旅游用地。2、土地等級的劃分范圍3、深圳協議用地地價標準一類可有20%左右浮動，二類可有10%左右浮動。其中用地地價可調整與容積率有關。第五講 房地產轉讓條例一、轉讓條件1、土地費交完25%2、土地使用權轉讓：土地使用權人簽轉讓合同收取轉讓費，給其它人、企業。出讓：政府通過出讓合同，對方出一個地價款。劃拔：政府無償地給有關組織（國家機關、軍事、港口等）這三種區別在于：有償、無償、用途、主體做什么。二、房地產證的種類1、土地所有權證集體所有權證土地使用權證房屋所有權證深圳它項權利證如：抵押權證；蛇8、口發過證，福田保稅區也發過房產證。現規定房產證在國土局的產權處，成立于1989年，如今后換證存在一個土地權屬問題。2、形式上有紅證、綠證。紅證主指商品房，綠證指福利房（1994年開始）。1995年1月1日起如紅證則是商品房，可自由轉讓和抵押，它是通過市場地價來作核心區分的。綠證指非商品房，不能自由轉讓，它的地屬于歷史用地，行政劃拔地，協議地中的減免地價的地。房改房指：單位自建，用地減免地價（綠證）；單位購買的商品房再賣給個人單位是紅證，個人是綠證。3、代用證：1993年、1994年、1995年的表示房屋的所有權證（房產證）樓花證、初始登記證。三、深圳經濟特區房地產轉讓條例1、房地產轉讓的方式交9、易、轉移視同轉讓的還有：（1）入股（2）合作建房包括：出資方須有開發資質；必須有土地證；如果劃撥土地則要補地價。（都屬房產分成）（3）收購或合并企業（4）抵債（5）國有企業之間或其它組織之間的房地產調撥2、房地產轉讓條件（1）不得轉讓的有：A、 根據規劃國家收回的土地B、 被查封的土地C、 共有的D、 已抵押的E、 權屬有爭議的土地（2）經批準并補交土地價的行政劃撥地，協議減免地價用地。（3）特殊情況的房地產轉讓問題。如第一次買賣方未作約定，廣告、停車場等歸業主所有A、 停車場中，地下停車場有計入容積率的可買賣，有獨立的產權證，未計入容積率，但計入了分攤面積的不能買賣，未計入容積率的也不能買賣10、。B、 地面停車場不能收費，但多數都以物管名義收取，不能買賣。架空層的停車場一般不計入容積率和分攤面積，同樣不能買賣。C、 天臺和廣告未作法律規定，是買賣雙方的一個約定。第六講 房地產的買賣問題一、房地產買賣的有關問題1、預售：指房地產開發經營企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金，并定期支付房價款的行為，也是說開發商未進行初始登記，未取得證書而出售（買賣）。作用：開發商通過收取定金，預付款項而獲取資金，業主可避免一次性支付巨額款。特征：（1）房屋的預售合同，法律關系的主體一方是特定的（開發商有資質）。（2）房屋預售的標底是尚在建設中的房屋。相比：預售的標底實質上是在房屋建成11、后依約交足房價款并獲得其所有權的一種權利（與現房相比）（3）房地產預售法律關系的產生和終止定要受到國家法律較嚴格的限制。2、法律有兩種：大陸法系：取得所有權才能轉讓英美法系3、預售條件4、買賣的合同問題（1）認購書：不是預售合同，認購書認為有效的指認購書是當事雙方的一種約定合同，是附條件的民事法律行為，而不是買賣合同，是雙方真實意思的表示，指房屋的購買權，而不是房屋本身；認為無效的指在未有預售許可證時，屬無效。（2）預售合同A、 違約金條款是否可以協議修改B、 4/5的業主怎樣約定C、 面積的誤差不超出3%D、 延期交款違約金的調整E、 合同中裝修條款標準不填寫，算不算合同有效（有）5、轉讓條12、例的修改情況：修改協議是法院和國土局配合。（1）修改后有質量保證書和使用說明書（2）延期交樓90天（3）受讓方90天未付款，發展商可解除合同。（4）取消了外銷（5）對已預售的房地產再建的公共部分的更改設計，一定要征得業主的同意（6）取消了包銷制度二、房地產轉讓的代理與經紀1、合同法：委托、居間、行紀代理：被代理人（委托人）代理人居間：提供信息，充當媒介（屬中介行為）2、面積：每戶的建筑面積等于每戶的套內面積加上每戶應分攤的公用面積。（1）房屋的建筑面積測繪由市局的產權處來設計，測量的職能與測量主管部門分開，技術監督局測量工具（2）房屋建筑面積計算的細則由國土局監管。（3）使用面積售賣（未執行）13、（4）預售查丈與竣工查丈的差別A、 預售查丈以圖紙為準B、 竣工查丈以實地查丈為準三、房地產轉讓要有一個公證深圳市經濟特區公證條例房地產轉讓、抵押、贈與、分割、繼承都必須要求公證，工程招投標要求公證。第七講 房地產的權屬以及登記條例一、房地產權屬的概念指房地產權利在主體上的歸屬狀態。1、房地產權利指以房地產為標底的民事財產權利。2、財產所有權表現在：（1）占有（2）使用（3）收益（4）處分（5）占有權與使用權可分離3、房地產權分為：（1）土地使用權（2）地上建筑物，附著物使用權（3）它項權4、房屋所有權與土地使用權的關系（1）土地的使用權和房屋的所有權構成的房屋產權是一個完整的有機整體，具有不14、可分性。（2）房地產的重心是房產，它的價值在于土地的利用效能，土地使用權不得離開房屋的所有權（人為設置的）一、房地產的登記1、概念：指房地產管理部門依其職權對房地產權利人合法的土地使用權和房屋的所有權以及由上述權利產生的抵租賃等房地產其它權利的登記。是依法確認房地產權屬的法律手段，以登記為標志，登記是其權利人的權利取得設定、變更及喪夫的法定依據。2、作用：（1）確權（2）保護合法的權益（3）監管（4）要式行為是必備的條件3、特點：（1）登記的范圍特殊（2）登記屬于強制性的，（非自愿的、義務的、否則不受法律保護）（3）登記部門對登記申請實行實質性審查，無異議時才給予，所以登記時有較強的公信力，除15、司法可否定外，是產權的唯一合法證明。4、類型：（1）初始登記：第一次確認（土地使用權；房地產權）要求交清地價款的收據以及出讓合同書等。（2）房地產的初始登記：建筑許可證、施工許可證、竣工驗收證、竣工圖、土地使用權屬證、決算、竣工測繪。二、轉移登記1、買賣、贈與、交換、繼承共有的房產分割、司法機關的判決或者是強制性轉移，行政機關行政處罰等。2、買賣贈與書、繼承證明、交換協議、判決書、裁定書。3、抵押登記：債務人或者是第三人即（房地產的權利人將其所有或經營管理的合法房地產）以不轉移占有的方式，向債權人提供債務履行擔保而向登記機關申請和登記。三、變更登記1、用途的變更2、姓名名稱的變更四、其它登記116、注銷抵押登記2、撤銷核準登記3、抵押指履行擔保的一種行為，抵押是提供房地產擔保的債務人或第三人，折價、拍賣、變賣是抵押的三種方式。4、抵押的特征：（1）法律關系比較復雜，因為它的標的是土地使用權和房屋。（2）不轉移抵押財產的占有（3）屬要式法律行為一定要簽書面合同。5、抵押權設定的條件（1）抵押人依法享有處分權（2）抵押權人是國家規定允許從事貸款業務的金融機構。（3）抵押的房地產必須是符合法定范圍和法定要求的。6、不得抵押的房地產（1）土地所有權（2）耕地、自留地、自留山等集體土地使用權（法律允許的除外）（3）學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位，社會團體及其它社會公益性房產。（4）所17、有權、使用權不明或有爭議的房地產。（5）依法查封的扣押、監管的房產。7、依法規定不得抵押的，房地產的抵押權擔保的范圍。（1）主債權（2）利息（3）違約金（4）損害賠償金（5）實現抵押權的費用五、按揭抵押貸款包括：貸款的風險程度、抵押物估價多少。按揭減少風險的原則，抵押物足量的原則。六、房地產的稅費第八講 住房銷售管理辦法修定后深圳市建設項目的基本建設程序一、工程建設項目的一般建設程序分五局一辦，都屬城建系統規劃國土局：土地轉讓規劃、產權。建設局：工程報建驗收，質量監督、安全監督、土地出讓合同書，建設用地規劃許可證、工程許可證。城管辦：城市街道管理住宅局：管理福利房，微利房的建設和分配（房改辦物18、管）環保局：水務局、計劃局民防辦：建設局都屬于一條龍窗口式服務二、基金：國家規定，不許用紅磚和散裝水泥。三、工程建設的法律法規1、招標、投標法2、人民防空法3、建設工程質量管理條例4、建設工程勘察設計合同條例5、建設安裝工程承包合同條例6、廣東省工程質量條例7、廣東省建設工程招標、投標條例8、深圳特區建設工程質量條例9、深圳建設工程施工招標、投標條例實施細則10、深圳特區建設監理條例第九講一、定金擔保法定金不能大于合同款的20%二、招標法：廣東省、國家、深圳各一套招標具有強制性，勘察設計也要招標規定：超過5萬平方米的住宅一定要招標方式：公開招標和邀請招標三、建設工程質量管理條例1、驗收制度改變19、傳統式施工單位建設單位設計、監理、施工初步驗收質檢、安檢核檢建設部竣工驗收建設局五天內通知有關部門、單位、規劃、國土、設計、消防、環保竣工驗收證書甲方組織備案（建設、行政、主管部門）初驗聯驗竣工驗大堂裝修驗抄表驗等。（1）不要突破規劃（2）公安消防認可文件（3）環保認可文件2、政府從技術責任中退出負責行政，從實物監督技術責任中退出程序監督。（1）增長工程質量保修期限，防水保證期一年改為三年（2）加大了違規行為處罰力度。甲方16種，施工監理各8種，勘察6種，設計7種。（3）質量終身制（4）不可抗力不能預見、不可避免、不可克服三個情況A、 社會動亂，軍事行動B、 自然災害：洪水、暴雨、地震（五級20、不算）、臺風、冰雹。C、 六級以上臺風（一天）、自然原因火災、高溫37度等。四、建筑分類1、居住建筑：一類為高級住宅（十層以上的普通住宅）；二類為1018層普通住宅。2、公共建筑：一類為建筑高度50米，每層建筑面積1500米的商住樓；二樓為建筑高度50米或每層建筑面積1500米的商住樓。一類二類三類四類住宅高度M75452121居住層數251577建筑面積M2250001500040004000公共高度M85502525建筑層數251577面積M2200001200050005000第十講 房地產營銷一、營銷：是指個人和集體通過創造提供、出售并同別人交換產品和價值以獲得其所需所欲之物。1、營銷21、是一種社會和管理過程它包括（1）需要、欲望各需求（2）產品（商品服務與創意）（3）價值、成交和滿意（4）交換和交易（5）關系和網絡（6）市場（7）營銷者和預期顧客2、需求指對有能力購買并且愿意購買某一個具體的產品的欲望。3、滿意指一個人通過對一個產品的可認知的效果與結果與分的期望值相比較后所形成的愉悅或失望的感覺狀態。4、期望值的形成是在顧客過往無購買經驗、朋友或伙伴的各種言論、銷售者和競爭者的信息和許諾所形成的。二、房地產的現狀及發展前景1、同質化嚴重2、供給過剩3、市場推廣有效性下降4、買家支出停滯5、市場需求結構變化迅速6、知識經濟時代改變我們的生活方式7、空手道三、對中介公司的看法市場化、專業化、系統化四、價格定位1、成本價定位2、目標定位五、房地產高級人員的基本功1、重視項目規劃設計2、重視管理3、了解人性的生活規律發展并滲透到管理中4、懂得市場的營銷