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1、項目：港龍尚層創意產業園區發展定位與概念性規劃方案提案：上海晟世策劃機構時間：2010年9月港龍尚層創意產業園發展定位與概念性規劃方案2010年09月謹呈【前 言】城市的創造力是城市人格和人類智慧的結晶，進而我們在一定意義上，可以把“智慧經濟”也作為一種城市功能，而智慧經濟在當代可以理解為一種時髦的知識經濟，進而將智慧經濟轉化為一種文化產業，從而在文化產業中演繹出一種比思維、智慧更加貼切的模式：創意經濟和創意產業。這其實只對城市存在的意義與發展的新時代理解城市是人類創意的載體和創意體現。西方的二次城市革命向三次城市革命的發展中，以及在后工業社會來臨的發展中，社會精英以其特有的責任和思想，高舉城2、市回歸和知識經濟的大旗，提出了創意經濟的概念，并很快形成國家戰略。新加坡在1998年提出創意新加坡計劃，推動了城市經濟與文化的變革。當代中國面臨的城市空間變革是，改革創造城市地產發展的新格局。房產企業的發展正在形成創造城市、經營城市的“造城運動”。這個“造城運動”正在改變著中國城市的新格局。中國的城市面臨一個具體的事實，即城市往往空間不合理，只能成為“住區”，或者是“臥城”，有效價值空間失去歷史和未來的價值，同時，導致城市就業不充分。中國的城市已經出現了這種城市主城區的產業不充分現象。然而，一個理性的城市，一個精英群體能夠發揮作用的城市，已經開始改變這種局面。上海、北京、杭州等城市在2005年3、后，已經開始注意到文化產業在城市中的地位，注意到創意性服務產業在城市中的地位。上海初期立項建立了18個創意產業園，北京初期支持開發了10個創意產業園。如上海的“八號橋”等，在經濟與文化開發方面初見成效，并產生了廣泛的影響。我們為港龍尚層引入創意地產的概念，期望能能借勢于全球創意產業浪潮中的中國創意產業的強勁發展趨勢，從而與長三角區的創意產業形成粘性鏈接，讓位處長三角丹田的常州形成屬于自身的創意產業集聚效應乃至產業集群。一、 港龍尚層創意產業園區發展定位1.1、創意地產的概念創意地產的概念可以定義為：泛地產+創意產業，其核心是一種新型的商業地產運作。所謂泛地產，或稱廣義地產，是將狹義的房地產開發4、置于更廣的空間尺度進行定位、規劃、設計與開發，順應人類活動和消費層次的日益高級化及多元化的趨勢。創意地產又名創意經濟、文化產業。這一概念是在20世紀90年代中后期由英國“創意產業特別工作小組”最先提出。英國政府把就業人數多或參與人數多，產值大或成長潛力大，原創性高或創新性高三個原則作為標準，選定了13項產業作為文化創意產業的范疇，包括軟件開發、出版、廣告、電影、電視、廣播、設計、視覺藝術、工藝制造、博物館、音樂、流行行業以及表演藝術等。創意產業作為一種都市型經濟的先導產業，是文化產業發展中一個新的富有生命力的分支，是文化產業從形式產業化向內容產業化的縱深發展。1.2、 創意地產的涵義1.11、5、核心：一種新型的商業地產運作創意地產主要通過商業地產范疇內商鋪、辦公樓和其他商業設施的改建、新建等方式，營造適合創意產業運作的建筑空間，并把這些建筑空間以租賃或者銷售的方式，提供給從事創意產業的機構乃至個人。當商業地產遇上創意產業，會產生1+1=3或者大于3的效益。1.12、使有限的建筑空間成為無線的創意場所有限的土地上能夠承載的建筑是有限的，但是能夠承載的創意是無限的。創意地產通過打造創意產業粘性產業空間，形成創意產業集聚效應乃至產業集群，使有限的土地資源得到集約性的利用，使有限的建筑發揮最大的效能。1.13、注重文化建設、注重時尚消費經營創意地產地產或者通過老建筑文化資源的發掘、或者通過新6、建筑文化形態的創新，塑造創意地產的靈魂。創意地產還注重時尚消費文化經營，通過具有創意性的會展、餐飲、娛樂、休閑、體育、購物、旅游等場所，建樹和傳播時尚，引領時尚消費經營。1.3、 項目驅動力常州商業地產版塊產業升級、周邊區域潛在消費能力與港龍尚層產業鏈構筑是驅動本項目的幾大驅動力（如圖所示）港龍尚層產業升級、核心業態發展需要基地物業現金的反哺、支持。租金利益最大化基地發展驅動力功能定位多樣化業態的轉型、提升西新橋周邊鏈接市中心和新區中心，潛在消費空間巨大常州商業地產版塊產業升級，現代服務業發展趨勢。二、 港龍尚層創意產業園區業態構成創意產業是人本經濟背景下以創意為主宰的一種資源配置方式，而非工7、業經濟時代按照資源來配置資源。在這種大業態觀的導引下，把握常州西新橋版塊現代服務業升級趨勢、周邊社區的商業演化格局與狹義創意產業的適宜業態三大方向，我們將為港龍尚層創意產業園區構筑包括內容創意產業集群、創意生活商業集群與現代創意集群三大板塊的有機業態體系。以建筑規劃設計、廣告設計、工業設計、工藝設計四大設計為產業主導，建立服務于此類產業領域的中介、展示和交易平臺。通過營造良好的設計環境，衍生設計產品交易、提供個性化服務等手段；園區將致力于吸引國內外的設計公司（工作室），原創商業和服務機構，個性品牌專營以及設計交流機構。2.1、 港龍尚層創意產業園總體功能定位特色創意商務集群的靈動空間融創意產業8、與創意生活為一體的綜合創意商務谷提升園區商務配套的服務高地動感商業的體驗場所2.2、 港龍尚層創意產業園三大版塊定位：2.21、內容創意產業集群核心業態、建筑設計產業包括：城市規劃、建筑規劃設計、室內裝飾裝潢設計、景觀設計等。、廣告產業包括：平面廣告、戶外廣告、電視廣告、包裝設計、3d設計、多媒體設計、廣告代理、展覽展示、圖文制作、模型制作、廣告攝影燈。、咨詢策劃產業包括：管理咨詢、商務咨詢、市場咨詢、法律咨詢、策劃代理、獵頭公司，專業技術培訓機構等。、動漫科技軟件產業包括：動漫網游、網際網絡和數字媒體、軟件開發等。、工藝工業設計產業包括：工藝創作、工藝設計、工藝品展售、工藝品鑒定、產品設計、9、產品外觀設計等。2.22、現代創意服務集群2.22-A、承載常州創意產業的商務辦公板塊核心業態商務辦公功能核心業態創意型公司或個人工作室的孵化器廣告創意及咨詢策劃業為主導的產業集聚知名教育培訓機構駐地及培訓中心功能區分服務區 展示區 交流區 培訓區招商建議集聚小型創業企業，圍繞廣告創意及教育培訓展開招商商務辦公功能核心業態廣告創意及咨詢策劃業為主導的產業集聚教育培訓機構駐地及培訓中心創意型公司或個人工作室的孵化器商務辦公功能的核心業態確定以廣告創意、策劃和教育培訓為主導的商務港2.22-B、承載常州創意產業的商務服務配套板塊教育培訓機構駐地創意產業鏈集聚創意公司孵化器業態組合核心業態商務配套定10、位衍生需求商務功能休閑 娛樂 餐飲 賓館交流 培訓 會務 展示綜合服務型立體商務配套體系商務型酒店、企業會所、商務餐飲、康體運動設施中心以商務酒店及企業會所為主體，餐飲、娛樂健體為輔的商務配套商務配套定位細化與業態組合為多元綜合立體配套服務體系 2.23、創意生活商業集群特色商業娛樂板塊以傳統產業為基礎，融入創意、科技與人文特質，轉變成為食、衣、住、行、教育、娛樂等民生領域的復合式經營，提供具有深度體驗、高質、美感的產品。創意生活Creative&Life實現商業空間與創意體現的融合，營造意象空間以特色商業吸引外來消費者，轉變單一消費結構增加周邊居民生活需求的可選擇面，呈現多彩生活方式區別于西11、新橋周邊大體量、綜合型商圈發展規劃，形成多元化、互補型商貿商務聯動發展娛樂休閑型 體驗式多媒體娛樂 電影藝術互動區商務服務型 個性、時尚休閑會所 會議中心/展示中心創意概念型 工藝品制作館 時尚家飾 生活教育體驗中心 特色體驗式餐飲三、港龍尚層創意產業園區概念性規劃一樓：創意生活商業集群二樓三樓：現代創意服務集群四樓： 內容創意產業集群四、港龍尚層創意產業園區招商政策1、 合同期限：2年，3年兩種2、 第一年低門檻政策，實行一年免租3、 保證金：3個月租金或者1-2萬4、 管理費：5元/月5、 租金支付方式：提前1個半月支付房租，3個月或者半年，一年等三種支付方式五、 港龍尚層創意產業園區財務12、投資測算（三年合同收益表）面積第一年收益第二年收益第三年收益一樓12513個月保證金+管理費2.5元/天2.5元/天二樓3022.93個月保證金+管理費1.5元/天1.5元/天三樓3800.63個月保證金+管理費1元/天1元/天四樓3349.33個月保證金+管理費1元/天1元/天共計11423.8預計150萬5406288.755406288.75六、合作方式1、 由乙方成立專門的商業運營管理公司，組建團隊（帶領專業招商，策劃和設計人員進場），確定招商政策，項目規劃，制作資料，制定宣傳推廣方案及改造方案，在6個月內（去除過年時間）完成70%招商目標2、 招商提成為第二年年租金的20%，總計1081257.75元（此費用包括所有的人員工資，辦公費用，招商招待費，出差費，宣傳資料印刷費用等等）3、 完成到90%，另外獎勵30萬4、 甲方提前支付30%預付款，324377.325元。財務獨立核算，由甲方監督(可以根據時間節點表分階段支付)5、 招商率到30%后的招商提成按月結算6、 廣告推廣和宣傳，改造費用由乙方報方案，甲方承擔費用7、 乙方負責招商后的運營管理，費用另計七、 時間節點表暫略八、房價回報率租金收益表暫略九、港龍尚層創意產業園區市場推廣及招商策劃方案暫略