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1、1、上海美羅大廈簡介 上海美羅大廈為一幢具國際水準的高級辦公樓，大樓外觀宏偉、氣勢磅礴，雄峙上海市徐家匯商貿云集地段。28層的辦公樓地下為停車場，間隔靈活考究，方便實用，設備完善，配備高速電梯及中央空氣調節等。美羅大廈由上海世邦魏理仕物業顧問有限公司擔任物業管理顧問，協助業主上海匯美房產有限公司負責大廈整體的管理和操作，閣下可於辦公時間致電：86-21-64271033 與大廈物業管理部聯絡。2、導言在此謹代表發展商及上海世邦魏理仕物業顧問有限公司，熱烈歡迎各位遷入美羅大廈。本業主租戶手冊乃根據美羅大廈租賃合同條款內容編訂，可作為用戶指南，俾使閣下更深入了解上海美羅大廈的管理和運作。本冊子包括2、：管理部、租戶/用戶責任的資料，與美羅大廈的救急程序和救生系統的說明。為實施本手冊所提及的管理服務，使本大廈保持優良舒適的辦公環境，懇請租戶/用戶細心閱讀本手冊內有關業戶需予承擔之責任等內容。為使閣下更熟悉本廈，管理人員當樂意陪同閣下巡視參觀本廈范圍，并會向你們介紹本廈的基本設施，包括救急設備等，歡迎隨時致電或親臨管理部垂詢。 上海匯美房產有限公司 謹啟3、 管理3.1管理部3.2管理控制3.3管理費3.4付款辦法3.5延遲或未繳付管理費之相應措施3.6授權人或委托人3.7投訴及建議3.8管理人員職務3.9人員車輛進出3.1管理部 上海世邦魏理仕物業顧問有限公司受聘為美羅大廈及美羅城之物業管理3、顧問，協助業主執行一切日常物業管理運作事宜.3.1.1管理部辦公時間 星期一至星期五 :上午8:30至下午17:30 星期六、星期日/國定假日:有值班人員當班.：64271033分機24：64267059 管理部熱線 ：64271033 24小時保安監控 工程部值班室 本管理部除正常辦公時間外均有安排工作人員值班負責各項事宜，請與保安部或客 戶服務部聯系。3.1.2管理部行政架構(附表)世邦魏理仕匯美/美羅物業管理部總經理 財務部保安部工程部客戶服務部美羅大廈美羅城3.2 管理控制 美羅大廈之租戶/用戶在其寫字樓內均享有絕對之使用權,但以不妨礙他人為原則。同時,管理部對所有主要結構、公共地方、4、電梯、泵房、道路等以及所有設備、機械及一切服務均保留絕對管理權.任何租戶均不得使用任何途徑,進行更改或干擾該等設備。3.3管理費 3.3.1 閣下現已成為美羅大廈之租戶/用戶，為保障閣下之長遠利益，投資保值需要承擔各項保養維修及日常費用之義務。管理運作需要之各項開支包括但不限於：建筑物、道路、行人道、花園、露天空間及其他公共地方之保養、清潔、維修和照明等費用，此外，化糞系統設備、渠道及水管之維修費用，電梯、消防及保安設備、電腦系統之檢修保養費用；垃圾清理費、廁所自來水費、定時中央空調費、管理部之行政費用及職員薪金等均包括在內。所有支出將根據租賃合同條款與寫字樓租戶/用戶按比例分攤。租戶/用戶須5、於每月5日前預繳當月之管理費，租金及其它有關費用。 3.3.2 管理費內未包括政府地租。有關地租，管理部將於政府發出收款單代政府向各單位收取，以便集齊繳付。逾期繳款者，匯收程序及滯納金等行動將與追收欠管理費者相同。3.4付款辦法 本公司歡迎租戶/用戶采用人民幣之現金或劃線支票交予本公司財務部（支票抬頭請寫世邦魏理仕匯美物業管理部），本公司將發回正式收據。請租戶/用戶在每月5日前，直接把管理費及其它有關費用交付財務部。請勿交予大廈保安員或其他管理部職員。除財務部外，管理部之職員均一律禁止收取任何款項。3.5延遲或未繳付管理費及其他費用之相應措施 任何租戶/用戶如果未能於到期日起計30天內支付其根6、據本廈規定應付的款項，包括管理費及利息（如有），則管理部有權嚴格執行租賃合同條款之規定采取一切措施，此包括停止供應水、電給有關之單位等，直至應付之款項付清為止。3.6受權人或委托人 租戶/用戶如需要委托他人代收管理部之通告或發票，請將該受權人之姓名及地址以書面通知管理部。3.7 投訴及建議 一切有關公共地方等之投訴及建議，可以口頭或書面陳述。如屬機密性之投訴或建議，請以書面直接送達管理部之總經理啟閱。來函請留下聯絡地址、姓名、電話等資料，以便及時回復，貫徹執行有關之改善工作。本管理部皆樂意聆聽、接受、以期籍此提供更佳之物業管理服務。 客戶服務熱線：64271033客戶服務部3.8 管理人員職務7、 所有管理員、清潔工人、保安員及管理部職員均須依章執行有關美羅大廈之日常物業管理職務。租戶/用戶請勿擅自委托管理部職員從事任何私人性質服務，以免與日常職務產生沖突。管理部職員只遵照公司指示工作，一概不準收受租戶/用戶之贈送禮物或利益，敬請各租戶/用戶合作。3.9 人員及車輛進出 3.9.1 星期一至星期五（18:30次日上午7:30） 星期六及星期天（全日） 進出大廈人仕必須出示有效證件并需到大廈保安值班崗登記。 3.9.2 外來送貨人員僅限使用7#貨梯上落及沿該范圍進出大廈。 3.9.3 月租使用者憑有效停車證/磁卡進出大廈地面/地下停車場。臨時使用者需按 臨時停車收費標準支付停車費。 3.8、9.4 美羅大廈非機動車停放點只提供辦公樓內工作人員停放自行車、助動車及摩 托車之用。凡使用者必須持有管理部所核發之有效停車牌。4日常保養事項4.1 租戶/用戶責任4.2 玻璃幕墻4.3 中央空調4.4 危險物品4.5 晾曬衣物4.6 使用手推車4.7 窗4.1 租戶/用戶責任 4.1.1 租戶/用戶單位內由其自行安裝、添置或改裝之一切裝置、設備之保養及修 理費用，概由租戶/用戶自行負責。 4.1.2 大廈任何范圍內均不準飼養禽畜寵物，因此舉除影響其他租戶/用戶外亦影 響公共衛生。管理部有權於發現禽畜寵物時，立即通知有關單位將禽畜寵 物撤離。凡不肯撤離者，將按法律途徑提出訴訟。4.2 玻璃幕墻9、 室內玻璃幕墻及鋁合金反光窗均經過特別處理，不須額外保護，不可油漆或用硬刷、沙紙等刷抹。為保持耐用及美觀，只可用毛巾與清水洗抹，以免造成嚴重損壞。4.3 中央空調 4.3.1 租戶/用戶應盡量留意室內中央冷氣供應系統之正常保養，包括出風、回 風、風槽等。出風及回風口必須保持空氣流通，以免減低冷氣供應之效 率。如發現中央冷氣系統有任何故障，請立刻通知管理部。 4.3.2 管理部有權，除緊急情況外，預先給予租戶/用戶通知，帶同或不帶同有關 人仕及工具，進入該租戶/用戶室內或鄰近單位檢查各種系統及進行相應之 維修工作。 4.3.3若該等維修工作，因受租戶/用戶非法安裝或放置任何障礙物而不能進行 者，10、管理部將有權自行或委托他人進行處理，一切由此而引起的費用或導致 其他租戶/用戶的有關損失，將概由該單位的租戶/用戶負責。4.4 危險物品 在大廈內，租戶/用戶不得貯藏或擁有任何危險物品（例如軍火、炸藥、炮竹、化 學物品等）及毒品等。4.5 晾曬衣物 為避免影響大廈外貌觀瞻，請勿在任何窗戶、走廊、樓梯或公共地方曬晾衣物。若有違者，管理部將安排清除有關物品，一切由此而引起的費用或導致租戶/用戶的有關損失，將概由該單位的租戶/用戶負責。4.6 使用手推車 各租戶/用戶在使用手推車或者類似之車輛運送物件時，必須盡量小心避免損壞電梯、墻壁、地板、走廊及任何公共地方。如有發現該類車輛足以對公共設備或地方構11、成損壞之情況，該類車輛將被禁止在大廈內使用。所有手推車不得在客梯使用。4.7 窗 為安全起見，各租戶/用戶在未得到管理部同意前，不得擅自打開任何玻璃窗戶。5、租戶/用戶搬運須知5.1 遷入5.2 事前安排5.3 清理5.4 安全/保安5.5 損壞賠償5.6 貨梯5.7 租戶/用戶之層數之保護措施5.1 遷入 租戶/用戶可於租賃合同簽署后遷入本大廈前到管理部領取承租/使用單位之鑰匙。管理部經理或其指派職員均樂意隨時回答閣下之任何查詢。5.2 事前安排 5.2.1 租戶/用戶運送家俱物件等，必須按照管理部指定之地點及時間內進行。如 需超時運載，須書面向管理部申請，俾便另作安排，以免影響電梯正常運 12、作及導致其他客戶不便。 5.2.2 如運送途徑之地方有云石、地毯、地板等，必須事前鋪上足夠之夾板或纖 維布等以作適當保護。 5.2.3 如運送較大型之機械或物件，租戶/用戶必須於搬運前72小時以書面通知管 理部，并向管理部提供上海匯美房產有限公司為附加受保人之保險證書。 5.3 清理 租戶/用戶須負責搬運后之一切善后清理工作。包括負責將保護地臺用之夾板、帶子、空盒及容器等廢物遷離本廈。倘由管理部發現該等廢物被棄置於本廈內，則租戶/用戶須繳付額外的清理費用。清理費用將按照每小時500元人民幣計算（不足一小時按一小時計算），直至所有廢物搬清為止。5.4 安全/保安 搬運公司/租戶/用戶均有責任在搬13、運期間，盡力確保大廈之走廊及出入口通道暢通，以及避免積存大量易燃物料，以策安全。5.5 損壞賠償 租戶/用戶代表及管理部均會於進行一切搬運前后，分別備妥一覽表，列明搬運所涉及之范圍以作查驗，有否曾對大廈設施造成任何損壞。若有任何損壞，租戶/用戶必須負責一切賠償。5.6 貨梯 5.6.1 貨梯內之地板表層、敷設夾板作保護之用。門檻鋪設墊板亦作保護之用。 租戶/用戶所聘用之裝修公司不得任意將之移動。 5.6.2 租戶/用戶如有需要使用貨梯，可於使用前72小時以書面通知管理部列明 有關人數、物件，以便作出適當安排。5.7 租戶/用戶之層數之保護措施 所有租戶/用戶之層數，於搬運時，由電梯處至租戶/用14、戶之單位處之地面，必須鋪蓋妥當以作保護。6、 緊急程序6.1 前言6.2 導言6.3 緊急電話號碼6.4 單位內物品處理6.5 意外6.6 炸彈恐哧6.7 罪案與保安6.8 火警6.9 地震6.10 暴亂與群眾示威6.11 水浸6.12 聯絡6.13 消防監督6.14 大廈撤離程序6.15 撲滅火警6.16 結語6.1 前言本手冊所訂立之應急方法及程序，適合在美羅大廈之緊急情況中使用。手冊所述之緊急安排，應在火警及其他緊急情況下使用，手冊中就個別情況進行論述，惟遇其他緊急事故時，須按當時情況作出適當的變動才加以應用。6.2 導言緊急事故可能會隨時發生，我們必須為處理這些情況作好準備，以盡量減低15、受傷和損毀的影響。以下所提供的資料，便是特別為協助租戶/用戶預防和處理緊急事故而設。6.3 緊急電話號碼：110：119：120：112：64271033：64271033分機24：64267059公安報警火警緊急救護電話故障管理部電話 大廈24小時保安監控室大廈工程部值班室6.4 單位內物品處理請定期檢查單位內存放之物品，以免造成阻塞。任何情況下，不可妨礙危急時逃生之通道。移走任何可能導致火警或危害安全之物件，例如舊布、報紙或其他易燃物品等，均不應隨處放置或積存在單位內。大廈內嚴禁使用與正常辦公無關之電器設備。6.5 意外（緊急救護問題）當發生意外或緊急救護問題：6.5.1 嘗試盡可能獲取有16、關此次損傷的資料；6.5.2 使傷者處於溫暖及舒服的狀況，并加以陪伴安慰；6.5.3 撥120要求急救醫療服務；6.5.4 通知管理部詳述意外情況，包括所屬單位、地點、姓名、地址、電話號碼、目擊者等等；6.5.5 在任何情況下，均應盡量保持鎮定。6.5.6 切勿亂動或嘗試治療（如接受過急救訓練者例外）。6.6 炸彈恐哧如接獲炸彈恐嚇的電話，采取以下措施：6.6.1 從對方口中得到下列資料：a) 炸彈裝置的確定位置；b) 擬定的爆炸時間；c) 爆炸裝置的描述；d) 是次行動的原因；e) 對方原來所用的字眼。6.6.2 記錄接到電話的時間6.6.3 記錄掛斷電話的時間6.6.4 記錄對方聲音的特點17、（即男、女、鎮定、驚慌、年青、年老、結結巴巴、口音、粗俗、斯文）及背后的雜音等等；6.6.5 立即通知管理部，并致電報警及通報消防局；6.6.6 所得資料盡量保密；6.6.7 檢視四周，看看有否發現可疑物品；6.6.8 依從地方當局的批示。6.7 罪案與保安一幢現代化的甲級辦公樓，因環境高尚優美，人群不斷穿梭往來，也可能會成為匪徒犯案之目標。故偷竊、使用偽做信用卡詐騙案與及其他不法行為，甚至搶劫或更嚴重的罪案，皆有可能在現場發生，故以下的建議對你必然有所幫助：6.7.1 如遇偷竊或經常性盜竊，立即向管理部及警方舉報；6.7.2 遇到搶劫、騷擾、襲擊或其他嚴重罪案，立即向公安局或派出所報案；6.18、7.3 所有案件均須向管理部報告，并把已采取的行動告知職員；6.7.4 切記向已離職之員工取回公司鑰匙，或把門鎖更換；6.7.5 遇到任何不尋常的事情，皆應通知公安及管理部；6.7.6 停車場內常會發生惡意毀壞及其他罪案，如遇形跡可疑之人物或棄置車 輛，應通知管理部。6.8 火警- 發現（若發現火警）- 通知（致電消防局及通知附近的人或打破報警鐘玻璃）- 抑制（緊閉所有門）- 逃生（使用最安全的途徑前往最近的消防樓梯井，離開火警現場）用戶必須熟悉大廈里的滅火器、樓梯、警報系統與及本地消防局的電話號碼。6.8.1 若是輕微失火（如廢紙籃、煙灰碟等）如在安全情況下把火撲滅，但切勿冒險；6.8.2 19、如人身安全已受到威脅，而火勢亦不能立時受到控制時，把通往失火現場的門關閉以隔離及控制火勢；6.8.3 通知消防局；a) 說出單位的名稱b) 說出所在的街道交界c) 火警蔓延的范圍及位置d) 你的電話號碼6.8.4 通知管理部；6.8.5 依從管理部職員的指示，盡可能通知所有人員；6.8.6 如被火焰或高熱所圍困a) 有可能的話，致電消防局求助；b) 在安裝了玻璃警報系統位置前發訊號，把門關閉，跟火熱的源頭隔離；c) 緊記煙和熱空氣都是向上升的，接近地面的空氣較為清新，溫度亦較低，故應蹲著身子或爬行逃生；d) 如有需要，打破窗子以求空氣流通。6.8.7 所有大廈內的電梯將會停止操作，切不可乘坐電20、梯，因可能隨時中途停頓而被困於電梯內；6.8.8 所有逃離火場的人，須在大門外的空曠地方聚集；6.8.9 身處火場以上各層的人，應繼續向天臺方向逃生，如身處火場以下層數，則向下走，前往最鄰近的出口逃生；6.8.10 發生火警時，保安員會協助管理員、消防員和公安，阻止公眾人士進入大廈。在管理人員或消防局宣布大廈處於安全狀態之前，任何人仕不得進入。6.9 地震6.9.1 保持鎮定，切勿離開；6.9.2 躲在桌子或堅固的結構下尋求掩護；6.9.3 遠離窗戶，玻璃隔板、支架或懸掛著的物件；6.9.4 在這種情況下，切勿使用電梯；6.9.5 如發生地震時身處電梯內，待有機會便立即離開；6.9.6 地震時21、不要躲在樓梯底下；6.9.7 準備應付接著更多次的余震；6.9.8 如單位受到破壞，立即通知管理部；6.9.9 切勿散播謠言或作出夸大的報告。6.10 暴敵與群眾示威如遇群眾騷動，在大廈附近示威或暴亂，應鎖門、關窗（如有）、遠離窗戶，租戶/用戶有權自由決定離開與否，但亦應顧及自身安全及避免引起不必要之影響，接受公安或管理部之勸告。6.11 水浸遇有可能發生水浸時：6.11.1把有可能受損的貴重物品移往較高處；6.11.2在水浸出現前，切斷電器用具的電源；6.11.3提防通電的電線。水浸之后：6.11.4檢查財物以鑒定損失；6.11.5委派及監督負責清潔的員工；6.11.6逐漸抽去漬水，以減少對22、大廈結構造成的更大損害；6.11.7清除大廈內、家俱及其他地方的漬水，避免破壞環境衛生；6.11.8 做好提防搶掠的措施，須加強保安，防止盜賊潛入大廈。6.12 聯絡用電話報案時，請提供以下所有資料；6.12.1報案人的姓名；6.12.2緊急事故的位置；a) 名稱及地址b) 單位編號c) 層數 6.12.3 有人受傷與否； 6.12.4 緊急事故的種類、火警、罪案等； 6.12.5 待對方確定了資料后，方可掛斷電話。6.13 消防監督大廈每層的監督，作用是在緊急情況中協助保障生命安全的協調工作，每家公司均須指派監督。消防監督須安排規定的防火演習，并須清楚了解消防安全計劃，為執行撤離程序作準備。23、當原來的走火通道因濃煙或其他原因而導致有危險性時，消防監督應選擇另一條最理想的途徑逃生。消防監督確定發生火警或其他緊急事故的位置。消防監督須帶領他所屬樓層之客戶前往計劃中擬定之防火樓梯。消防監督須得知所有用戶已接到緊急事故的通知，并立即執行消防安全計劃。為竭力抑制火勢的蔓延，應緊閉所有通往火場的門，并確定沒有人誤用電梯作逃生用途。6.14 大廈撤離程序當發生火警或任何其他緊急事故，所有人都應該完全撤離，不能有所例外。在撤離大廈或進行火警演習時，租戶/用戶的貴重物品須自行負責。另外，最后離開的人須負責鎖上單位內所有進出的門。開啟由單位通往走廊的大門前，先弄清楚是否燙手，如發現該門是熱的，須慢慢開24、啟，若情況許可，應前往預先指定的樓梯然后跟隨撤離程序逃生。若因濃煙的關系未能通往樓梯，則應關上門，放一條毛巾在門底的門縫間，打開窗戶保持空氣流通，在窗外掛一塊布，讓消防員得知你仍在單位內，保持鎮定等待消防員的拯救。6.15 撲滅火警大廈每層均設有手提式滅火器，用戶應熟悉單位滅火器的位置和用法。不同種類的滅火器是用以控制不同類的火警，火警可因為起因不同而分為A、B、C、D四類。A類火警：木、紙、廢物等等 使用：加壓水力滅火器，干粉滅火器或二氧化碳滅火器B類火警：油、顏料、汽油、稀釋劑或其他易燃液體 使用：干粉滅火器或二氧化碳滅火器C類火警：馬達、電線、電器 使用：干粉滅火器或二氧化碳滅火器D類火25、警：易燃金屬、鎂、鋯、鈉，這種火警常見於工業廠房 使用：須要特別的滅火技術在不熟悉手提式滅火器的情況下，切勿使用。任何已撲滅的火警，必須向消防局報告，以便進行調查。6.16 結語沒有任何樓宇可以完全免於天災人禍，制訂緊急程序計劃可避免人命傷亡和財物的損失。這本手冊提供了一套有系統和周全的步驟，計劃如何應付災難。從考慮一幢物業的位置、鄰近環境、用途和用戶的類別，盡可能估計潛在的緊急情況訂出一套預防和應付災難的指引。通過一個精心設計的程序指引，一群受過訓練的人員，再加上租戶/用戶的合作，當發生緊急情況時 ，我們必能以有條不紊的應付方法代替恐慌。就是遇到沒有預計和準備的緊急情況，仍有一套基本的程序可26、以協助租戶/用戶作出明智決定，保障自身及財物安全。制訂和貫徹執行緊急程序計劃，可以拯救性命，保護租戶/用戶的投資。而我們必須緊記，無論指引如何周詳，仍需租戶/用戶熟悉運用及時刻保持高度警覺，才可避免意外發生，及達到本指引之目的： 保障人人生命財產，避免不必要損失7、物業服務7.1空調供應7.2公共走道電源7.3電話7.4停車場7.5非機動車停放7.6有償服務7.7美羅服務中心7.8室內清潔7.9衛星電視7.1空調供應 辦公室正常空調供應時間為：周一至周五：8:30至18:30 固定假日及除以上時段外的其余時間將收費服務。 7.2 公共走道電源 樓層公共走道電源供應時間為： 周一至周五：7:3027、-19:30（供應2路電源） 19:00-22:00（供應1路電源） 周六及周日：7:30-22:30（供應1路電源）7.3 電話使用 電話使用方式：租賃。租戶/用戶亦可移機進入美羅大廈 管理部負責辦理電話申請手續。 7.4 停車場本廈地面及地下停車場擁有將近300個泊車位，以月租或時租方式為用戶提供泊車服務。月租用戶可至管理部辦理租賃手續，時租用戶當場由停車場收銀員收費。 7.5 非機動車停放本廈非機動車停放點擁有近300個非機動車停車位，方便租戶員工停車。管理部負責辦理收費領牌手續。 7.6 有償服務 租戶/用戶自行負責其單位內由其自行安裝、添置或改裝的一切裝置、設備的保養及 維修。管理部28、可提供有償維修服務，按大廈維修規定收費。 7.7 美羅服務中心 營業時間：周一至周五：8:00-18:00（節假日休息）。 提供：EMS國內、國際快遞、復印傳真、郵政郵品、彩擴沖印、手推車出借、市內 快遞、鮮花禮儀、票務代理、辦公生活用品代購、零售日用品等各項服務。7.8 室內清潔 大廈公共區域之清潔及滅蟲服務由大廈管理部負責，客戶辦公區域內的清潔（包括 滅蟲工作）由客戶自行負責。如租戶/用戶需要，管理部可提供相應服務，收費另 議。 7.9 衛星電視按規定收取一次性開通費，不包括材料及安裝費用。衛星節目7套：亞洲一號 (ASIASAT-1) 3套1.衛視體育臺 (Star Sports)2.衛視音樂臺 (ChannelV)3.鳳凰中文臺 (Phoenix Chinese Channel)印尼帕拉帕(PANAPA cl) 4套4.SCTV5.CNBC6.RAMPAL 7.NCOSR 本廈目前可收視節目如下：上海地區空中信號6套：1 上海一臺 (STV-1)2 東方一臺 (OTV-1)3 中央一臺 (CCTV-1)4 上海二臺 (STV-2)5 東方二臺 (OTV-2)6 上海教育臺 (SETV)8、租戶/用戶資料8.1 租戶/用戶注冊表8.2 租戶/用戶負責人名單8.3 租戶/用戶遷入所需資料20