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1、哈爾濱調研報告一、城市概況 城市簡介 城區劃分 人口數量統計二、 城市經濟狀況及發展 2010年地區生產總值 城市數據比對 2011年城市發展動向三、城市房地產行業概況 2010年度哈爾濱房地產概況 2010年度哈爾濱房地產數據匯總四、家裝公司及家裝賣場 家裝賣場概況 潛在合作主材供應商基本信息 主要家裝品牌及其合作主材五、分公司選址【城市概況】哈爾濱是黑龍江省省會，是中國東北北部政治、經濟、文化中心，也是中國省轄市中面積最大、人口居第二位的特大城市。全市土地面積5.31萬平方公里，其中，市區面積7086平方公里，轄8區10縣(市)。截至2010年末，戶籍總人口992.02萬人。目標城市概況城2、市名稱哈爾濱城市類型文化城市、旅游城市城市級別二級城市上年度GDP3665.9億元城市面積5.3萬平方公里市區面積7086平方公里主要城區南崗區、道里區、道外區次要城區香坊區、松北區城鎮人口587.9萬人規劃新區群力區、哈西新區、松北科技創新城、哈南工業新城、哈東新區主干道大直街、中山路第三產業比重49.5%城市交通高峰期、局部地區擁堵支柱產業汽車、醫藥、食品、電子信息中央商業區規模中央大街商圈約2平方公里城市規劃重點項目商圈概況中央大街、愛建街、群力商圈國內外知名商業國美電器、大中電器、月星家居、居然家居、沃爾瑪、家樂福等根據詳細內容對應分公司選址評分表格進行評級：A類 B類 C類【城區劃分3、】哈爾濱市轄道里、道外、南崗、香坊、平房、松北、呼蘭、阿城8個區和賓縣、巴彥、依蘭、延壽、木蘭、通河、方正7個縣，五常、雙城、尚志3個縣級市，全市總面積53068平方公里，其中市區面積7086平方公里。名稱面積（平方公里）人口（萬）區（市、縣）政府駐地松北區736.320.5松北一路18號道里區479.270.0安化街103號南崗區182.9104.6宣化街261號道外區256.668.7北十四道街55號香坊區339.5575.3三合路229號平房區9815.9友協大街98號呼蘭區219762.2南京路8號阿城區281458.3民權大街41號【城市經濟概況】2010年是哈爾濱“項目建設提速年”4、，也是實施“北躍、南拓、中興、強縣”發展戰略的開局之年，因此市政府加大了對億元以上項目的投資，截止11月末，在全市已開工項目中計劃總投資億元以上項目432個，比上年同期增長45.9%，完成投資913.5億元，增長71.3%，占全市投資的比重為46.4%。大型項目的投資對全市經濟發展起到了顯著地拉動作用。目標城市經濟及房產概況全市GDP3665.9億元 增長14.0%人均GDP36961元 增長13.9%在崗職工年平均工資32397元2010完成固定資產投資2651.9億元 增長40.2%2010消費價格總指數103.7城市居民人均可支配收入17556.8元2010年建筑業363億元 增長16.5、9%各類房屋施工面積6635.9萬平方米 增長23.6%人均消費性支出13939.5元 增長12.8%第一產業412.7億元 增長7.3%市區人均住房使用面積22.1平方米 增加1.3平方米第二產業1384.6億元 增長17.1%第三產業1868.6億元 增長13.5%三次產業所占比重11.3：37.8：50.9三次產業所占份額6.3%、44.2%和49.5%城鎮就業人數245.5萬人 增加3.3萬人房地產開發完成投資360.7億元，增長29.4%商品房銷售面積881.7萬平方米 增長25.2%商品住宅施工面積2408.0萬平方米 增長12.4%商品住宅銷售面積809.9萬平方米 增長29.26、%2010年地區生產總值2010年全市實現地區生產總值（GDP）達3665.9億元，按可比價格計算比去年同期增長14.0%。2010年居民消費價格總指數2010年，我市居民消費價格總指數（CPI）與上月相比為101.9，與上年同月相比為104.4，與上年同期相比為103.7。城市數據比對：城 市2010年GDP總值（億）GDP國內排名較上年GDP增長率2010年人均GDP省內排名常住人口數量（萬）2010人均可支配收入2010年1-7新房均價（元/平方米）新房均價國內排行青島5666.191016%74262山東176324893896217大連51501415.20%83468遼寧161727、1310967813沈陽5012.91714%63804遼寧278620506498062煙臺4358.461914.90%65149山東266923288583539唐山43002013%58108河北174019556609835鄭州40002213%54521河南1752568942濟南3910.82312.50%58633山東366725304776025哈爾濱3665.92414%3665.9黑龍江199217556.8793922石家莊34012612.70%34704河北217258487464長春3369.72815.60%41094吉林182017921544548西安3248、1.492914.50%36835陜西188022244539850大慶29003412%90625黑龍江2320481468淄博2866.753513.70%55130山東552021784330096鄂爾多斯26003923%159509內蒙古116324728622032濟寧25504013%30686山東6395084包頭24004316%91603內蒙古226225860422579洛陽23804413.20%河南2420780呼和浩特18506313.50%68518內蒙古327025085492063太原1778.056611%41063山西143317257.67563545吉9、林174568吉林2400883【房地產狀況】供需走勢供應:房地產開發投資和市場供給還將持續增長，哈爾濱正式迎來三環時代。 在政策的影響下，2011年土地供給將會持續加大，松北區、哈東新區、群力西區將會是主要供應區域；2010年哈市商住用地成交額較2009年有大幅度增額，2011年哈市商品房供應持續增長將是必然趨勢，從交易區域可以看出，2011年群力新區、南崗哈西和學府路沿線仍將是主力供應區，松北區供應將會有較大提升；二環內市場供應將逐漸減少，更多的市場供應在三環附近，哈爾濱商品房市場正式迎來三環時代。需求：2011年自住需求將占有主導位置 剛性需求將成為市場主導地位；受二套房貸款政策影響，改10、善性需求將會有一定程度的下降；受到限購令的影響，投資投機性需求將大量退市。產品走勢產品：高層住宅仍為市場主流產品，樓盤開發更注重“品質”容積率在1.5以上的產品成為商品房市場主流，低密度住宅供將逐漸減少。產品類型以高層住宅為主，多層，洋房和別墅越加稀缺。產品檔次不斷提高，開發更注重產品品質，建筑規劃，園林設計、物業服務將會成為樓盤主打賣點。高端樓盤更加注重新技術、新功能的應用，低碳節能和宜居技術將會更廣泛的應用到項目開發中。住宅開發將會更多注重周邊配套，大型商住綜合體項目將越來越多。四、價格走勢價格：房價上漲趨勢將有一定抑制。根據真觀堂房市場研究中心對哈市六區（平房區、阿城區除外）的32家樓盤11、價格的跟蹤，2011年1月哈市的商品房價格指數為100.2,（上月=100），即2011年1月商品房價格同比2010年12月上漲0.2個百分點。從城市建設和住房需求方面來看，城市建設利好激發投資投機需求，而住房改善需求也在顯著增加，城市住房的供需缺口不斷擴大，住房價格上漲也就成為必然。從宏觀調控政策來看，遏制房價過快增長仍是中心工作。隨著2011年宏觀調控不斷走向深入，預計未來哈埠商品房價格上漲將得到一定的抑制。目標城市房產概況2010年商品房銷售量454355套商品房成交套均面積105.14房地產開發完成投資360.7億元，增長29.4%商品房銷售面積881.7萬平方米 增長25.2%商品住12、宅施工面積2408.0萬平方米 增長12.4%商品住宅銷售面積809.9萬平方米 增長29.2%2010年哈爾濱市商品房銷售情況統計表2010年哈爾濱各行政區域商品房成交套數分布一覽2010年哈爾濱各行政區域商品房成交面積分布一覽2010各城區商品房成交套數城區成交套數成交面積（萬平方米）南崗區12220套130.5629道里區12194套131.0245平房區1745套15.2426松北區4437套45.7279道外區5940套48.2133香坊區8134套77.6066【家裝賣場信息】哈爾濱家裝賣場主要有3種業態模式，一是路邊專賣店形式，大多集中在大型建材市場周邊，二是老建材市場升級后，規13、劃出來的專營品牌賣場；三是超市類型的建材市場。現今生活節奏的加快，市場服務質量的提高，大多哈爾濱的建材市場都選擇一站式服務，即所選建材只需去一個建材賣場便可購齊。從賣場消費者中得知，綜合性的建材市場在城市消費者心目中占據了所有份額，所有人都希望在一個建材市場中能夠看到自己裝修所需要的材料。在哈爾濱，主要占據主導地位的建材市場有海城建材市場、紅旗家具城、居然之家、太古街、禧龍物流園、東方家園。海城建材市場 海城建材城位于哈爾濱市南崗區海城街，是哈爾濱市最早的建材市場，市場分A座和B座。A座名為海城市場，以個體小商販為主，檔次較低，攤位小，價格便宜；B座名為海城品牌裝飾廣場，檔次較A座高些，共5層14、，以專營店為主，A、B總面積80000平方米。主要銷售地板、瓷磚、潔具、吊頂、木門、廚柜和基材。建材品牌繁多，是當地建材的主要聚集地之一。B座品牌裝飾廣場主要銷售瓷磚諾貝爾、大將軍、金達雅、小蜜蜂、薩米特、卡米亞、杜邦蒙特利、依諾、歐爵、箭牌、布拉奇、格萊美、喜之陶、樵東、紅蜘蛛、金牌亞洲、蒙地卡羅、陶師傅、法諾亞、海棠、冠珠、樂可仿古世家、法恩莎、意中意地板惠爾嘉、惠爾、生活家、品閣、東生、揚子、金福昌王、泰和、德威、世海、歐人、欣弗尼日本東洋、洛基、上臣、凱萊、大森林、榮登、喜家、春水生活館、亨綁、森王、福人、升達、愛諾法、鸚鵡、柏高、大自然、德爾、歐龍、銘信、格爾森、富得利、圣美娜、歐象15、思諾爾家、嘉運、天福、多美家、歐派世家、思美家潔具富瑞、蒙娜麗莎、歐派、德立、科勒卡麗、維衛、加楓、高第、惠達、萊姆森、箭牌、法恩莎、浪鯨、維可陶、格林斯、彩諾、歐泊朗、TOTO、久福、奧斯曼、席瑪、科勒、畔島益高、安華、漢諾、歐羅芭、瑝瑪、紳士德、維納斯、德恩石尚、諾威、潔士高、尼爾斯、美加華、歐羅雅、輝煌木門萬嶺、春天、天安、傲天、步步高、龍柏、豪森、鑫豐吊頂寶蘭、德萊寶、友邦、容聲、美爾凱特、奧普、楚楚、今頂、浪迪、華夏杰、花旗紅旗家具城 紅旗家具城成立于1999年，位于哈爾濱道外區紅旗大街400號，總面積12萬平方米，家具城內共5層（含負一層），主要經營潔具、櫥柜、瓷磚、地板、吊頂、16、家具等，檔次屬中檔，以專營店為主，品牌繁多，在當地占較大份額的市場地位。主要經營以下品牌瓷磚神韻、宏陶、典典、諾貝爾、格萊美、歐美、薩米特、我E家、L&D地板安心、生活家、鸚鵡、歐龍、銘翔、卡爾瑪、帝王、福王、盛樺嘉林、匯綠、格林特、圣彼爾、百瑞、德爾、易華塑膠、德納、申格、福群維邦、邦迪、福美龍、百木世家、新元、歐克萊、森德邇、歐象、貝亞克、高信、黃盾添彩潔具帝王、恒潔、金迪、安華、嘉熙木桶、伯恩、加楓、柏格、歐路莎、鷹牌、箭牌、維衛、奧比斯、適維、紳士德、朝陽、得晨、韓國白鳥、托瑪琳、TOTO、尹佳、丹陽、帝古、諾貝爾、法恩莎、九牧、柯奧、尚高、阿波羅、伊奈、薩米特櫥柜歐洛克、愛尚、馨家居17、愛家、馨宜佳、羅馬、東方邦太、宜達、紅日、紅鼎、歐世經典木門三峰、越千山、海家利、金拓、伊春五營、興順、鴻鵬、科達、光明偉業、名門、東晟、振晰、圣豐、伊春天使、北興、益華、奔奔、美新、匯康、實德、TATA、華鶴、東福吊頂新飛、美的、品格、奧普、容聲、楚楚、多爾美、友邦、寶蘭、法獅龍、現代、飛利浦、海爾、三星太古街陶瓷 太古街陶瓷市場位于哈爾濱道外區，是哈爾濱規模最大，品牌最全的陶瓷市場，市場內匯集瓷磚、潔具、櫥柜等產品近百家商戶。以其為中心，縱貫整個街區分布鷹牌、東鵬、冠珠、金意陶、新中源、L&D、歐神諾等多個品牌專營店面。該賣場所處太古街，全長約2公里，道路狀況不良且擁堵。但其在哈爾濱已經18、營多年，已積累一定程度的知名度， 很多主要的瓷磚與潔具的品牌總店都在該街，一般家庭或工程裝修都會到這里選擇材料。禧龍物流園 禧龍物流園區位于哈爾濱市道外區先鋒路8號，占地面積170萬平方米，建筑面積85萬平方米，設有商品展示區、貨物倉儲區、產品加工區、物流配送區和海關監督區5大功能區，其中商品展示區包括陶瓷市場、板材市場、石材市場、水暖市場、鋼材市場和裝飾材料市場6大主題市場，是一個大型的專業化市場物流園區。雖然物流園很大，但園內布局還未安排好，而且地理位置較遠，現在哈爾濱正在修路，堵車很嚴重，很多人都不太愿意跑這么遠看材料，所以現在物流園內還是較蕭條。 居然之家 居然之家哈爾濱愛建店位于哈爾19、濱市道里區愛建濱江國際社區，建筑面積6.5萬平方米，是哈爾濱唯一一家融家裝設計中心、家具建材品牌專賣店、建材超市等多種業態為一體的大型家居建材主題購物中心。購物中心匯集了百余種建材與家具品牌，共6層樓（含負一層），對面是哈爾濱最大的家具市場星月家具廣場。哈爾濱共2家居然之家，另外一個是報達店，位于哈爾濱道外區先鋒路469號。店內主營品牌與材料瓷磚諾貝爾、馬可波羅、蒙娜麗莎、冠軍、斯米克、金意陶、特地、嘉俊、塞尚、東鵬、蜜蜂、美生雅素麗、加德尼亞、依諾、長谷、格萊美、L&D地板大自然、圣象、生活家、富得利、久盛、得高、愛格、盧森、摩蘭、威茲帕克、柏麗、必美、特佳、長頸鹿、柏高、安然踏步、菲林格爾20、金鷹艾格、泛美、瑞嘉、尊豪、歐人、東洋、比嘉、永吉、愛維爾潔具TOTO、科勒、惠達、樂家、久福、高儀、漢斯格雅、圣托馬斯、合成、安華、華美嘉、尚高、朗斯、阿波羅、高第、博洛尼、英皇、歐路莎、藍夢、帝王、益高、美加華、維可陶、奧斯曼、尼斯、摩恩、心海伽藍櫥柜康潔、歐派、隆森、博洛尼、珊嘉、雅迪爾、老板、藍谷、德寶西克曼、皮阿諾、好佳益理想百城木門珊嘉、博亮、博洛尼、TATA、霍爾茨、頂固、伯藝創展、華鶴、好門面、安居益園、天華、豪門、龍鼎、紅鶴、一統、福滿門、森鷹、松巖、日和干戴、奧威諾吊頂天獅龍、現代冠軍、使耐可、阿林斯普櫥電愛芭、歐琳、阿里斯頓GE、史密斯、舒耐特、美大、哈佛材料信息【瓷磚21、類】1、L&D店面：3個店面，大店在太古街 店面2000平米左右 當地代理，全場通常打7折市場價格：主推皮紋磚折后278元每平左右；300*450瓷片折后20-37元左右，不包送貨上樓2、歐神諾店面：3個店面，大店在太古街 店面2000平米左右 是L&D代理商代理，全場通常打7折市場價格：300*450瓷片，折后22-41元左右；300*600瓷片折后35元左右3、東鵬店面：3個店面 大店在太古街 店面1200平米左右 當地代理商，全場通常打6折市場價格：300*450瓷片折后18-33元左右4、新中源店面：2個店 太古店和禧龍物流園 店面500平米 當地代理 全場通常打5折 市場價格：30022、*450瓷片打完折后在15-23元每片之間 5、冠珠店面：3個店面 總店在居然之家 店面400平米 當地總代理 全場通常打7折市場價格：300*450瓷片折后2331元每片之間6、蒙娜麗莎店面：2個店面，總店在居然之家 店面300平米左右 市場價格：全場8折，300*450瓷片打完折后在25-37元每片之間7、依諾店面：3個店面 總店在禧龍物流園 店面1000平米 當地代理 去時依諾總店正在裝修，還未開業 8、馬可波羅店面：2個店面 總店在太古街 店面1500平米 當地代理商 9、金意陶店面：2個店面 總店在太古街 店面800平米 當地代理商綜上所述適合實創合作品牌：歐神諾、LD、冠珠、蒙娜麗23、莎、馬可波羅、依諾、金意陶。【地板類】1、富得利店面：2個店 總店在居然之家 店面400平米 當地代理商2、生活家：店面：4個店 總店在居然之家 店面400平米 黑龍江總代3、愛格：店面：2個店 總店在紅旗家具城 店面500平米 當地代理商4、盧森：店面：3個店 總店在居然之家 店面300平米 黑龍江總代綜上所述以上品牌均適合實創【潔具類】1、惠達：店面：4個店面 總部在太古街 店面500平米 廠家直營2、箭牌：店面：2個店面 總部在太古街 店面500平米 黑龍江總代3、法恩莎：店面：2個店面 總部在太古街 店面500平米 黑龍江總代綜上所述箭牌和法恩莎瓷磚是同一個代理，都適合實創。【裝飾公司24、相關信息】哈爾濱裝修公司很多，有相對競爭能力的裝修公司也不少，但哈爾濱大多數裝修公司的銷售方式都是一樣的，除了天盛是套餐形式之外，其他裝修公司都是小包輕工輔料，主材代購，代購時收取代購總費用的10%，作為代購費，購買與公司合作的主材品牌，設計師會拿到相對的返點，各裝修公司無主材展示廳，取而代之的是輕工輔料展示廳，而且每家裝飾公司都會收取運輸費用，運輸費用分為水平運費和垂直運費2種。其他，就是管理費和開發票的稅點都是不一樣的。據了解，在哈爾濱最有能力競爭的競爭對手有以下幾個（按年銷售額從高到低）：1、麻雀裝飾麻雀裝飾是哈爾濱當地的裝修公司，公司成立7年，年銷售額達到1.8億，在哈爾濱只有2個店面25、，愛建路店面正在裝修，還未營業，總店在長江路，平時去咨詢裝修和去裝修的人很多。麻雀裝飾定位是從低端到高端裝修都能做，包輕工輔料，主材代購，收取10%的代購費用，正常情況下可不收設計費，管理費12%，水平運輸費3%，垂直運輸費3%，管理費12%，稅點3.46%。合作的主材品牌有瓷磚美陶、L&D、東鵬、羅馬里奧、歐幾里德、諾貝爾、馬可波羅、簡一、老包太太、金意陶、金牌亞洲、大唐合盛、格萊美、遵道地板康邁斯、大自然、瑞嘉、阿姆斯壯、得高、金鷹艾格、百瑞、克隆世家、生活家、百世、盧森、德國愛格、威姿帕克、長頸鹿、安然、納百利石塑、瑞典得嘉、圣象潔具尚高、惠達、薩米特、帝王、箭牌、法恩莎、樂家櫥柜理想百26、城、柏捷、圣利亞、猶納特、韓麗、克拉斯、金牌、威朗木門理想百城、TATA、賽斯、伊瓦、喜上推拉門、華鶴、潤成創展、兄弟、歐格一品、盛友、鳴鶴、克拉斯、好門面、冠華家居、和泰門窗、卓名門窗吊頂品格燈具品上、雷士、巨興、集美、瑞祥、朗士開關面板龍勝、施奈德2、城市人家城市人家在哈爾濱是分公司，共6家店，年銷售額1.2個億，與麻雀裝飾的銷售模式相同，設計費30元/平米，管理費16.7%，稅點10%，代購費10%，水平和垂直運輸費含在輕工輔料里。合作的主材品牌有瓷磚美陶、L&D、羅馬里奧、馬可波羅、老包太太、金意陶、特地、遵道、博德、麻緹、東鵬地板吉象、百世潔具科勒卡麗、惠達、櫥柜理想百城、柏捷、愛得27、萊德、志邦、朗軒木門理想百城、TATA、天河、金歐米、雙葉、歐格一品、兄弟、科琳蒂納吊頂朗迪士、友邦、德萊寶、品格、蘭寶、飄逸木質燈具集美開關面板集美3、潤恒裝飾潤恒裝飾在哈爾濱1家店，年銷售額8000萬，銷售模式一樣，包輕工輔料，含水電，設計費一般不收，管理費12%，水平運輸費4%，垂直運輸費3%，代購費10%。合作的主材品牌如下：瓷磚L&D、簡一、大唐合盛、老包太太、諾貝爾、美陶、羅馬里奧、法恩莎地板百世、阿姆斯壯、融匯、柏麗、揚子、潔具法恩莎、惠達、尚高櫥柜理想百城、木門理想百城、郁林、歐格一品、兄弟吊頂友邦開關面板施奈德4、元洲裝飾 元洲裝飾是北京元洲在哈爾濱的分公司，在哈爾濱2家店，28、同樣是小包輕工輔料，含水電，年銷售額6000萬左右，設計費20-120元不等，管理費16%，平面運輸費3%，垂直運輸費3%，稅點6%，代購費10%。 合作的主材品牌如下：瓷磚金意陶、馬可波羅、羅馬里奧、L&D、博德精工、東鵬、美陶、蜜蜂、老包太太、歐神諾潔具英皇、尚高、樂嘉、TOTO、惠達、科勒地板長頸鹿、艾格、瑞嘉櫥柜理想百城、百潔、科勒木門理想百城、科林蒂納、兄弟吊頂友邦、寶蘭、朗迪士、品格5、業之峰 哈爾濱業之峰是北京在哈爾濱開設的分公司，1個店，銷售模式為小包輕工輔料（含水電），設計費40元，管理費16%，水平運費2%，垂直運費3%，稅金4%-17%，年銷售額在5000萬左右。合作的主29、材品牌如下：瓷磚諾貝爾、長谷、羅馬里奧、蒙娜麗莎、東鵬、金意陶潔具惠達、朗斯、英皇、法恩莎、箭牌、科勒、地板歐典、生活家、愛格、富得利櫥柜理想百城、九合、斯普銳吊頂友邦、奧普開關面板天基6、天盛裝飾 天盛裝飾的銷售方式是與公司相同的，都是套餐式的銷售模式，推出的套餐模式是299、399和599三種，天盛的廣告語是“29900精裝送到手”，在哈爾濱就個店，店面不大，大概在500-800平米，主材展廳也很小，大概在100-200平米左右，年銷售額在1000萬左右，管理費8%，無水平運輸費，垂直運輸費4%。合作的主材品牌如下：瓷磚老包太太、美陶、金杯陶、瑞諾、L&D地板康邁斯、生活家、歐米蘭、潔具恒潔、羅芬、卡洛維、威爾斯、維可陶、箭牌櫥柜理想百城、圣利亞（E1級）木門圣保羅、TISA實木烤漆門吊頂武峰歐創、江南歐派