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1、摩爾購物中心MALL的各種模式及各自特點對籠統的購物中心的具體分類：一、按開發商背景及購物中心經營管理的模式（包括自營的比例）分類：1、物業型購物中心：又分 物業型購物廣場SHOPPING PLAZA/SQUARE/CENTER 物業型摩爾購物中心MALL。、物業型購物廣場：一般由大房地產商開發建在市中心黃金地段，實行的是租賃制。特點：面積一般在5至10萬平方米左右，由于面積還不夠大，故其定位還必須突出某一目標顧客群體，所以入駐的業態一般不齊備即業態業種的復合度不夠（通常定位于高端市場，大租戶以高級百貨為主，許多業態沒有引入），還稱不上真正的摩爾購物中心MALL。、物業型摩爾購物中心MALL：2、又稱普通摩爾購物中心MALL，普通摩爾的物業所有者一般不進行零售經營，而是將場地出租給專業零售商，委托專業管理公司進行管理，實行所有者、管理者與經營者的分離。優勢互補，既可保證和提高管理水平，又可使摩爾以一個統一的社會形象面對消費者，同時由于摩爾內的各零售商分別經營自己的產品，可以充分展示自己獨特的品牌形象和經營風格。這種購物場所的組織和構造形式，包含著一種促銷思想，即要讓消費者在購物場所盡可能停留較長時間。普通摩爾購物中心MALL由大房地產商按MALL的要求設計開發建在市中心黃金地段或城郊居民聚居區，實行的是租賃制。特點：面積比購物廣場大許多，一般在15至30萬平方米左右；業態業種的復合度高3、度齊全，一般為全業態全業種經營。但建購物中心容易，管理購物中心難。一個大規模購物中心的正常運行，首先要求事先策劃設計的成功。美國購物中心除了事先策劃外，還實行專業化的管理。管理主體可能是房產所有者，也可能是房產所有者聘請的專業化商業管理顧問公司。把購物中心管理簡單地視為物業管理或是商業管理都是錯誤的。它幾乎是一門邊緣學科，物業管理與商業管理的交織。購物中心管理者不僅要保證水、電、暖、空調等設備的正常運轉，周圍環境的整潔與安全，還應該知曉店鋪經營知識，為各零售商提供信息服務和有參考價值的建議，更重要的還在于進行統一的促銷活動，負責把顧客引進店中來。購物中心不是集貿市場，管理者也絕不是僅收租金的地4、主，他必須保證入租的客戶具有完美和大體一致的形象，從而保證他們能賺取理想的利潤，否則哪有租金給你呢！故很多物業型購物中心的經營管理方面由專業購物中心管理公司負責。如臺灣的多家購物中心（如京華城）就是聘請新加坡的專業購物中心管理公司管理的。物業型購物中心在東南亞的香港、新加坡等地發展的很多， 其代表有：香港時代廣場、海港城、太古廣場、又一城，新加坡義安城Ngee Ann City、萊佛士城Reffles City、威士馬廣場（Wisma Atria）、先得坊Centre Point，菲律賓馬尼拉GLORIETTA PLAZA和香格里拉廣場SHANGRILA PLAZA，馬來西亞吉隆坡劉蝶購物中心5、(LOW Yat Plaza)、燕美購物中心(Imbi Plaza)、樂天購物中心(Lot 10)，泰國曼谷世界貿易中心（World Trade Center）、暹羅廣場（Siam Center）、River City、The Emporium，臺灣的京華城、中華城、臺茂購物中心、廈門SM城市廣場。 海外的著名SHOPPING PLAZA/SQUARE一般都只租不售， 以便保持購物中心自身的品牌形象和管理力度。國內的代表有：香港九龍倉投資的：上海時代廣場、北京時代廣場，香港和記黃浦投資的：上海梅龍鎮廣場、北京東方廣場，香港嘉里投資的：上海嘉里不夜城、北京國貿中心。國內的物業型購物中心除少數較成6、功外，很多面臨著三個困境。困境之一：客流不旺。諸多大城市開業的純物業型購物中心都面臨客流不旺的災難，走進購物中心給人以蕭條冷清的感覺，顧客象看畫展一樣瀏覽各個專賣店，真正掏錢購物的人不多，穩定的回頭客就更少了。困境之二：租戶難求。純物業型購物中心采用招租方式經營，就是開發商把店鋪或攤位出租給零售商。因而租金是開發商的重要利潤來源。要取得穩定而理想的租金，必須找到信譽好的零售商。但是，購物中心建成后常常遇到招商難題：期待的零售商他不來，而想來的又不想要。我國的專業店和專賣店本來就數量少、質量低，使購物中心沒有充足的選擇余地。外國專業店和專賣店倒是成熟化了，但又不一定適合中國目前的消費狀況；有些雖7、然適應了，但在中國又不一定有營業執照。困境之三：管理乏力。購物中心里常有上百個所有權獨立的零售商，應通過統一管理來樹立購物中心的整體形象。但是，購物中心的管理比百貨店管理難度大得多。面臨的問題諸如所有零售商是否接受統一收銀，是否接受統一營業時間，是否接受進行統一的促銷行動等。如果協調無效，就會損害購物中心整體形象，使顧客失去光顧的興趣。 2、百貨公司型購物中心：由大型連鎖百貨公司發展或擴建而成。面積一般在10至15萬平方米左右，由于面積還不夠大，故其定位也還必須突出某一目標顧客群體，入駐的業種一般很齊備但業態的復合度還不夠（通常定位于高端市場，以自己的百貨公司為主，雖然百貨公司自身的超市一般也8、很大很有特色，但一般沒有引入大賣場、家具城、玩具反斗城大賣場等業態），仍稱不上真正的摩爾購物中心MALL。但隨著百貨公司型購物中心不斷擴建及興建2館/別館等，不同業態也正被引入百貨公司型購物中心內，邁向真正的摩爾購物中心。如亞洲最大的百貨公司型購物中心-新光三越百貨臺南新店，面積達16萬平方米，引進了幾乎所有的業態，已經稱得上真正的摩爾購物中心MALL了。百貨公司型購物中心比純物業型購物中心有一定的優裕性。體現在百貨公司由于信譽佳、客戶關系多、營銷促銷管理水平高；故招租招商較容易，且業績一般也較佳。其代表有：臺灣遠東百貨集團的大遠百購物中心、臺灣新光三越百貨的臺南購物中心和臺北信義2館、東京高9、島屋百貨、漢城樂天百貨總店，內地的代表有：北京莊勝崇光SOGO百貨、上海第一八佰伴商廈、武漢廣場等。3、連鎖摩爾購物中心MALL：由專業的連鎖購物中心集團開發并經營，特點：自營比例較高（50%至70%左右）。連鎖摩爾購物中心是指：由專業連鎖購物中心集團開發并經營，自營比例較高（自營百貨公司、超市、影城、美食城等），業態業種的復合度極度齊備，商品組合的寬度最寬深度最深，定位于家庭（全家/全客層），能滿足全客層的一站式購物消費和一站式文化、娛樂、休閑、餐飲享受的特大型購物中心。專業連鎖購物中心可解決購物中心的招租難題， 可迅速實現購物中心的全面開業， 且管理促銷的力度和號召力比普通購物中心高許多。10、對我國而言，由于國內的商品的品種和各類專賣店只有國外的30%左右，購物中心的招租就更難， 所以專業連鎖購物中心是一種值得推廣的購物中心經營模式。 但專業連鎖購物中心的經營管理的要求和難度比其他業態更高， 且國內仍沒有出現專業連鎖購物中心；所以最好能引入外資的專業連鎖購物中心集團。如菲律賓的SM SUPER MALL集團（自營SM百貨公司、SM超市、SM影城、SM玩具反斗城大賣場、SM美食城）和ROBINSONS集團（自營ROBINSONS百貨公司、ROBINSONS超市、ROBINSONS影城、ROBINSONS玩具反斗城大賣場）、泰國正大集團的THE MALL集團（自營易初蓮花超市）、馬來西11、亞金獅集團屬下之百盛購物中心（自營百盛百貨公司和超市）。二、按購物中心的商場面積規模分類：1、巨型/超級購物中心SUPER MALL/CITY MALL面積在24萬平方米以上。 如曼谷西康廣場Seacon Square、馬尼拉SM MEGAMALL和香格里拉廣場SHANGRILA PLAZA、吉隆坡Midvally Megamall購物中心、臺北京華城、新加坡義安城和新達城廣場Suntec City、上海正大廣場、香港海港城。2、大型購物中心面積在12至24萬平方米之間。 如廣州天河城和中華廣場、大連和平廣場和新瑪特。摩爾 就是巨型或大型的購物中心。超大型購物中心的發展，大多不是一步到位的，而12、是分步進行投資，分為一期二期工程興建，因此可以隨時進行調整。3、中型購物中心面積在6至12萬平方米之間。 如上海友誼南方商城、成都摩爾百盛、廣州中泰百盛、 北京東方廣場、北京中友百貨、上海九百城市廣場太平洋百貨。購物廣場一般也是中型購物中心。4、小型購物中心面積在2至6萬平方米之間。 如樂購上海七寶店、JUSCO吉之島青島東部店。生活購物中心、社區購物中心也是小型購物中心。三、按購物中心的定位檔次分類真正的摩爾由于面積巨大，故定位于家庭（全家/全客層）的一站式購物消費和一站式休閑享受。 故商品高中低檔必須齊備，以保證商品品種齊全；理想的比例為：高3中5低2。當然由于所處商圈不同，各購物中心的高13、中低檔比例可以有所調整。1、以高檔商品為主如香港時代廣場、上海恒隆廣場、馬尼拉GLORIETTA PLAZA、香格里拉廣場SHANGRILA PLAZA、臺北京華城。（但如果70%的以上比例經營高檔商品，則這個購物中心一般最大只能作到10萬。開在國內的話，其集客能力將很有限，一般為購物廣場，故也稱不上摩爾購物中心MALL） 2、以中高檔商品為主即高中低檔比例協調（在高3中5低2左右）。如廣州天河城、馬尼拉SM MEGAMALL，臺北大遠百、馬尼拉ROBINSONS PLACE、上海正大廣場。3、以中低檔商品為主如馬尼拉EVER摩爾。但低檔商品不能超過60%，否則就成為大型跳蚤市場、小商品市場或14、批發市場，稱不上摩爾購物中心MALL了。 四、按購物中心的選址地點分類：1、都會型購物中心東亞日本、香港、臺北一帶多為都會型購物中心，位于市中心黃金商圈且連通地鐵站。 一般樓層較高：營業樓層達到地下2至3層，地面8至12層。 地下3至5層為停車場。 如馬尼拉SM MEGAMALL和香格里拉廣場SHANGRILA PLAZA、臺北京華城、新加坡義安城和新達城廣場Suntec City、上海正大廣場、香港時代廣場。2、地區型購物中心位于市區非傳統商圈，但交通便捷。3、城郊型購物中心歐美多為城郊型購物中心，位于城郊高速公路旁。一般樓層較少：營業樓層為地下1層，地面2至4層。室外停車場巨大，達到10015、0車位以上；甚至還有1000車位以上的大型停車場附樓。但菲律賓的SM MALL購物中心較為美式，且同時經營著都會型和城郊型2種購物中心。城郊型購物中心： 如馬尼拉24萬的SM NEDSA MALL、SM SOUTHMALL，上海的17萬的莘莊購物中心。4、社區購物中心位于大型居民社區內。 社區購物中心一般面積較小。五、依據國際購物中心協會的分類，大型購物中心共分為8類：按商圈輻射范圍分類：1鄰里型購物中心、2社區型購物中心、3區域型購物中心、4超區域型購物中心（業態復合度最高，是真正的“摩爾”）按入駐商家的主要業態和行業分類： 5時裝精品購物中心、6大型量販購物中心、7主題與節慶購物中心 8工16、廠直銷購物中心。這是1994年ICSC（國際購物中心協會）分類出的八種不同的購物中心。這八種購物中心共通的特點是：有一致而整體的建筑設施規劃、完整的交通道路系統、足夠的停車空間、多元性商店業種與服務、統一的經營策略及店面管理、獨立個性的購物環境。就整體而言，密閉式購物區（Mall）通常是購物中心的主體，采用密封式設計，并且將店面兩兩相對的每條商店銜接，以中央溫度調節系統的消費購物通道加以連接，形成四時四季都很舒適的購物環境。六、按購物中心的業態復合度的程度分類：1、業態復合程度極高，如面積又超過12萬， 即可稱真正的摩爾購物中心MALL。 如泰國曼谷西康廣場/施康廣場（Seacon Squar17、e）、菲律賓馬尼拉SM MEGAMALL等。2、業態復合程度較低， （如只有大型百貨公司，而沒有大賣場；或只有大賣場，而沒有大型百貨公司； 或沒有大型影城） 就稱不上摩爾購物中心MALL。七、按摩爾購物中心的外觀分類：1、美國式簡潔的外立面，粗看如同特大型倉庫或工廠：如菲律賓SM MEGAMALL、 廈門SM城市廣場、美國MALL OF AMERICA。2、童話般的的歐洲古城堡式外立面：如臺灣的臺貿購物中心、菲律賓ROBINSONS3、豪華高貴的現代派，如同特大型百貨公司：如上海正大廣場、臺北京華城、菲律賓ROBINSONS PLACE、菲律賓SM ASIA-MALL、 菲律賓香格里拉MALL4、分散的多個商業建筑組成的建筑群：如香港黃浦新天地、菲律賓TUTUBAN CENTRE、菲律賓FILVEST SUPERMALL、寧波天一廣場5、購物樂園式的摩爾：如韓國漢城樂天樂園世界內的LOTTE摩爾（樂天百貨集團投資）6、交通綜合樞紐-換乘式綜合摩爾購物中心， 具有內地特色的購物中心7、美國式的小型購物中心：如青島佳世客JUSCO8、附帶寫字樓的摩爾：如北京百盛、北京新世界中心