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1、春城夕陽紅老年公寓策劃方案摘要：春城夕陽紅老年公寓是為老年人老有所養(yǎng)、老有所學(xué)、老有所醫(yī)、老有所樂、老有所為提供的一個嶄新的人文環(huán)境。讓老年人晚年生活的更幸福、更美滿。我公司投資興建的符合老年人生活居住需要，設(shè)施完善的老年配套功能公寓，使昆明市的老年公寓硬件上檔次，軟件上水平。我們參照國外一些先進(jìn)的老年人服務(wù)管理設(shè)施，設(shè)計出的老年公寓，為昆明的老齡產(chǎn)業(yè)提供了一個嶄新的人文環(huán)境。老年人在晚年最需要的，不僅僅是物質(zhì)上的享受，更多的是精神上的需求。老年公寓的建筑設(shè)計，充分滿足了老年人以上幾方面的需求。完美的建筑設(shè)計，使“三代同堂” 成為生活現(xiàn)實，老人既有自己獨立充裕的生活空間，又能享受天倫之樂；中心2、內(nèi)的文化娛樂中心，為老年人的晚年文化生活創(chuàng)造了更加優(yōu)越的條件，視聽效果極佳。五彩繽紛的社區(qū)藝?yán)葹槔嫌兴鶎W(xué)、老有所樂提供了豐富多彩的文化舞臺。目 錄第一章 項目背景1、1 公司簡介1、2 項目背景第二章 項目基本情況2、1 項目概況2、2 社會經(jīng)濟(jì)概況第三章 規(guī)劃總則與功能分區(qū)3、1 項目規(guī)劃3、2 功能分區(qū)第四章 基本思路及建筑類型4、1 規(guī)劃基本思路4、2 建筑類型規(guī)劃第五章 項目經(jīng)濟(jì)效益分析第六章 營銷模式分析6、1 特色營銷模式6、2 促銷方式第七章 特色管理服務(wù)第八章 小結(jié)第一章 項目背景1、1 公司簡介云南天匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一家投資開發(fā)房地產(chǎn)與經(jīng)營管理的公司。公司注冊資本1003、0萬元人民幣。1、2 項目背景人類已步入了老齡社會，老年人的養(yǎng)老問題是一個社會問題，目前已經(jīng)引起了世界上許多國家的重視。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的生活水平在不斷提高，人的壽命也相對延長，人類社會正逐漸向老齡化方向發(fā)展。就全國而言，上海、北京、天津、廣州等一些發(fā)達(dá)城市老年公寓開發(fā)較早，很多城市尚處于啟動階段，而在我省商業(yè)性的老年公寓開發(fā)目前還沒有一家。不少有識之士認(rèn)為，若政府出臺一些相應(yīng)的優(yōu)惠政策，鼓勵老年住宅市場的開發(fā)，一定會吸引許多房地產(chǎn)開發(fā)商的投資。本公司對春城夕陽紅老年公寓的整體規(guī)劃設(shè)計，是為老年人老有所養(yǎng)、老有所學(xué)、老有所醫(yī)、老有所樂、老有所為提供的一個嶄新的人文環(huán)境，讓老年人晚年生活4、的更幸福、更美滿。為適應(yīng)新世紀(jì)老年人生活和學(xué)習(xí)的需求，本公司采用了國際先進(jìn)的公寓配套設(shè)施和機構(gòu)，興建一座現(xiàn)代化的國際老年公寓。這是云南省首家社會公益事業(yè)規(guī)模較大的一個老年公寓項目。老年公寓占地面積500畝、綠化面積50%、建筑面積20多萬平方米。老年公寓設(shè)計采用國際最先進(jìn)的輕龍骨建筑結(jié)構(gòu)、引進(jìn)目前最先進(jìn)的醫(yī)療設(shè)備及各項附屬設(shè)備擬建設(shè)成為老年福利基地。目前，昆明市600多萬常住人口中，60歲以上的老年人口已達(dá)68多萬人，已成為超常的老齡化城市。近幾年來，各級政府及社會各界人士為我市的老齡產(chǎn)業(yè)做了大量卓有成效的工作。但由于老齡人口增長過快，解決老年人老有所為、老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所樂，已經(jīng)成為5、亟待解決的社會問題。目前，昆明市已有的老年公寓（含托老所、敬老院）20多家，但從管理模式上看，大多數(shù)老年公寓只是托老所的性質(zhì)，給老年人的生活空間很小，生活面也很窄，不能滿足當(dāng)代老年人的生活需求。真正夠上規(guī)模，上檔次的老年公寓沒有。老人們?yōu)檎也坏綕M意的養(yǎng)老場所而發(fā)愁。我公司正是基于社會發(fā)展需要和城市老齡化狀況，擬投資興建符合老年人生活居住需要設(shè)施完善的老年配套功能公寓，使昆明市的老年公寓硬件上檔次，軟件上水平。我們參照國外一些先進(jìn)的老年人服務(wù)管理設(shè)施，設(shè)計出了老年公寓，為我市老齡產(chǎn)業(yè)提供一個嶄新的人文環(huán)境。第二章 項目基本情況2、1 項目概況老年公寓占地面積約500畝，總建筑面積20多萬平方米，6、容積率0.6，建筑密度20%，綠化率50%。擬設(shè)：夕陽紅老年中心園藝開發(fā)中心 夕陽紅賓館 旅游服務(wù)公司2、2 社會經(jīng)濟(jì)概況興建老年公寓這種綜合性、多功能的經(jīng)濟(jì)實體，有利于在激烈的市場競爭中互補，使房地產(chǎn)業(yè)向集團(tuán)化、多元化經(jīng)濟(jì)實體方面轉(zhuǎn)產(chǎn)，使房地產(chǎn)業(yè)更具生命力。這類既有社會效益，又有經(jīng)濟(jì)效益的新型老年公寓投資項目，生活環(huán)境檔次高，收費標(biāo)準(zhǔn)適中，有條件在競爭中占領(lǐng)市場，是我們公司積極地探索和追求的發(fā)展目標(biāo)。第三章 規(guī)劃總則3、1 項目規(guī)劃老年公寓下設(shè)辦公管理中心；公寓服務(wù)中心；康體文體娛樂中心；商業(yè)開發(fā)運行中心、福利醫(yī)療保健中心、文化宣傳教育中心；老年活動中心；室內(nèi)體育場館；老年康復(fù)社區(qū)；其他配套7、項目等。； 3、2 功能分區(qū)辦公管理中心：老年公寓的核心管理機構(gòu)，起著統(tǒng)領(lǐng)全局的重要作用。負(fù)責(zé)管理老年公寓市場經(jīng)濟(jì)調(diào)查、招商引資及所有業(yè)務(wù)等。 商業(yè)開發(fā)運行中心：包括房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)步行街開發(fā)、老年服務(wù)用品市場開拓等。 康體娛樂中心：包括門球場、網(wǎng)球場、乒乓球室、羽毛球館、壁球館、高爾夫球場、垂釣場、棋牌室、酒店桑拿、KTV等。 福利醫(yī)療保健中心：包括療養(yǎng)院、醫(yī)院等。 文化教育宣傳中心：包括老年大學(xué)、文化宣傳廳等。老年康復(fù)社區(qū)：包括九個老年社區(qū)，社區(qū)采取不同的建筑風(fēng)格，提供給有不同社會需求的老年人居住。第四章 基本思路及建筑類型4、1 規(guī)劃基本思路老年公寓包括可出售型公寓、管理型公寓和國際交流8、型公寓，公寓建成后可容納諸多不同社會地位的老人。公寓集理療康復(fù)、養(yǎng)老、療養(yǎng)、學(xué)習(xí)娛樂、商工貿(mào)及民政福利企業(yè)為一體，全方位服務(wù)于老年人。公寓的工作人員以精明能干為基本要求，控制在入住老人的20%左右。4、2 建筑類型規(guī)劃（1）創(chuàng)建商業(yè)步行街引進(jìn)銀行、保險公司（2）園藝養(yǎng)殖中心（3）福利醫(yī)療保健中心包括：醫(yī)院、療養(yǎng)中心（4）休閑會所（5）娛樂中心包括：戶外健身運動設(shè)施、門球場、網(wǎng)球場、乒乓球室、羽毛球館、壁球館、高爾夫球場、垂釣場、棋牌室、酒店桑拿、KTV等。（6）夕陽紅俱樂部（7）重點幼兒園、小學(xué)（8）管理設(shè)施包括：公寓大門及各功能區(qū)相應(yīng)的管理用房。（9）公共設(shè)施供變電設(shè)施、供水設(shè)施、停車場、指9、路牌和警示牌等。（10）老年康復(fù)社區(qū)采取不同的建筑風(fēng)格，提供給不同社會需求的老年人居住。老年公寓總建筑面積14萬多平方米。其中可出售型公寓42000多平方米；其余為管理型公寓和國際交流型公寓。公寓建成后可容納4500多位老人，管理人員和工作人員控制在1000人左右。（11）產(chǎn)權(quán)式酒店公寓（12）旅游服務(wù)中心第五章 項目經(jīng)濟(jì)效益分析在商業(yè)街設(shè)立直營店：據(jù)有關(guān)統(tǒng)計表明，我國每年老年人用品需求量為4億元人民幣，可見老年人用品市場巨大。中心直營店將以批發(fā)、零售、直銷等形式專售老年人用品，包括老年保健品、生活日用品、保健器材等。商業(yè)區(qū)中綠化做成商標(biāo)圖案，綠化與廣告結(jié)合，產(chǎn)生綠色收益。隨市場經(jīng)濟(jì)不斷更新?lián)Q10、代，不婚不育者逐漸增多。這部分人群大多事業(yè)有成，因無子女，晚年生活無人照料。因此可設(shè)置療養(yǎng)中心，引進(jìn)知名醫(yī)院，解決老年人的后顧之憂。在商業(yè)步行街的中心位置引進(jìn)銀行，銀行除擁有自己的業(yè)務(wù)外，可代辦管理中心的相關(guān)業(yè)務(wù)，使中心的資金更安全有效的運行。建立人才資源庫，商業(yè)區(qū)所需人員由管理中心統(tǒng)一輸送。中心與市內(nèi)各高校達(dá)成協(xié)議，商業(yè)區(qū)基層人員為各高校的實習(xí)人員，一方面可對商家收取中介費用，另一方面在實踐中搜尋管理中心的高級管理人才的后備力量。管理中心設(shè)有辦公樓、商業(yè)區(qū)及各種文化設(shè)施，其中大部分對中心的老年人免費開放，體現(xiàn)“格守孝道，仁德誠信”的理念。同時，老年人可自主選擇是否參與到社區(qū)的老年中心中，使其11、成為管理中心的部分人力資源。例如本著重在參與的原則，老年人在俱樂部創(chuàng)作出的優(yōu)秀字畫、盆景作品捐贈給中心，中心將把這部分作品用于各個辦公室環(huán)境的布置，或集中做展覽使用，售出的作品中心可得到40%的收益。管理中心對外開設(shè)各種輔導(dǎo)班，聘請老年教師，用這種輔導(dǎo)班的模式，中心可獲取總收益的60%。管理中心加重人事感情投資，娛樂中心、餐廳、體育場館設(shè)施等都為有償服務(wù)，運營中獲取收益。設(shè)置文化展示廳，在文化教育宣傳中心建造多功能文化展示大廳，大廳包含多個分廳，如會議、拍賣、影院、創(chuàng)造思維演示廳等。其中，最主要的是老年公寓的沙盤全景鳥瞰圖。各分廳分別用于展示老年人日常生活中創(chuàng)作的手工藝作品，如字畫、盆景、書法12、作品等，老人可根據(jù)自身條件允許自己養(yǎng)護(hù)或托付給中心專業(yè)人員管理；分廳還將展示具有云南各少數(shù)民族地區(qū)風(fēng)土人情的工藝品，做到旅游業(yè)與公益事業(yè)相輔相成。閑暇之際，多個分廳可用于出租以給中心帶來收益。第六章 營銷模式分6、1 特色營銷模式1、“民族特色”營銷模式云南為少數(shù)民族聚居地，在昆明居住生活的許多老年人家鄉(xiāng)都在邊遠(yuǎn)山區(qū)，這一部分老人畢生夙愿便是能夠葉落歸根。然而因為邊遠(yuǎn)山區(qū)的經(jīng)濟(jì)、飲食、衛(wèi)生、交通等條件與老年人的身體條件不能相適應(yīng)，所以這一想法大多時候未能實現(xiàn)。為此，公司將開發(fā)出一部分具備少數(shù)民族建筑風(fēng)格與現(xiàn)代化設(shè)施的出售型公寓來滿足有條件的老年人的居住要求，形成一個小型的民族村落。在滿足老年人13、居住要求的同時也做出了區(qū)別與其他省分，具有昆明特色的老年公寓雛形。此類公寓應(yīng)有很好的銷售市場。2、“終身監(jiān)護(hù)制”營銷模式管理中心可與保險公司達(dá)成協(xié)議，為業(yè)主實施“終身監(jiān)護(hù)制”。中心與保險公司達(dá)成協(xié)議后，規(guī)劃出部分房屋提供給滿足條件的人群。例如：滿足條件為A.年滿45周歲 B.在保險公司保單滿50萬。首付10萬可入住公寓。60歲時中心開始對其進(jìn)養(yǎng)護(hù)義務(wù)，去逝時中心接收全部遺產(chǎn)，并成為保單收益者。根據(jù)保單額度與首付多少差異入住不同面積，不同檔次公寓。此種銷售模式資金回收周期較長，對住戶的社會地位、經(jīng)濟(jì)實力要求極高，因此只對達(dá)到要求的老年人開放，可占入住老年人的1%-3%。3、“購銷裝”一站式營銷模14、式公司下屬的物業(yè)管理銀行運行購銷裝一站式營銷模式，方便業(yè)主的同時也使利益最大化。物業(yè)管理銀行是市場經(jīng)濟(jì)下產(chǎn)生的一種新型綜合性服務(wù)公司，其內(nèi)容可包括：房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、中介服務(wù)、私人理財、咨詢服務(wù)等。物業(yè)管理銀行為新興行業(yè)，成立后對內(nèi)部及周邊社區(qū)做統(tǒng)一的規(guī)劃管理，是市場發(fā)展的必然趨勢。物業(yè)管理銀行內(nèi)部設(shè)銷售部門、二手房收購部門、裝飾裝潢部門，形成購-銷-裝一站式服務(wù)。這種新型經(jīng)營模式的物管公司，即為業(yè)主省錢、省心，又提高了自身的運行效率。4、“特色服務(wù)，以舊換新”營銷模式為滿足一些購房款不足的老人入住的愿望，公司將特別推出在業(yè)內(nèi)獨創(chuàng)的“棄舊換新”的全新服務(wù)方式。這項服務(wù)的主要內(nèi)容是：在老年公15、寓購房的老年人，可先交納保證金后將現(xiàn)有的舊房交給公司的下屬銷售公司，經(jīng)過價格評估后并由業(yè)主確認(rèn)。此時，購房人便可與銷售公司簽訂房屋委托代售協(xié)議，同時再簽訂新房的購房合同。手續(xù)齊全后，銷售公司便可將此舊房上市交易，舊房房款用以沖抵客戶購買新房的房款。這種購房方式可以在很大程度上減輕老年人為購新房而帶來的付款壓力，免去相應(yīng)的風(fēng)險，實現(xiàn)讓老年人放心、省心、安心的輕松喬遷目標(biāo)。如暫未售出的房，公司可將此房收購。5、房屋管家營銷模式房屋管家新型運作模式, 即業(yè)主將自己空余的房屋委托給物管公司對外出租，由物管公司直接收取承租方的租金。不管此房屋出租與否，物管公司都要定期向產(chǎn)權(quán)人支付租金，同時物管公司收取相16、應(yīng)傭金。房屋管家的優(yōu)勢首先在于簡便，只要將房子委托給物管公司，無論出租與否，業(yè)主都可以在委托期內(nèi)定期收取收益，輕松簡便；物管公司可以為業(yè)主提供最穩(wěn)定的收益，合同期內(nèi)的租金支付不受外界影響。昆明因四季如春而聞名于世，因此許多省外人為躲寒避暑專門來昆購房，這部分人的特點是消費能力強、居住時間短。所以這一部分人士不在昆居住的時間里，物管公司可與業(yè)主簽定房屋代管合同，對其房屋統(tǒng)一代管出租，按照合同約定定期對租住戶收取租金轉(zhuǎn)交給業(yè)主。對業(yè)主及租住戶雙向收取不同程度的服務(wù)管理費用。期間財務(wù)流動手續(xù)由引進(jìn)銀行代辦，加強了資金的安全管理，無形中銀行起著名譽擔(dān)保功能。6、“產(chǎn)權(quán)式酒店公寓”營銷模式“產(chǎn)權(quán)式酒店公17、寓”是一種與以往單純的買房居住或買房投資截然不同的新型房地產(chǎn)投資方式，這種投資方式可以讓投資者在“居住”和“投資”之間自由選擇。產(chǎn)權(quán)式酒店作為產(chǎn)權(quán)式地產(chǎn)項目與商業(yè)性酒店的結(jié)合，整合了多種資源優(yōu)勢，是房地產(chǎn)和酒店的創(chuàng)新經(jīng)營模式。從硬件設(shè)施、裝修標(biāo)準(zhǔn)、經(jīng)營角度分析，產(chǎn)權(quán)式酒店本身物理價值的形成遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般商品房。投資產(chǎn)權(quán)式酒店公寓，業(yè)主每年穩(wěn)獲購房款10%的高額回報，擁有星級酒店70年的產(chǎn)權(quán)，10年包租，同時還有產(chǎn)權(quán)增值、免費入住和VIP貴賓待遇等多種回報方式。時權(quán)銷售：可分5年或10年時權(quán)銷售，按照旅游地產(chǎn)的市場規(guī)則，購買5年時權(quán)業(yè)主每年得到本金8.5%的回報；購買10年時權(quán)，業(yè)主每年得到本金918、.8%的回報。有關(guān)資料統(tǒng)計，銀行存款超過10萬元的昆明住戶已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過20萬戶。購買酒店時權(quán)的本金為1萬元左右，極其適宜有本金、有觀念、有經(jīng)濟(jì)自主權(quán)人群的理財投資方式。客戶購買時權(quán)后還可獲得每年10天的免費居住權(quán)，其余時間酒店代為管理。7、靈活的營銷方式對于一些不想購房的老年人可入住管理型公寓，每年向管理中心交納一定的房屋租金及管理費用。管理中心為其提供優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)。國際交流型公寓引進(jìn)一些愿在昆明居住的國際老年朋友。使我們的公寓成為真正上品質(zhì)的國際老年公寓。6、2 促銷方式運用現(xiàn)代傳媒，如：報紙、電視、網(wǎng)絡(luò)等，可以通過對電視節(jié)目進(jìn)行贊助或直接以宣傳片形式出現(xiàn)。采用集中戰(zhàn)略、集中宣傳。組織考察團(tuán)19、與其他老年俱樂部聯(lián)誼，借考察之際對比突出自身優(yōu)勢，在同行業(yè)中樹立帶頭位置，借以宣傳自身。名人效應(yīng)：邀請具有社會影響力老人入住。與各大學(xué)的青協(xié)聯(lián)系，多舉辦“尊師重孝、關(guān)愛老人”的活動，起宣傳作用。與云南各高校聯(lián)系，創(chuàng)建“十年樹木、百年樹人”林。每所高校可在林中種植象征樹，自行養(yǎng)護(hù)。此林又可稱名譽林，各高校為保持名校風(fēng)范定會派人精心養(yǎng)護(hù)。通過多種聯(lián)誼方式整合社會人力資源，口頭宣傳升級。整合人際關(guān)系資源。第七章 特色管理服務(wù)1、重點幼兒園、小學(xué)入駐老年公寓建成后，將引進(jìn)重點幼兒園、小學(xué)。一方面可解決學(xué)校由于在鬧市區(qū)造成學(xué)生上下課時路程上的安全問題；另一方面為許多家庭解決因工作忙而無法照顧孩子的煩惱；20、再一方面就是為圓許多家庭三代同堂的夢想，讓老人的晚年有子孫陪伴，笑語滿堂，益壽延年。2、貼心小巴士為方便老年人日常生活中的出行需要，管理中心特推出露天型小巴士車，定時往返于管理中心、文體娛樂中心、賓館公寓餐廳、老年活動中心、室內(nèi)體育場館、公寓服務(wù)中心等。老年人在社區(qū)內(nèi)部有出行需要時便可搭乘小巴士車。對金牌VIP住戶可享受免費接送服務(wù)。3、旅游服務(wù)中心為方便老年人外出旅游提供相關(guān)旅游服務(wù)。4、社區(qū)家政服務(wù) 提供完善的社區(qū)家政服務(wù)。為老年人分憂解難。第八章 小結(jié)老年人在晚年最需要的，不僅僅是物質(zhì)上的享受，更多的是精神上的需求。一是需要親人的關(guān)懷，二是需要不斷的思想與文化的陶冶。夕陽紅老年公寓的建筑設(shè)計，充分滿足了老年人以上兩方面的需求。完美的建筑設(shè)計，使“三代同堂” 成為生活現(xiàn)實，老人既有自己獨立充裕的生活空間，又能享受天倫之樂；社區(qū)內(nèi)的文化活動中心，為老年人的晚年文化生活創(chuàng)造了更加優(yōu)越的條件。視聽效果極佳的活動中心，五彩繽紛的社區(qū)藝?yán)榷紴槔嫌兴鶎W(xué)、老有所樂、老有所為提供了豐富多彩的文化舞臺。注釋與參考文獻(xiàn)：網(wǎng)站文獻(xiàn)1、北京太陽城被定為中國老年人保健基地、學(xué)術(shù)基地2、發(fā)展家庭養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)的構(gòu)想3、房屋銀行、產(chǎn)權(quán)式酒店4、老年用品市場綜合資料5、開發(fā)老年公寓，如何6、走向新世紀(jì)的中國老人7、中國老年人的家庭狀況8、昆明統(tǒng)計局網(wǎng)站9