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物業(yè)公司物業(yè)管理達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程(5頁(yè))
物業(yè)公司物業(yè)管理達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程(5頁(yè)).doc
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上傳人:偷**** 編號(hào):373158 2022-04-29 0頁(yè) 19.54KB
該文檔所屬資源包: 物業(yè)公司安全保潔工程交通消防行政管理作業(yè)程序制度質(zhì)量手冊(cè)
1、物業(yè)管理達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程1目的規(guī)范住宅小區(qū)(大廈)物業(yè)管理達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作,確保創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作完善有效。2適用范圍適用于物業(yè)管理公司創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作。3職責(zé)()公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作的組織、監(jiān)控。()公司分管副總經(jīng)理和管理處經(jīng)理具體負(fù)責(zé)組織實(shí)施達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作。()管理處和公司機(jī)關(guān)各部門負(fù)責(zé)依照本規(guī)程進(jìn)行達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作的具體作業(yè)。4程序要點(diǎn)(1)物業(yè)管理“達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)”簡(jiǎn)介a)“國(guó)家級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)“達(dá)標(biāo)評(píng)比:是由國(guó)家建設(shè)部每年組織的全國(guó)物業(yè)管理達(dá)標(biāo)考評(píng)分為90分(百分制),參加評(píng)比的小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)由各省建委或物業(yè)管理主管部門推薦考評(píng)合格后(90分)可榮獲由建設(shè)部頒發(fā)的”全國(guó)城市物業(yè)管2、理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)“榮譽(yù)稱號(hào)(考評(píng)總分在95分以上可獲”全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)”稱號(hào)。達(dá)標(biāo)后由各省建委每?jī)赡陱?fù)查一次,合格可繼續(xù)保持“省優(yōu)“稱號(hào)。b)“省級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)比”:是由各省建委每年組織的全省范圍物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)評(píng)比。考評(píng)達(dá)標(biāo)分?jǐn)?shù)一般為85分,參加考評(píng)的小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)由省內(nèi)各城市推薦。考評(píng)合格后,可榮獲省級(jí)“城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)”稱號(hào)。達(dá)標(biāo)后由各省建委每?jī)赡陱?fù)查一次,合格可繼續(xù)保持“省優(yōu)”稱號(hào)。c)“市級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)比”:是由國(guó)內(nèi)各主要城市自己每年舉行的全市范圍物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大3、廈/工業(yè)區(qū)評(píng)比。參加考評(píng)的小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)后可榮獲市級(jí)“物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)”榮譽(yù)稱號(hào)。d)“區(qū)級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)比”:是由各主要城市的各區(qū)級(jí)住宅主管部門舉行的全區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)評(píng)比。參加考評(píng)的小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)后可榮獲區(qū)級(jí)“物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)”榮譽(yù)稱號(hào)。(2)物業(yè)管理公司創(chuàng)優(yōu)工作一般需要經(jīng)過以下幾個(gè)步驟a)確立目標(biāo)b)成立創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組。c)內(nèi)部動(dòng)員。d)對(duì)照“創(chuàng)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行內(nèi)部整改。e)進(jìn)行“自檢”和“預(yù)檢”。f)迎檢達(dá)標(biāo)。(3)“創(chuàng)優(yōu)”達(dá)標(biāo)的基本工作要點(diǎn)a)確立“創(chuàng)優(yōu)”目標(biāo):物業(yè)管理公司應(yīng)首先確定準(zhǔn)備“創(chuàng)優(yōu)”的小區(qū)/大廈/4、工業(yè)區(qū)的創(chuàng)優(yōu)目標(biāo),即明確是達(dá)到“國(guó)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)還是“省優(yōu)”、“市優(yōu)”、“區(qū)優(yōu)”,以便為創(chuàng)優(yōu)工作定一個(gè)基本格調(diào)。定立“創(chuàng)優(yōu)”目標(biāo)時(shí),應(yīng)注意結(jié)合參加“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)的實(shí)際情況和公司的做主能力,不可一味地好高騖遠(yuǎn)。b)成立“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組:“創(chuàng)優(yōu)”工作開始前應(yīng)由公司領(lǐng)導(dǎo)親自掛帥成立“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組。創(chuàng)優(yōu)小組一般應(yīng)由公司各部門的負(fù)責(zé)人和管理處主要領(lǐng)導(dǎo)組成。對(duì)于重要地“創(chuàng)優(yōu)”工作,應(yīng)由公司總經(jīng)理親自掛帥以便加強(qiáng)“創(chuàng)優(yōu)”工作的協(xié)調(diào),支持力度,確保“創(chuàng)優(yōu)”工作必要的人力、物力保障。c)內(nèi)部動(dòng)員:“創(chuàng)優(yōu)”開始時(shí),應(yīng)首先對(duì)內(nèi)部員工,特別是參加“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)管理處的全體員工進(jìn)行“創(chuàng)優(yōu)”總動(dòng)員,通過會(huì)議、宣傳,5、加強(qiáng)管理力度等措施使相關(guān)員工盡快進(jìn)入緊張的“創(chuàng)優(yōu)”工作狀態(tài),提高、加快工作效益、工作節(jié)奏,作好打硬仗、“吃苦”的準(zhǔn)備。d)對(duì)照“創(chuàng)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行內(nèi)部整改:“創(chuàng)優(yōu)”工作應(yīng)當(dāng)遵循的“創(chuàng)優(yōu)”達(dá)標(biāo)準(zhǔn)備為參照,邊整邊改對(duì)照“標(biāo)準(zhǔn)”逐步達(dá)到“創(chuàng)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)的工作方式。內(nèi)部工作“創(chuàng)優(yōu)”整改包括“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)硬件設(shè)施(房屋、設(shè)備、設(shè)施、環(huán)境等的整改和“創(chuàng)優(yōu)”資料(原始憑證、管理體系等|的完善兩大部分。e)在“硬件”設(shè)施的整改方面,應(yīng)當(dāng)作到以下幾個(gè)方面的完善: 所管理物業(yè)樓宇外觀的完好、整潔。“創(chuàng)優(yōu)”小應(yīng)當(dāng)做到或基本做到樓宇外觀完好,無(wú)墻剝落、亂涂亂畫亂張貼,整潔無(wú)污染、銹跡油漆鮮亮,標(biāo)識(shí)清楚。特別應(yīng)注意6、陽(yáng)臺(tái)封閉的統(tǒng)一有序和不違反法規(guī),不改陽(yáng)臺(tái)的使用功能,各種外觀管道清潔完好,無(wú)銹跡污染,不違反裝修管理規(guī)定的亂拉線、亂搭建、隨意改動(dòng)門窗色調(diào)等現(xiàn)象(詳見裝修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程; 所管理的樓宇內(nèi)部整潔、有序、安全。無(wú)違反裝修管理和消防管理法規(guī)的亂搭、亂建、亂改(改動(dòng)房屋的使用功能,特別是隨意改動(dòng)房屋結(jié)構(gòu))等違章現(xiàn)象;各類樓宇內(nèi)部基本設(shè)施完好、整潔、標(biāo)識(shí)完整清晰(詳見裝修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程和防火管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程); 所管理小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)各類公共設(shè)施、設(shè)備使用功能保持良好的工作狀態(tài)。“創(chuàng)優(yōu)”整改時(shí)應(yīng)對(duì)照“創(chuàng)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)。特別注意兩個(gè)方面的問題:一是各類公共配套設(shè)備、設(shè)施的完備,即作為小區(qū)規(guī)劃和居家生活應(yīng)當(dāng)7、配置的公共配套設(shè)施、設(shè)備不能缺項(xiàng)和隨意減少;二是各類公共設(shè)施、設(shè)備的使用完好率應(yīng)注意達(dá)標(biāo),對(duì)日常管理比較被忽略的設(shè)施、設(shè)備,如路燈、路牌等要特別加以注意保持其使用的完好率; 設(shè)備機(jī)房的環(huán)境和設(shè)備表面維護(hù)管理應(yīng)做到整潔、干爽,無(wú)灰塵、銹跡、脫漆、雜物,無(wú)蟲、鼠害跡。設(shè)備機(jī)房的和設(shè)備表面善反映出來(lái)的是直觀的設(shè)備維護(hù)管理水準(zhǔn)的高低,整改時(shí)應(yīng)特別注意機(jī)房的環(huán)境整改和設(shè)備表面的維護(hù)工作,力爭(zhēng)做到機(jī)房整潔、干爽、通風(fēng)降溫和防護(hù)措施完善,設(shè)備表面光澤飽滿、標(biāo)識(shí)清晰,無(wú)油漬、銹跡、脫漆現(xiàn)象(詳見機(jī)電維修部相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程); 消防系統(tǒng)配置齊全,標(biāo)識(shí)清楚完善,消防疏散通道暢通。“創(chuàng)優(yōu)整改時(shí)應(yīng)特別注意對(duì)消防系統(tǒng)的8、整改,力爭(zhēng)做到消防設(shè)施、設(shè)備齊全完好,可隨時(shí)啟用,消防疏散應(yīng)急照明燈、消防疏散指示牌、疏散圖和標(biāo)識(shí)齊全、完全,消防疏散通道暢通,無(wú)任何阻礙,特別注意高層建筑的防火通道門口能隨時(shí)處于關(guān)閉狀態(tài),通往天臺(tái)、逃生平臺(tái)的防火門無(wú)鎖閉;樓宇四周消防車通道無(wú)占用、停車等易被忽略的消防隱患(詳見消防管理中心各標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程); 除消防以外的其他涉及到居民身心健康、安全的重要設(shè)施如二次供水系統(tǒng)、水池、水箱的清潔、消毒,煤氣管道、電梯等設(shè)施、設(shè)備的安全防護(hù)措施一定要完善到位; 衛(wèi)生狀況至關(guān)重要。“創(chuàng)優(yōu)“整改時(shí)要告別注意整改小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的各個(gè)衛(wèi)生死角的衛(wèi)生,如商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)門前、停車場(chǎng)、雨棚、天臺(tái)、垃圾中轉(zhuǎn)站、綠化花9、叢等處的衛(wèi)生狀況。嚴(yán)格管理控制好小區(qū)內(nèi)的亂張貼、亂涂畫等現(xiàn)象,嚴(yán)禁在小內(nèi)養(yǎng)家禽(詳見保潔部相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程); “創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的環(huán)境美化對(duì)“創(chuàng)優(yōu)”評(píng)比影響極大。整改時(shí)應(yīng)特別注意環(huán)境美化、綠化的整改,力爭(zhēng)做到使人耳目一新、賞心悅目的境界,以有效地提高分值(詳見園林綠化部相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程); 公共秩序的整改要力爭(zhēng)做到各類治安、交通標(biāo)識(shí)完善齊備,各種必要的防護(hù)設(shè)施完好整齊,保安設(shè)備先進(jìn)完善(詳見保安部相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程)。f) 在“創(chuàng)優(yōu)”迎檢資料的整理中應(yīng)力求資料的完善與真實(shí)、可靠。“創(chuàng)優(yōu)”迎檢資料通常包括以下內(nèi)容: “創(chuàng)優(yōu)小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的產(chǎn)權(quán)資料:規(guī)劃許可證;用地協(xié)議書;投資許可證;10、 開工許可證;紅線圖;總平面圖。 竣工驗(yàn)收資料:土建竣工驗(yàn)收書;消防竣工驗(yàn)收證明; 水電竣工驗(yàn)收書;電梯竣工驗(yàn)收書、電梯準(zhǔn)用證;通信系統(tǒng)竣工驗(yàn)收證明;燃?xì)庀到y(tǒng)竣工驗(yàn)收證明。 管理移交資料:圖紙移交記錄;開發(fā)建設(shè)其他資料(如隱蔽工程記錄等)移交資料;接管驗(yàn)收記錄;鑰匙移交記錄;發(fā)展商委托管理合同書。管理公司成立登記資料:營(yíng)業(yè)執(zhí)照;稅務(wù)登記證;企業(yè)法人代碼卡;管理處營(yíng)業(yè)執(zhí)照;停車場(chǎng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照;管理處管理用房產(chǎn)權(quán)資料。 業(yè)主委員會(huì)成立與活動(dòng)資料:業(yè)主管委會(huì)章程;業(yè)主管委會(huì)社團(tuán)法人登記證;業(yè)主委員選舉產(chǎn)生記錄;業(yè)主管委會(huì)成立記錄;業(yè)主管委會(huì)召開的屆次會(huì)議紀(jì)要;業(yè)主管委會(huì)發(fā)布的公告。 公眾管理制度(詳見住11、戶手冊(cè)); 所有內(nèi)部管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程(管理制度); 所有內(nèi)部管理的日常質(zhì)量記錄; 員工績(jī)效考評(píng)結(jié)果記錄; 所有的住戶回訪記錄; 所有的住戶報(bào)修記錄; 所有的住戶意見征集記錄; 所有的管理處對(duì)外通知、通知記錄; 所有的財(cái)務(wù)運(yùn)作損益表和其他財(cái)務(wù)報(bào)表; 所有的對(duì)外招手合同書; 所有的員工培訓(xùn)記錄; 所有的員工崗位、職稱證書、員工檔案; 小區(qū)業(yè)主/住戶檔案; 所有的住戶裝修管理檔案; 政府相關(guān)部門出具的無(wú)治安案件、火災(zāi)事故證明書; 所有社區(qū)文化記錄; 所有的電梯年檢、二次供水檢疫、衛(wèi)生消殺檢疫證書; 所有的標(biāo)識(shí)復(fù)印件; 所有的多種經(jīng)營(yíng)資料; 所有的政府、住戶、上級(jí)公司、外界對(duì)管理處工作的評(píng)價(jià)資料。以及12、其他應(yīng)提供的資料、記錄。g) 進(jìn)行“自檢”和“預(yù)檢”: 在整改硬件和整理“創(chuàng)優(yōu)”迎檢資料過程中,“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)不定期地組織“創(chuàng)優(yōu)”管理處進(jìn)行內(nèi)部自檢。每次自檢均以目標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn),詳細(xì)、全面地進(jìn)行自查自糾,對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題詳細(xì)記錄下來(lái)逐項(xiàng)落實(shí)到責(zé)任人身上限時(shí)整改完畢。“自檢”一次,整改一次,提高一步,力爭(zhēng)在較短的時(shí)間內(nèi)大幅度地提高“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)的迎檢水平。 在“創(chuàng)優(yōu)”迎檢前一個(gè)月,內(nèi)部整改即將結(jié)束的時(shí)候,“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)邀請(qǐng)行業(yè)專家對(duì)“創(chuàng)優(yōu)”管理處進(jìn)行正式迎檢前的“預(yù)檢”,“預(yù)檢”完全采用正式檢查評(píng)比的形式進(jìn)行,由檢查團(tuán)依照評(píng)比標(biāo)準(zhǔn),對(duì)“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的物業(yè)管理水準(zhǔn)逐項(xiàng)驗(yàn)收,最后將結(jié)果部分13、和存在的問題逐一列出,以便在正式迎檢前進(jìn)行有針對(duì)性的最后準(zhǔn)備并以此鍛煉管理處的全體員工。h) “迎檢”準(zhǔn)備。在正式“創(chuàng)優(yōu)”迎檢前“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)應(yīng)著重做好以下工作: 硬件整改基本達(dá)標(biāo)。 資料、記錄真實(shí)、全面、說服力強(qiáng)。 到得業(yè)主/住戶諒解和支持:“創(chuàng)優(yōu)”管理處應(yīng)當(dāng)就“創(chuàng)優(yōu)”的意義與業(yè)主/ 戶達(dá)成充分的理解,使業(yè)主/住戶的絕大多數(shù)都能支持創(chuàng)優(yōu)工作。 取得業(yè)主管理委員會(huì)的支持和配合。 選好住戶代表,為向考評(píng)團(tuán)匯報(bào)工作作好準(zhǔn)備:“國(guó)優(yōu)”、“省優(yōu)”評(píng)比一般考評(píng)團(tuán)都要求參加考評(píng)的小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)有業(yè)主代表的發(fā)言和評(píng)價(jià),認(rèn)真選好住戶代表,贏得住戶代表的鼎力支持對(duì)考評(píng)至關(guān)重要。 寫好“迎檢”匯報(bào)14、材料:“迎檢”匯報(bào)材料是為向考評(píng)團(tuán)匯報(bào)工作所用發(fā)言稿,發(fā)言稿應(yīng)突出“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)的物業(yè)管理特色和成績(jī),簡(jiǎn)潔明快、重點(diǎn)突出,切忌冗長(zhǎng)乏味。“迎檢”匯報(bào)發(fā)言一般應(yīng)包括以下幾部分:小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)簡(jiǎn)介;物業(yè)管理工作匯報(bào);社區(qū)文化與精神文明匯報(bào);“創(chuàng)優(yōu)”工作情況。 分工負(fù)責(zé),注意迎檢環(huán)境的布置:“迎檢”環(huán)境的布置應(yīng)注意迎檢氣氛的烘托,力爭(zhēng)創(chuàng)造出一個(gè)有利于迎檢、能夠難考評(píng)團(tuán)留下“好印象”的環(huán)境。 注意儀表儀容、言行舉止,以最飽滿的精神風(fēng)貌迎接考評(píng)。迎檢時(shí)員工的儀容儀表、言行舉止,都應(yīng)著力進(jìn)行雕鑿,“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)確保迎檢員工的最飽滿的精神風(fēng)貌和精神狀態(tài)參加考評(píng),以求爭(zhēng)取最佳的考評(píng)成果。 迎檢時(shí)的基本要求:精神飽滿、儀容整潔;紀(jì)律嚴(yán)明,緊張有序;熱情大方,不掛卑不亢;環(huán)境優(yōu)雅,輕松活潑;自信嚴(yán)謹(jǐn),應(yīng)答適度。(4) 迎檢結(jié)束后,由“創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組寫出總結(jié)材料,歸檔保存。5 記錄6 相關(guān)支持文件
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