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1、老年公寓運營模式淺析 中國不僅是一個人口大國，同時也是一個老年人口大國，由于中國人口政策的特殊性，目前我國60歲以上老年人口已達1.3億，占全國總人口的10以上，到21世紀中葉將超過4億，占全國總人口的28【1】。隨著中國人口老齡化和經濟的快速發展，以及老年人對高質量養老生活的需求，適合不同需求層次的養老方式脫穎而出，其中老年公寓養老逐漸成為能夠滿足中高經濟實力老年人養老的一種方式，由于老年公寓的特性決定其區別于一般養老機構和普通房地產的運營模式，因此，零點前進策略和遠景投資公司的研究人員認為：其運營模式應遵循二路出擊的市場定位原則、三方并舉的銷售原則、四點標新的社區服務原則。一、老年公寓具備2、的特點特點一：老年公寓能為中高經濟實力的老年人提供個性化的居住條件和人性化的服務內容。在北京、上海、廣州等經濟發達的大城市，存在著一批占當地老年人口總數將近6%以上的中高收入老年群體，他們認為現在的養老條件，無論從居住條件還是養老服務水平方面都不能滿足他們日益提高的養老需求，因此他們逐漸關注能夠滿足其養老需求的新型養老模式老年公寓。附圖 中高收入老年人對現在居住條件的評價 資料來源：零點前進策略和遠景投資2004年5-6月合作完成的對北京、上海的3000名55至75歲的市民的隨機抽樣攔截訪問?！?】老年市場的需求與開發 中國老齡科學研究中心 陶立群老年公寓是一種專供老人居住的專用住宅，是一種居3、家養老與社區服務相結合的模式。老年公寓與敬老院、福利院不同，不是用來收養無經濟來源的孤寡老人和低收入家庭送養的老人，不屬于國家或集體創辦的社會福利設施，而是由社會投資興辦并按企業化經營管理的老年專用住宅，一般選址在城市周邊，有山水相伴，空氣新鮮，風景優美的環境。入住的老人可根據自己的經濟條件和健康狀況選擇住房類型、等級和服務檔次。由于老年公寓提供給老年人是個性化的居住條件和人性化的服務內容，因此其住宅形式一般要包括居家式的私人住宅、宿舍式的酒店公寓以及醫院式的養老病房，同時由于老年公寓一般興建在城市周邊，還要提供多種生活必備設施（如購物場所、銀行、郵局、醫院等設施）和娛樂鍛煉的配套設施（如體育4、館、餐廳、娛樂場所、老年大學等），人性化的社區服務包括社區物業服務、社區家政服務、社區醫療服務及社區娛樂服務。因此一般房地產開發商的“蓋樓賣房”和普通養老機構的出租床位，服務內容單一的“旅店式”運營模式不適合老年公寓的正常經營。 特點二：老年公寓屬于商業房地產范疇，具有“福利性事業、市場化經營”的特點。我國人口眾多，經濟發展不均衡，人口貧富差距懸殊，并且屬于低福利水平國家，所以政府主要關注并解決社會“低?！?、“五?！钡忍幱谌鮿莸睦夏耆巳旱酿B老問題，而對中高收入人群養老生活關注的較少，只有一些粗放的政策，并且在現實運用過程中可操作性差。同時由于老年公寓屬于新興事物，它是老年人社會化養老和社會化投5、資并企業化經營的房地產開發的混合體，有關部門在政策制定和操作方面相對滯后，所以一般開發商在稅費減免、金融支持方面得不到相應的優惠，對于具有社會化養老性質的老年公寓，開發商需要完全按照市場條件解決項目立項、項目審批、資金籌措等一系列問題。由于以上原因，老年公寓運營需應遵循市場規律，走“福利性事業、市場化經營”的道路。特點三：老年公寓項目相對于一般房地產項目投資額大、資金回收期長。老年公寓項目不同于一般房地產項目，它不僅包括住宅本身，還包括許多服務配套項目，并且在設施、設備規劃設計、安裝方面都要結合老年人的特點，有專家稱老年公寓的總體造價要比普通房地產項目高五成至一倍。另外老年公寓的租售方式比一般6、住宅更為復雜，一般住宅都通過住宅銷售實現房地產開發的最終目的，而老年公寓則需要根據老年人市場需求的多種形式，采取租、售結合的方式滿足老年人入住，其中一定比例的住宅面積可以實現銷售，另一部分須滿足租用、度假等需求，并且公共服務設施更需要通過經營來實現收回投資，因此老年公寓的運營模式要采取靈活多樣的銷售方式保證其正常經營。二、老年公寓運營模式應遵循的原則老年公寓運營模式中的市場定位、銷售方式、服務體系的建立直接影響老年公寓的經營成敗，因此老年公寓的運營模式要遵循二路出擊的目標市場定位原則；三方并舉的銷售原則；四點標新的社區服務原則。原則一：目標市場定位二路出擊。老年公寓的市場定位應該遵循兼顧老年人7、養老與公建設施共享的“二路出擊”原則。其目標消費群體應包括具有中高經濟實力的老年人和資源公享群體（即享用老年公寓設備、設施、服務等資源的群體，包括旅游觀光者、購物者、就醫者等群體）。老年公寓具有“一低二高”的特點，即低容積率、高比例公建設施、高水平的社區服務。低容積率意味著人口密度低，這與高比例公建設施、高水平的社區服務存在矛盾，因此其公建設施和服務資源在充分滿足社區內老年人需求的同時向公眾提供服務，這樣一方面可以實現長期以低廉的價格向社區內的老年人提供高品質的服務，另一方面可以最大限度地發揮公建設施和服務資源的效能。為老年人提供養老服務的同時根據項目所處地理位置，因地制宜地開發利用當地的特色8、資源規劃公建設施。如在旅游區域內，就應該發揮旅游資源優勢，在為老年人提供特色服務的同時對游客提供住宿、娛樂等服務，這樣一方面減少老年公寓作為老年社區的“暮氣”，讓老年人更多的接觸社會，減輕他們已經脫離社會的心理感受，另一方面可以增加社區的收入，維持其正常經營，從而為老年人提供更優質的養老生活環境。北京太陽城是成功開發老年公寓的典范。北京太陽城采用“福利性事業，商業化運作”的模式，走以老年人養老，帶動醫療、商業、娛樂、旅游的多元化經營與發展的道路?？紤]在小湯山附近沒有較大規模的醫療機構、購物場所及休閑娛樂、會議設施，北京太陽城采取內外兼顧的方法，在為滿足對社區內的業主服務的同時，對外開放經營，在9、這方面充分利用了“老年公寓”的概念帶動了醫療、商業、娛樂、旅游的多元化經營與發展。原則二：銷售方式三方并舉。根據老年公寓的市場定位采用三方并舉的銷售方式滿足不同消費群體入住老年公寓的需求。三方并舉的銷售方式為出售房屋（或房間）的產權、出租房屋使用權及產權酒店方式銷售房間（產權酒店是一種投資行為與消費行為相融合的方式）三種形式。不同消費群體購買老年公寓的目的具有多樣性。老年公寓的使用主體是老年人，但其消費主體可以是老年人也可以是中年人。不同消費群體購買老年公寓的目的具有多樣性，如為老年人養老、為投資房地產及二者兼而有之的，靈活的銷售方式可以滿足不同人群的消費需求，同時有利于開發商的資金回籠。三方10、并舉的銷售方式適應老年公寓市場定位及多元化發展的要求。出售房屋產權滿足消費群體置業投資的要求；出租房屋使用權方式最為靈活，它可以根據當地消費者的消費觀念，創造性的衍生出多種既滿足消費者的消費需求又適合開發商經營的租賃方式；產權酒店的銷售方式適合老年公寓的養老、旅游服務模式的市場定位一方面滿足了投資者獲取投資收益的心理預期，同時可以使開發商快速回籠資金，另一方面可以使開發商繼續擁有老年公寓的經營權，從而有利于保持老年公寓的經營方向。附圖 中高收入老年人期望的入住方式資料來源：零點前進策略和遠景投資2004年5-6月合作完成的對北京、上海的3000名55至75歲的市民的隨機抽樣攔截訪問。原則三：社11、區服務四點標新。社區服務的四點標新意味著社區服務方面的社區物業服務、社區家政服務、社區醫療服務及社區娛樂服務達到標新立異的水平，它是形成老年公寓差異化經營的基礎，是持續正常經營的保障。老年公寓為老年人提供高品質的養老生活，一方面它提供適合老年人居住的住宅環境，另一方面提供完善周到的人性化的社區服務，這是老年公寓差異化經營的必備條件。老年公寓的社區服務水平可以分為必備層級、完備層級、完善層級，其中必備層級是老年公寓達到為老年人提供安全、便利的服務內容，完備層級是老年公寓為老年人提供尊重人性的規范的服務水平，完善層級是老年公寓開發具有前瞻性服務項目形成與其他同類型的養老機構差異化經營的基礎。例如在12、社區家政服務方面，必備層級要為老年人提供適合老年人特點的無障礙的購物場所及豐富的高品質的商品，滿足他們安全、便利的購物需求。完備層級要達到根據老年人購物特點，提供免費送貨上門等人性化的規范的服務。完善層級要達到根據每戶老年人的消費習慣、購物頻次，主動的提供個性化服務。概括而言，四點標新的社區服務賦予了鋼筋水泥靈性，提升了老年公寓的附加值，奠定了老年公寓的差異化經營的基礎?？傊?，老年公寓開發為中高經濟實力的老年人提供了高品質的養老方式，在我國屬于新鮮事物，老年公寓的特點導致其運營模式具備創新性、復雜性，因此要結合我國老年人的需求特點和國外老年公寓的運營經驗，從市場定位、銷售方式、社區服務方面探索適合老年公寓“福利性事業、商業化”特點的運營模式