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1、國際購物中心的經(jīng)營模式及特點對籠統(tǒng)的購物中心的具體分類：一、按開發(fā)商背景及購物中心經(jīng)營管理的模式（包括自營的比例）分類：1、物業(yè)型購物中心：又分兩種，物業(yè)型購物廣場SHOPPING PLAZA/SQUARE/CENTER和物業(yè)型摩爾購物中心MALL。、物業(yè)型購物廣場：一般由大房地產(chǎn)商開發(fā)建在市中心黃金地段，實行的是租賃制。特點：面積一般在5至10萬平方米左右，由于面積還不夠大，故其定位還必須突出某一目標(biāo)顧客群體，所以入駐的業(yè)態(tài)一般不齊備即業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度不夠（通常定位于高端市場，大租戶以高級百貨為主，許多業(yè)態(tài)沒有引入），還稱不上真正的摩爾購物中心MALL。、物業(yè)型摩爾購物中心MALL：又稱普通2、摩爾購物中心MALL，普通摩爾的物業(yè)所有者一般不進(jìn)行零售經(jīng)營，而是將場地出租給專業(yè)零售商，委托專業(yè)管理公司進(jìn)行管理，實行所有者、管理者與經(jīng)營者的分離。優(yōu)勢互補，既可保證和提高管理水平，又可使摩爾以一個統(tǒng)一的社會形象面對消費者，同時由于摩爾內(nèi)的各零售商分別經(jīng)營自己的產(chǎn)品，可以充分展示自己獨特的品牌形象和經(jīng)營風(fēng)格。這種購物場所的組織和構(gòu)造形式，包含著一種促銷思想，即要讓消費者在購物場所盡可能停留較長時間。普通摩爾購物中心MALL由大房地產(chǎn)商按MALL的要求設(shè)計開發(fā)建在市中心黃金地段或城郊居民聚居區(qū)，實行的是租賃制。特點：面積比購物廣場大許多，一般在15至30萬平方米左右；業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度高度齊全，3、一般為全業(yè)態(tài)全業(yè)種經(jīng)營。但建購物中心容易，管理購物中心難。一個大規(guī)模購物中心的正常運行，首先要求事先策劃設(shè)計的成功。美國購物中心除了事先策劃外，還實行專業(yè)化的管理。管理主體可能是房產(chǎn)所有者，也可能是房產(chǎn)所有者聘請的專業(yè)化商業(yè)管理顧問公司。把購物中心管理簡單地視為物業(yè)管理或是商業(yè)管理都是錯誤的。它幾乎是一門邊緣學(xué)科，物業(yè)管理與商業(yè)管理的交織。購物中心管理者不僅要保證水、電、暖、空調(diào)等設(shè)備的正常運轉(zhuǎn)，周圍環(huán)境的整潔與安全，還應(yīng)該知曉店鋪經(jīng)營知識，為各零售商提供信息服務(wù)和有參考價值的建議，更重要的還在于進(jìn)行統(tǒng)一的促銷活動，負(fù)責(zé)把顧客引進(jìn)店中來。購物中心不是集貿(mào)市場，管理者也絕不是僅收租金的地主，他必4、須保證入租的客戶具有完美和大體一致的形象，從而保證他們能賺取理想的利潤，否則哪有租金給你呢！故很多物業(yè)型購物中心的經(jīng)營管理方面由專業(yè)購物中心管理公司負(fù)責(zé)。如臺灣的多家購物中心（如京華城）就是聘請新加坡的專業(yè)購物中心管理公司管理的。物業(yè)型購物中心在東南亞的香港、新加坡等地發(fā)展的很多，其代表有：香港時代廣場、海港城、太古廣場、又一城，新加坡義安城Ngee Ann City、萊佛士城Reffles City、威士馬廣場（Wisma Atria）、先得坊Centre Point，菲律賓馬尼拉GLORIETTA PLAZA和香格里拉廣場SHANGRILA PLAZA，馬來西亞吉隆坡劉蝶購物中心(LOW 5、Yat Plaza)、燕美購物中心(Imbi Plaza)、樂天購物中心(Lot 10)，泰國曼谷世界貿(mào)易中心（World Trade Center）、暹羅廣場（Siam Center）、River City、The Emporium，臺灣的京華城、中華城、臺茂購物中心、廈門SM城市廣場。海外的著名SHOPPING PLAZA/SQUARE一般都只租不售，以便保持購物中心自身的品牌形象和管理力度。國內(nèi)的代表有：香港九龍倉投資的：上海時代廣場、北京時代廣場，香港和記黃浦投資的：上海梅龍鎮(zhèn)廣場、北京東方廣場，香港嘉里投資的：上海嘉里不夜城、北京國貿(mào)中心。國內(nèi)的物業(yè)型購物中心除少數(shù)較成功外，很多面臨6、著三個困境。困境之一：客流不旺。諸多大城市開業(yè)的純物業(yè)型購物中心都面臨客流不旺的災(zāi)難，走進(jìn)購物中心給人以蕭條冷清的感覺，顧客象看畫展一樣瀏覽各個專賣店，真正掏錢購物的人不多，穩(wěn)定的回頭客就更少了。困境之二：租戶難求。純物業(yè)型購物中心采用招租方式經(jīng)營，就是開發(fā)商把店鋪或攤位出租給零售商。因而租金是開發(fā)商的重要利潤來源。要取得穩(wěn)定而理想的租金，必須找到信譽好的零售商。但是，購物中心建成后常常遇到招商難題：期待的零售商他不來，而想來的又不想要。我國的專業(yè)店和專賣店本來就數(shù)量少、質(zhì)量低，使購物中心沒有充足的選擇余地。外國專業(yè)店和專賣店倒是成熟化了，但又不一定適合中國目前的消費狀況；有些雖然適應(yīng)了，但在7、中國又不一定有營業(yè)執(zhí)照。困境之三：管理乏力。購物中心里常有上百個所有權(quán)獨立的零售商，應(yīng)通過統(tǒng)一管理來樹立購物中心的整體形象。但是，購物中心的管理比百貨店管理難度大得多。面臨的問題諸如所有零售商是否接受統(tǒng)一收銀，是否接受統(tǒng)一營業(yè)時間，是否接受進(jìn)行統(tǒng)一的促銷行動等。如果協(xié)調(diào)無效，就會損害購物中心整體形象，使顧客失去光顧的興趣。2、百貨公司型購物中心：由大型連鎖百貨公司發(fā)展或擴建而成。面積一般在10至15萬平方米左右，由于面積還不夠大，故其定位也還必須突出某一目標(biāo)顧客群體，入駐的業(yè)種一般很齊備但業(yè)態(tài)的復(fù)合度還不夠（通常定位于高端市場，以自己的百貨公司為主，雖然百貨公司自身的超市一般也很大很有特色，但8、一般沒有引入大賣場、家具城、玩具反斗城大賣場等業(yè)態(tài)），仍稱不上真正的摩爾購物中心MALL。但隨著百貨公司型購物中心不斷擴建及興建2館/別館等，不同業(yè)態(tài)也正被引入百貨公司型購物中心內(nèi)，邁向真正的摩爾購物中心。如亞洲最大的百貨公司型購物中心-新光三越百貨臺南新店，面積達(dá)16萬平方米，引進(jìn)了幾乎所有的業(yè)態(tài)，已經(jīng)稱得上真正的摩爾購物中心MALL了。百貨公司型購物中心比純物業(yè)型購物中心有一定的優(yōu)越性。體現(xiàn)在百貨公司由于信譽佳、客戶關(guān)系多、營銷促銷管理水平高；故招租招商較容易，且業(yè)績一般也較佳。其代表有：臺灣遠(yuǎn)東百貨集團的大遠(yuǎn)百購物中心、臺灣新光三越百貨的臺南購物中心和臺北信義2館、東京高島屋百貨、漢城樂9、天百貨總店，內(nèi)地的代表有：北京莊勝崇光SOGO百貨、上海第一八佰伴商廈、武漢廣場等。3、連鎖摩爾購物中心MALL：由專業(yè)的連鎖購物中心集團開發(fā)并經(jīng)營，特點：自營比例較高（50%至70%左右）。連鎖摩爾購物中心是指：由專業(yè)連鎖購物中心集團開發(fā)并經(jīng)營，自營比例較高（自營百貨公司、超市、影城、美食城等），業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度極度齊備，商品組合的寬度最寬深度最深，定位于家庭（全家/全客層），能滿足全客層的一站式購物消費和一站式文化、娛樂、休閑、餐飲享受的特大型購物中心。專業(yè)連鎖購物中心可解決購物中心的招租難題，可迅速實現(xiàn)購物中心的全面開業(yè)，且管理促銷的力度和號召力比普通購物中心高許多。對我國而言，由于國內(nèi)10、的商品的品種和各類專賣店只有國外的30%左右，購物中心的招租就更難，所以專業(yè)連鎖購物中心是一種值得推廣的購物中心經(jīng)營模式。但專業(yè)連鎖購物中心的經(jīng)營管理的要求和難度比其他業(yè)態(tài)更高，且國內(nèi)仍沒有出現(xiàn)專業(yè)連鎖購物中心；所以最好能引入外資的專業(yè)連鎖購物中心集團。如菲律賓的SM SUPER MALL集團（自營SM百貨公司、SM超市、SM影城、SM玩具反斗城大賣場、SM美食城）和ROBINSONS集團（自營ROBINSONS百貨公司、ROBINSONS超市、ROBINSONS影城、ROBINSONS玩具反斗城大賣場）、泰國正大集團的THE MALL集團（自營易初蓮花超市）、馬來西亞金獅集團屬下之百盛購物中11、心（自營百盛百貨公司和超市）。二、按購物中心的商場面積規(guī)模分類：1、巨型/超級購物中心SUPER MALL/CITY MALL面積在24萬平方米以上。 如曼谷西康廣場Seacon Square、馬尼拉SM MEGAMALL和香格里拉廣場SHANGRILA PLAZA、吉隆坡Midvally Megamall購物中心、臺北京華城、新加坡義安城和新達(dá)城廣場Suntec City、上海正大廣場、香港海港城。2、大型購物中心面積在12至24萬平方米之間。如廣州天河城和中華廣場、大連和平廣場和新瑪特。“摩爾” 就是巨型或大型的購物中心。超大型購物中心的發(fā)展，大多不是一步到位的，而是分步進(jìn)行投資，分為一期12、二期工程興建，因此可以隨時進(jìn)行調(diào)整。3、中型購物中心面積在6至12萬平方米之間。如上海友誼南方商城、成都摩爾百盛、廣州中泰百盛、北京東方廣場、北京中友百貨、上海九百城市廣場太平洋百貨。購物廣場一般也是中型購物中心。4、小型購物中心面積在2至6萬平方米之間。如樂購上海七寶店、JUSCO吉之島青島東部店。生活購物中心、社區(qū)購物中心也是小型購物中心。三、按購物中心的定位檔次分類真正的“摩爾”由于面積巨大，故定位于家庭（全家/全客層）的一站式購物消費和一站式休閑享受。故商品高中低檔必須齊備，以保證商品品種齊全；理想的比例為：高3中5低2。當(dāng)然由于所處商圈不同，各購物中心的高中低檔比例可以有所調(diào)整。1、13、以高檔商品為主如香港時代廣場、上海恒隆廣場、馬尼拉GLORIETTA PLAZA、香格里拉廣場SHANGRILA PLAZA、臺北京華城。（但如果70%的以上比例經(jīng)營高檔商品，則這個購物中心一般最大只能作到10萬。開在國內(nèi)的話，其集客能力將很有限，一般為購物廣場，故也稱不上摩爾購物中心MALL）2、以中高檔商品為主即高中低檔比例協(xié)調(diào)（在高3中5低2左右）。如廣州天河城、馬尼拉SM MEGAMALL，臺北大遠(yuǎn)百、馬尼拉ROBINSONS PLACE、上海正大廣場。3、以中低檔商品為主如馬尼拉EVER摩爾。但低檔商品不能超過60%，否則就成為大型跳蚤市場、小商品市場或批發(fā)市場，稱不上摩爾購物中心M14、ALL了。四、按購物中心的選址地點分類：1、都會型購物中心東亞日本、香港、臺北一帶多為都會型購物中心，位于市中心黃金商圈且連通地鐵站。一般樓層較高：營業(yè)樓層達(dá)到地下2至3層，地面8至12層。地下3至5層為停車場。如馬尼拉SM MEGAMALL和香格里拉廣場SHANGRILA PLAZA、臺北京華城、新加坡義安城和新達(dá)城廣場Suntec City、上海正大廣場、香港時代廣場。2、地區(qū)型購物中心位于市區(qū)非傳統(tǒng)商圈，但交通便捷。3、城郊型購物中心歐美多為城郊型購物中心，位于城郊高速公路旁。一般樓層較少：營業(yè)樓層為地下1層，地面2至4層。室外停車場巨大，達(dá)到1000車位以上；甚至還有1000車位以上的15、大型停車場附樓。但菲律賓的SM MALL購物中心較為美式，且同時經(jīng)營著都會型和城郊型2種購物中心。城郊型購物中心：如馬尼拉24萬的SM NEDSA MALL、SM SOUTHMALL，上海的17萬的莘莊購物中心。4、社區(qū)購物中心位于大型居民社區(qū)內(nèi)。 社區(qū)購物中心一般面積較小。五、依據(jù)國際購物中心協(xié)會的分類，大型購物中心共分為8類：按商圈輻射范圍分類：1鄰里型購物中心、2社區(qū)型購物中心、3區(qū)域型購物中心、4超區(qū)域型購物中心（業(yè)態(tài)復(fù)合度最高，是真正的“摩爾”）按入駐商家的主要業(yè)態(tài)和行業(yè)分類：5時裝精品購物中心、6大型量販購物中心、7主題與節(jié)慶購物中心 8工廠直銷購物中心。這是1994年ICSC（國16、際購物中心協(xié)會）分類出的八種不同的購物中心。這八種購物中心共通的特點是：有一致而整體的建筑設(shè)施規(guī)劃、完整的交通道路系統(tǒng)、足夠的停車空間、多元性商店業(yè)種與服務(wù)、統(tǒng)一的經(jīng)營策略及店面管理、獨立個性的購物環(huán)境。就整體而言，密閉式購物區(qū)（Mall）通常是購物中心的主體，采用密封式設(shè)計，并且將店面兩兩相對的每條商店銜接，以中央溫度調(diào)節(jié)系統(tǒng)的消費購物通道加以連接，形成四時四季都很舒適的購物環(huán)境。六、按購物中心的業(yè)態(tài)復(fù)合度的程度分類：1、業(yè)態(tài)復(fù)合程度極高，如面積又超過12萬，即可稱真正的摩爾購物中心MALL。 如泰國曼谷西康廣場/施康廣場（Seacon Square）、菲律賓馬尼拉SM MEGAMALL等。17、2、業(yè)態(tài)復(fù)合程度較低，（如只有大型百貨公司，而沒有大賣場；或只有大賣場，而沒有大型百貨公司；或沒有大型影城）就稱不上摩爾購物中心MALL。七、按摩爾購物中心的外觀分類：1、美國式簡潔的外立面，粗看如同特大型倉庫或工廠：如菲律賓SM MEGAMALL、 廈門SM城市廣場、美國MALL OF AMERICA。2、童話般的的歐洲古城堡式外立面：如臺灣的臺貿(mào)購物中心、菲律賓ROBINSONS3、豪華高貴的現(xiàn)代派，如同特大型百貨公司：如上海正大廣場、臺北京華城、菲律賓ROBINSONS PLACE、菲律賓SM ASIA-MALL、 菲律賓香格里拉MALL4、分散的多個商業(yè)建筑組成的建筑群：如香港黃浦新天地、菲律賓TUTUBAN CENTRE、菲律賓FILVEST SUPERMALL、寧波天一廣場5、購物樂園式的摩爾：如韓國漢城樂天樂園世界內(nèi)的LOTTE摩爾（樂天百貨集團投資）6、交通綜合樞紐-換乘式綜合摩爾購物中心，具有內(nèi)地特色的購物中心7、美國式的小型購物中心：如青島佳世客JUSCO8、附帶寫字樓的摩爾：如北京百盛、北京新世界中心