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1、鳳凰城寫字樓&住宅價格預判u寫字樓市場特征、發展趨勢u代表個案資料u價格預判u客群研判u策略建議第一部分：寫字樓分析本部分將主要研究以下幾個問題u合肥寫字樓市場特征、發展趨勢u寫字樓的價格預判？u寫字樓的目標客戶是誰？u寫字樓面向需求的市場機會點在哪里？第一部分：寫字樓分析合肥寫字樓發展階段第三階段政府相關部門投資興建,以單位自用為主,多余部分對外出租。規劃起點低，主要集中于市中心位置及主干道沿線 第二階段第一階段投資以國家相關單位主，民營企業為輔。出租為主，出售為輔。主要集中于市中心位置，地理位置比較好，商務配套比較完善 以天徽大廈為代表拉開了合肥寫字樓正式對外銷售的局面，并且創造了合肥寫字2、樓銷售的良好佳績，改變了以往只租不售的局面， 起步較早，發展緩慢。在售項目建成項目規劃項目合肥寫字樓市場區域劃分圖合肥市已經投入使用的寫字樓分布主要集中在中心區域及周邊，外圍目前供應量逐漸加大；區域劃分：以老城區為中心的中心區域、濉溪區域、在新站區的勝利區域和中科大附近的南七區域；中心區域內的主要分布集中在市府廣場周邊和三孝口周邊；寫字樓市場尚沒有明顯的形成各個區域分布，基本和目前商業分布區域一致；城市外圍寫字樓逐漸增多，如政務新區、馬鞍山路南端、高新區等。分布特征供求狀況目前，合肥市的寫字樓總建筑面積已近250萬平方米。而投入使用的高品質的尚無法滿足當前的市場需求。這就造成了供需不平衡的矛盾3、：因此2006年后市場出現大批寫字樓上市，體量近百萬方。目前合肥寫字樓市場場需求分析板塊塊板塊塊特征主要客戶戶三孝口板塊（金城大廈，CBD廣場）交通便利、配套完善銷售代理、廣告策劃及代理公司、外地公司分支機構四牌樓板塊（天徽大廈）商業氛圍濃厚、交通便利外地企業的駐合肥分公司、分支機構、本地企業百花井板塊（五環大廈）一般寫字樓和商住樓中小型私營企業大鐘樓板塊（同濟大廈）濃厚商業氛圍，交通擁擠金融、科技類企業科大板塊（美的陽光大廈）專業化市場從事計算機軟、硬件開發、銷售北一環板塊（財富廣場1、2期）交通便利，商務氛圍、配套欠缺外地企業的分支機構、中介服務類企業、代理公司南一環板塊（新都會廣場）交通便利、配套完善、中介服務類、貿易類、實業類等本地企業高新區板塊（金座）交通通暢、商務氛圍、配套欠缺高新技術企業、外地辦事處、分公司、科研單位新站板塊（中環國際）交通便利、商務氛圍不濃厚日化用品代理公司