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沈陽房地產(chǎn)開發(fā)流程(9頁)
沈陽房地產(chǎn)開發(fā)流程(9頁).doc
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上傳人:正*** 編號:374501 2022-05-05 9頁 51KB

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1、房地產(chǎn)開發(fā)報建流程及潛規(guī)則指南全下面基本上是按照報建的先后順序來說。1、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復(fù)階段土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證,加上規(guī)劃要點批復(fù),是進行房地產(chǎn)開發(fā)的前提.但是,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序,非常的有學(xué)問。有經(jīng)驗的同志,一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時間,基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣?xùn)|西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭。目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這個問題。恩,簡單的說一下,土地證由國土部門頒發(fā),是土地權(quán)屬證明,載明了土地用途及使用期限(只是載明);建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā),是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù);規(guī)劃要點批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā),是2、確定土地使用強度指標的法律依據(jù),如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標都在這個批復(fù)里體現(xiàn)出來,包括現(xiàn)在的那個小戶型比例限制要求,也會在這個文件里體現(xiàn)出來。一般來說,一塊地,必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點,頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證(以下簡稱地規(guī)證)之后,才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這絕對應(yīng)該是必須的程序。因為國土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強度, 才能計算出土地出讓金, 才能在土地證上載明土地用途及年限。但是呢,在現(xiàn)實中呢,這個想法只能是理想狀態(tài)。因為首先,很多地方的國土部門在出讓土地的時候,根本不考慮規(guī)劃,直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。這種讓人無法理解的土3、地出讓模式一度非常盛行。然后受讓了土地的開發(fā)商,再去規(guī)劃部門軟磨硬泡,無論是修改規(guī)劃也好,還是根本沒有規(guī)劃都好,反正,我的土地出讓金是已經(jīng)交了,剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定。我不是批評這種土地出讓模式容易滋生腐敗。要知道,我國正式搞土地出讓也只不過是從 1990 年開始的,而以公開交易的形式搞土地出讓,甚至都只是從 1997 年才正式開始。而北京第一塊公開交易的土地,是到2000 年之后才上市的。我只不過是說,我國在這個問題上缺乏經(jīng)驗,國際上也沒有什么可供借鑒的模式。因為我國的房地產(chǎn)管理體系那絕對是全世界獨有的。憤青們不要在這里給我指三道四。我在這個行業(yè)浸了這些年了,起碼我個人覺得,把我放到 90 年代的背景里面去,我也想不出更好的土地交易模式。城市規(guī)劃這個概念一直到現(xiàn)在都還沒深入人心,更何況當時呢。不過無論如何,這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條:在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃
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