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1、商品房價格定位分析 在市場環境下開發商怎樣為商品房定價才屬合理，是根據商品房建設成本加計劃利潤的成本導向定價較好，還是視市場供求關系的需求導向定價為佳？ 下文對此作一些分析。 一、認識房地產價格的真實面目 房地產價格與一般物價既有共同之處，也有不同的地方。其共同之處是：首先都是價格，都用貨幣表示；其次是都有波動，受供求等因素的影響；第三，按質論價；優質高價，劣質低價。而房地產價格與一般物價相比，更表現出房地產價格不同的特征： 第一，房地產價格既可表示為交換代價的價格，同時也可表示為使用和收益代價的租金（房地產價格VS租金本金VS利息）。 其實，租金能較準確地反映商品房實際價格，因為真正需要房地2、產商品的人，是租用房地產的人，是他們看中了房地產商品的使用價值，而購買者則不一定真正使用，他可能是作為一種投資去購買商品房，用于保值、升值，他看中的是房地產商品所具有的收益性，房地產的價值最終是體現在使用者身上。 第二，房地產價格實質上是關于房地產權利利益的價格。房地產自然地理位置不可移動，可以轉移的并非房地產實物本身，而是有關該房地產的所有權、使用權。 第三，房地產價格是在長期考慮下形成的。一宗房地產通常與周圍其他宗房地產構成某一地區，這個地區并非固定不變的，尤其是社會經濟位置經常在不斷變化，所以房地產價格是在考慮該房產過去如何使用，將來能作何種使用，總結這些考慮結果后才能形成房地產的今日價3、格。 第四，房地產的現實價格一般隨著交易的必要而個別形成，交易主體之間的個別因素容易起作用。這是由于不可移動性、數量固定性、個別性等土地的自然屬性，使房地產不同于一般物品。沒有一個統一價格，或指導價格，交易主體會根據房地產的自身條件，供求狀況而接受不同的價格。房地產價格的結構包括生產成本、銷售成本、利潤和稅金等項目（略）。 二、制定房地產價格合理的定價目標 首先，對每一個開發商來講，追求最大利潤是自然的，這便是定價目標。不少開發商往往會將價格盡量定高以獲取高額利潤，這在90年代初賣方市場下，可能是行得通的。如今在市場日益成熟的情況下，價格的高企只是開發商一廂情愿而已。事實上，追求最大利潤并不等于定高價格，而是追求企業長期目標的最大利潤，高價帶來的高額利潤只是短期的，逐漸會受到消費者的不滿而拒絕購買，反而讓競爭者爭