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1、房地產(chǎn)收購(gòu)并購(gòu)類項(xiàng)目立項(xiàng)前應(yīng)核查事項(xiàng)指引房地產(chǎn)收購(gòu)并購(gòu)類項(xiàng)目立項(xiàng)前應(yīng)核查事項(xiàng)指引一、項(xiàng)目公司基本情況一、項(xiàng)目公司基本情況1、項(xiàng)目公司主體資格（進(jìn)行工商查檔，核實(shí)股東、注冊(cè)資本金、變更登記等）；2、項(xiàng)目公司股東背景調(diào)查（如是否有國(guó)資背景等）；3、項(xiàng)目公司債務(wù)情況（銀行貸款、工程款等）；4、項(xiàng)目公司名下除本項(xiàng)目外是否有其他資產(chǎn)；5、項(xiàng)目公司未結(jié)的重大訴訟/仲裁情況；6、項(xiàng)目公司是否有對(duì)外擔(dān)保、是否有股權(quán)質(zhì)押7、介紹人背景調(diào)查二、項(xiàng)目基本情況二、項(xiàng)目基本情況1、土地使用權(quán)出讓合同及補(bǔ)充協(xié)議；2、項(xiàng)目報(bào)建手續(xù)進(jìn)展情況（根據(jù)情況核實(shí)相關(guān)證照，如土地房產(chǎn)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程2、施工許可證）；3、用地是否存在閑置問(wèn)題、有無(wú)查封、抵押；4、規(guī)劃、國(guó)土、政府對(duì)本項(xiàng)目的重要批復(fù)意見(jiàn)及相關(guān)會(huì)議紀(jì)要；5、是否付清地價(jià)款（查證付清地價(jià)款證明書(shū)及地價(jià)款發(fā)票），是否需補(bǔ)交地價(jià)及需補(bǔ)金額；6、土地原始成本及項(xiàng)目所有已有可計(jì)稅成本；7、項(xiàng)目已建工程進(jìn)展及已建工程成本核算（如有）；8、是否涉及土地性質(zhì)變更、用地指標(biāo)取得、調(diào)整容積率、調(diào)整控規(guī)等9、項(xiàng)目特殊情況說(shuō)明；三、交易模式三、交易模式1、交易模式（股權(quán)收購(gòu)、直接轉(zhuǎn)讓土地、合作開(kāi)發(fā)）；2、交易方式的可行性（定向掛牌、返還地價(jià)等）3、付款節(jié)點(diǎn)要求和相應(yīng)保障措施（把握關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：定金支付、盡調(diào)、股權(quán)取得、場(chǎng)地移交、土地證等關(guān)鍵證照取得等）房地產(chǎn)3、并購(gòu)?fù)顿Y項(xiàng)目工作指引房地產(chǎn)并購(gòu)?fù)顿Y項(xiàng)目工作指引1 1、目的、目的提高并購(gòu)?fù)顿Y項(xiàng)目的成功率，制定本工作指引。2 2、適用范圍、適用范圍: :適用各公司。3 3、定義和職責(zé)、定義和職責(zé)3.1 房地產(chǎn)并購(gòu)?fù)顿Y項(xiàng)目是指受讓方通過(guò)資產(chǎn)收購(gòu)、股權(quán)收購(gòu)等方式取得土地使用權(quán)或房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)益的投資方式。4 4、主要內(nèi)容、主要內(nèi)容4.14.1 資產(chǎn)收購(gòu)資產(chǎn)收購(gòu)4.1.1 資產(chǎn)收購(gòu)條件（1）項(xiàng)目投資總額達(dá)到國(guó)家法律規(guī)定或當(dāng)?shù)卣囊螅唬?）已取得國(guó)有土地使用權(quán)證；目標(biāo)項(xiàng)目從屬于整體項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)具備單獨(dú)辦證的條件。4.1.2 資產(chǎn)收購(gòu)流程（1）前期準(zhǔn)備：了解目標(biāo)項(xiàng)目的法律狀況、出售動(dòng)機(jī)、收購(gòu)中存在的法律障礙和財(cái)務(wù)障礙等；成立收購(gòu)專項(xiàng)工作小組；（2）簽署框架協(xié)議；（3）盡職調(diào)查；（3）簽署土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議或轉(zhuǎn)讓合同；（4）雙方辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，并對(duì)其他手續(xù)進(jìn)行變更或重新辦理。4.1.3 資產(chǎn)收購(gòu)合