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1、價(jià)格細(xì)分策略（對外）價(jià)格是產(chǎn)品綜合性能的貨幣體現(xiàn)，價(jià)格是市場接納程度的供需晴雨表，價(jià)格是消費(fèi)者最敏感的話題，價(jià)格更是投資利潤最終實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵所在，在房地產(chǎn)營銷過程中，最根本、最有效、也最便于調(diào)控的一個(gè)步驟便是房地產(chǎn)的定價(jià)了，它也是房地產(chǎn)買賣雙方最感興趣的話題。一、商品房的價(jià)格分析房地產(chǎn)定價(jià)策略便是如何根據(jù)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本和使用價(jià)值應(yīng)對市場的反映，進(jìn)行合理的價(jià)格組合，使利潤的實(shí)現(xiàn)和利潤的多少能夠控制在一個(gè)合理的時(shí)間和數(shù)量范圍之內(nèi)。和其它產(chǎn)品稍有不同，房地產(chǎn)價(jià)格的表現(xiàn)要相對繁瑣一點(diǎn)，對一套房屋的評判，往往要考慮單價(jià)、總價(jià)和付款方式三個(gè)方面，其中單價(jià)是人們對樓盤的地點(diǎn)遠(yuǎn)近和品質(zhì)高低等綜合因素的判斷指標(biāo)，2、房屋總價(jià)也有這一層含義，但更多的是對目標(biāo)客源總體資金承受能力的一種衡量，付款方式是對房地產(chǎn)價(jià)格的一種修補(bǔ)，它以時(shí)間的退讓間接的將人們對房屋總價(jià)的承受能力大大提高了。二、定價(jià)依據(jù)根據(jù)我們對目標(biāo)市場的調(diào)研和深入分析，本項(xiàng)目的入市定價(jià)應(yīng)采取“低開高走”的策略，入市定價(jià)應(yīng)具有彈性空間，入市時(shí)應(yīng)具有較強(qiáng)的市場競爭力。1、產(chǎn)品價(jià)值分析產(chǎn)品價(jià)值是指產(chǎn)品本身所具有的某種功能或服務(wù)，產(chǎn)品價(jià)格則是指產(chǎn)品價(jià)值的市場實(shí)現(xiàn)，一定的價(jià)格總是對應(yīng)一定的產(chǎn)品功能和產(chǎn)品服務(wù)的，產(chǎn)品價(jià)值定價(jià)就是通過產(chǎn)品性能的綜合比較來實(shí)現(xiàn)的，它的定價(jià)的基本準(zhǔn)則是產(chǎn)品的內(nèi)在使用價(jià)值。不同產(chǎn)品的差異形成產(chǎn)品使用價(jià)值不同，房地產(chǎn)產(chǎn)品的定價(jià)差異可以依集3、合的不同分為二類：不同地塊樓盤之間的差異包括：地理位置、產(chǎn)品種類、規(guī)劃配套、平面設(shè)計(jì)、得房率、公司品牌、付款方式、建材裝璜等。同一樓盤不同單元之間的差異包括：朝向差異、層次差異、邊間差異、景觀差異、面積差異等。2、市場競爭定價(jià)產(chǎn)品價(jià)值定價(jià)是從消費(fèi)者角度對產(chǎn)品實(shí)際使用價(jià)值的綜合認(rèn)定，市場競爭定價(jià)是產(chǎn)品的競爭者力爭取市場面對競爭對手的主動出擊，一般來說，市場定價(jià)在兼顧產(chǎn)品成本和產(chǎn)品價(jià)值的同時(shí)，更多的將依從以下幾個(gè)因素綜合考慮。 市場景氣：國家形式良好、經(jīng)濟(jì)上升、產(chǎn)品購銷兩旺，房地產(chǎn)的價(jià)格便提高，反之則走低。 企業(yè)戰(zhàn)略：走長遠(yuǎn)發(fā)展路線的，價(jià)格或高或低，以企業(yè)品牌為重；短平快項(xiàng)目，一切以利潤的實(shí)現(xiàn)為重。 競爭對手：競爭地位壟斷或優(yōu)勢明顯，有可能獲得高利潤，產(chǎn)品定價(jià)就高；競爭地位一般，利潤空間不大，要保一定的銷售量