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1、樓層價差策略研究 一、市場層次通過對北京西部房地產市場中的長安明珠、京城DC、上城、蘭德華庭、時代廬峰、第七街區、西現代城、京漢旭城、紫金長安和遠洋山水等10多個項目的板樓樓層價格差調研，發現目前北京西部房地產市場板樓樓層價差主要可以分為4個層次：第一層次：6層板樓，不帶電梯，樓層差價100元/平米以長安明珠和京城DC為代表的6層板樓，不帶電梯。其中京城DC的樓層價呈“倒U字形”，3層的價格最高，2層比3層低100元/平米，1層比2層低230元/平米，2層比3層低100元/平米，4層比3層低100元/平米，5層比4層低100元/平米，6層最低。長安明珠5層最貴，下面每低一層降100元/平米，62、層比5層低100元/平米。第二層次：912層板樓，帶電梯，樓層差價5080元/平米以上城和蘭德華庭為代表的9-13層板樓，帶電梯。其中上城的樓層價分為兩個階梯，2層的價格比1層高100元/平米，2層以上每高一層價格上漲50元/平米，1層價格最低。蘭德華庭樓層差價以2層為基礎，每高一層價格上漲80元/平米。11層的價格最高，12、13層的價格一樣。第三層次：1418層板樓，帶電梯，樓層差價3060元/平米以第七街區、西現代城、京漢旭城和紫金長安為代表的14-18層板樓，帶電梯。其中第七街區、西現代城和紫金長安三個項目的樓層價差以2層為基礎，每高一層價格上漲60元/平米。京漢旭城的樓層價差以2層為3、基礎，每高一層價格上漲60元/平米。第四層次：2427層板樓，帶電梯，樓層差價2050元/平米以遠洋山水為代表的24-27層板樓，帶電梯。其中遠洋山水一期的塔連板的板樓部分的樓層價差以2層為基礎，每高一層價格上漲20元/平米。時代廬峰的樓層價差以2層為基礎，每高一層價格上漲50元/平米。二、經驗總結通過調研的分析可見，目前房地產市場住宅項目在樓層差價上多數采取如圖所示的三種策略.第一種策略：低差價刺激銷售多數普通住宅項目，特別是單體樓層較高的板樓，比如18、24層的板樓會采取此種策略。由于樓層數較多決定產品相對于低樓層數樓體，產品的數較大。降低樓層差價有利于弱化產品間的品質差距。容易造成購房者為尋得更好的戶型而紛紛分封搶購的場面，使占項目絕對比重的中品質產品得以迅速清貨。其策略的弊端是有