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1、房地產投資全過程房地產投資全過程精講系列課精講系列課第四節第四節房地產投資房地產投資合作開發合作開發房地產房地產開發資源整合圖開發資源整合圖土地資金社會關系品牌專業技術其他土地資金社會關系品牌專業技術其他合作關鍵因素排序：房地產項目房地產項目開發流程開發流程前期（決策期）：土地接洽-土地獲取-方案定案。中期（執行期）：項目報建-施工建設-開盤圈錢-入伙交付。后期（運營期）：物業進場運營。三階段3 3大模式大模式1、土地入股合作開發2、聯合競買 共同開發3、項目代建（輕資產）房地產合作開發模式房地產合作開發模式一、土地入股合作開發（最主流）一、土地入股合作開發（最主流）該模式是A企出地，B企出資2、的合作模式。方式方式1 1：股權轉讓股權轉讓一、土地入股合作開發（最主流）一、土地入股合作開發（最主流）方式方式2 2：增資擴股增資擴股二、二、聯合競買聯合競買 共同開發共同開發第1種：與合作方聯合參與土地部門的招拍掛，競買成功后，雙方按份額繳交土地出讓金，土地按份額共有，雙方共同出資開發建設，分享利潤的方式。第2種：采取雙方先合資成立公司然后參加競買的方式。第3種：是在拍賣前先約定號共同開發，由其中一家出面先拍下土地，然后參考土地入股合作開發的模式。三、三、項目代建（輕資產）項目代建（輕資產）代建代建：簡單的說就是A有土地，有錢，沒有開發能力，B是成熟的開發企業，于是A找到B談合作，由A出土3、地，出開發費用，B負責輸出品牌、管理團隊、技術等來進行項目施工開發、推廣銷售，然后收取一定比例的代建費用（管理費）。目前市場的代建費率一般在3%-5%之間。三、三、項目代建（輕資產）項目代建（輕資產）代建代建流程流程合作開發的痛點合作開發的痛點痛點痛點1 1：并表并表案例并表要求并表要求1.絕對控制：持股比例50%,同股同權的情況下，一般會實現會計并表；2.相對控制：持股比例50%，也可以進行會計并表。知識延展：知識延展：企業會計準則企業會計準則第第2626號號要說放在以前，這條應該不能算作痛點。項目開發過程中，合作雙方對項目公司進行資金共管，兩邊成立共管賬戶，有事商量著來。項目開發銷售后，現金流回正了，留下幾個月的開發資金，剩下的大家按照股比抽走，各玩各的。點評：現在資金統籌資金統籌的新玩法合作開發的痛點合作開發的痛點痛點痛點2 2：資金管理：資金管理合作開發的痛點合作開發的痛點痛點痛點