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1、合理的合約平臺和計(jì)價(jià)平臺對于地產(chǎn)管控的意義一、 管理實(shí)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)模式與傳統(tǒng)企業(yè)模式最大的不同，表現(xiàn)在二個方面：代理人生產(chǎn)，協(xié)調(diào)管理代理人生產(chǎn)1、 代理人生產(chǎn)。幾乎所有的地產(chǎn)生產(chǎn)實(shí)務(wù)，包括各類設(shè)計(jì)顧問施工等，基本上都是由各類有專項(xiàng)法人資質(zhì)的社會代理人完成的。由于代理人都是法人資質(zhì)，雙方合作的基礎(chǔ)為雙方合意的契約，代表了代理人權(quán)益的項(xiàng)目獨(dú)立管理機(jī)構(gòu)不可能成為地產(chǎn)管理的直線下屬，所以傳統(tǒng)企業(yè)管理意義上的“指令下達(dá)”的內(nèi)部管控模式，在地產(chǎn)企業(yè)管理中很容易產(chǎn)生“管理二層皮”效應(yīng)。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)正常的內(nèi)部管控指令下達(dá)到執(zhí)行層，執(zhí)行層再去向代理人項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)下指令時，管理性質(zhì)完全變了。法律上，代理人的項(xiàng)目管理2、機(jī)構(gòu)是獨(dú)立法人主體派出機(jī)構(gòu)，管理上只有地產(chǎn)企業(yè)作為法人主體才具有對待的法律地位，所以作為地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的一個組成成員，通常都不具有直接下達(dá)指令的權(quán)力的。現(xiàn)實(shí)管理上也是如此，需要法人主體對方執(zhí)行的指令，都是需要按合約約定的有效方式和途徑以正式文件的形式下發(fā)。這種管理上的“二層皮”效應(yīng)，使得按常規(guī)企業(yè)管理理論，以員工績效為基礎(chǔ)考評對象的企業(yè)管控模式，受到了極大的挑戰(zhàn)。很簡單，給予自己的員工再嚴(yán)厲再嚴(yán)格的管控措施，到了設(shè)計(jì)、施工這些代理人層面，他們很簡單的回復(fù)一句：這個不是合約之內(nèi)的，我不做。整個管控體系就掉了鏈子。地產(chǎn)的企業(yè)管控，最終必定是要落實(shí)到代理人這個執(zhí)行人身上，才會產(chǎn)生真實(shí)地管控效果，也才是3、地產(chǎn)企業(yè)管控真正的方向。前面說到了，地產(chǎn)企業(yè)與代理之間通常都是單純的契約關(guān)系。要落實(shí)對代理人的管控，契約平臺的合理性，就是管控可實(shí)施的關(guān)鍵因素。契約關(guān)系中，最重要的是價(jià)格關(guān)系。所謂工程爭議，絕大多數(shù)最終都會以費(fèi)用的某種形式形成最終結(jié)果。合理的計(jì)價(jià)模式，也就成了地產(chǎn)代理人管理中的重中之重。2、 協(xié)調(diào)管理代理人生產(chǎn)。地產(chǎn)引入的這些代理人，通常都只能完成工程實(shí)施的部分或階段性的作業(yè)，在完成全項(xiàng)目的完整實(shí)施，地產(chǎn)企業(yè)最大的管理挑戰(zhàn)就是協(xié)調(diào)管理這些代理人，使他們在合適的時間地點(diǎn)以合適的方式合適的價(jià)格，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)企業(yè)期望的合適的服務(wù)成果。要實(shí)現(xiàn)上述管控過程中的“合適”，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有多重選擇，可以資本運(yùn)作，可以找代建，可以找項(xiàng)目管理代理人，也可以匹配一套管理機(jī)構(gòu)完全由自己來完成對整體項(xiàng)目的代理人協(xié)調(diào)管理。從國內(nèi)目前工程建設(shè)基本程序看，業(yè)主自行管控代理人團(tuán)隊(duì)實(shí)施