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1、 產品標準及選型定板作業指引編制日期審核日期批準日期1.一、 作業指引目的規范項目產品標準確定及工程材料設備選型操作程序，確保產品標準符合項目定位要求，并指導材料設備選型工作，及時合理地選定材料設備，滿足項目經營目標的需要。二、 適用范圍用于公司開發項目的產品標準確定、材料選樣、設備定型及相關管理工作。三、 定義術語3.1 產品標準：在產品研究的基礎上，根據項目定位所確定的本項目土建、機電、景觀、室內裝修等分項具體標準。3.2 設計樣板：經過設計評審程序確認的用于招標的材料樣板。3.3 采購封樣樣板：中標單位提供的定標版材料樣板。四、 職責12344.1 設計管理部/總工室2343.14.1.2、1 組織制定項目各階段的產品標準；4.1.2 組織編制材料設備清單；4.1.3 參與材料設備考察調研，并組織材料設備選型定板；4.1.4 配合材料設備采購工作；4.1.5 負責產品標準在項目的應用，并對產品標準應用情況進行跟蹤、分析、總結；4.1.6 總結各項目的產品標準，組織制定、完善和調整通用產品標準模板。12344.14.2 供應部4.23.24.2.1 參與項目產品標準的論證與制定；4.2.2 組織材料設備考察調研；4.2.3 參與材料設備的選型封樣工作，提供合理意見；4.2.4 組織材料設備采購工作。4.3 銷售策劃部 3.34.3.1 參與項目產品標準的論證與制定，提供產品定位報告3、；4.3.2 反饋產品標準的信息并提出調整建議；4.3.3 參與材料設備清單及相關材料設備選型板討論。4.4 核算部3.44.4.1 參與項目產品標準的論證與制定；4.4.2 參與材料設備考察調研；4.4.3 配合材料設備采購工作；4.4.4 提供材料部品及設備選型成本控制建議。五、 流程圖六、 關鍵活動描述2.3.4.5.566.1 產品標準化研究及成果應用集團總部統籌安排年度產品標準化研究工作的開展，區域及地區公司負責組織實施；產品標準化研究可分為客戶模型研究、產品系列研究和產品標準化專項研究三個方面。6.1.1 客戶模型研究1) 總工室是公司客戶模型健全完善的組織部門，地區公司設計管理部4、協助配合，客戶模型的研究依賴于以下幾方面的信息來源： 公司戰略目標、發展規劃、競爭對手相關動態等相關內容； 市場產品發展動態與趨勢，競品研究成果； 公司品牌體系建設相關要點； 項目客戶服務分析評估報告，包括項目投訴月報、項目后評估報告客戶服務部分等； 日常市場研究及項目營銷管理研究、客戶細分研究及專項的研究報告。2) 總工室結合上述信息，健全完善和升級公司的客戶模型，并組織開展專題評審會，各業務部門及相關領導參與。3) 總工室負責匯總各部門評審意見，形成客戶模型研究報告由決策委員會評審確定。經評審確定后的客戶模型研究報告下發公司相關業務部門，用于指導專項技術研究、項目實施階段的設計管理、支持公5、司戰略采購、集中采購等工作的開展。6.1.2 產品系列研究1) 總工室組織銷售策劃部根據客戶模型研究報告，形成公司各類產品系列的定位策略，并形成產品分類標準；產品系列按其成熟度，可分為創新產品、成熟產品、標準化產品三級，產品系列標準內容建議包括： 土地/客戶/產品關系； 產品概念； 性能附加值； 規劃要點； 單體要點； 內裝配置檔次及要點； 項目部品標準。2) 產品系列標準研發的依據來源： 現有產品系列標準成果及在施項目的應用情況； 最新的客戶模型； 項目實施標準技術庫的最新成果； 公司及行業最新成果和發展趨勢。3) 產品系列標準需每年更新一次，由總工室組織研究并形成專題報告，組織相關部門評審6、，經決策委員會審批通過后頒布新的產品系列標準，各業務部門及地區公司遵照執行。6.1.3 產品標準化專項研究1) 收集研發需求：總工室平時應收集來自各方的新產品研發需求，需求來自于以下幾方面： 設計管理部在日常工作或在對新產品、新材料進行的有針對性的研究中提出的前瞻產品研發需求，建筑結構的選型、結構構件布置的合理性改善需求，并完善公司專項研究目錄； 銷售策劃部、客戶服務部/物業公司根據新項目市場研究及客戶端反饋提出的研發需求； 核算/工程/招標/供應等相關部門根據新項目設計要求提出的研發需求。2) 每年初，集團總部將收集到的各種研發需求匯總，編寫產品專項研究計劃，組織成本、銷售以及客服等相關部門7、等進行評審并報審。產品專項研究計劃經公司審批后，作為設計部門組織產品專項研究工作的依據和目標；產品專項研究計劃按照專項研究目錄進行分類，主要包括： 規劃研究，如水域潔凈能力維持措施； 分析模擬研究，如小區自然通風模擬； 單體研究，如遮陽、隔熱措施； 景觀研究，如滲水路面研究； 內裝配置研究，如廚衛裝飾組合； 部品研究，如住宅新風系統、防盜監控系統； 競品研究，如某公司某產品系列內裝飾配置標準研究； 其他。3) 總工室按照審批的產品研發計劃啟動研發項目，填寫產品專項研發立項審批表，將立項申請的資料分發給相關部門，由各部門對專項研究計劃提出本專業意見：銷售策劃部提供市場效益評估建議；財務部提供經濟8、性評估建議；核算部/成本監控中心配合提供建安成本數據；供應部提供招標采購實施建議。4) 總工室匯總評審意見，經公司相關領導審批后正式立項研究。6.1.4 產品標準化研究成果應用1) 項目定位及產品策劃階段，總工室應組織擬訂產品標準化成果應用計劃，填寫項目產品標準化實施驗證表；2) 項目實施過程中的產品標準化應用，主要包括以下內容：項目階段/內容主要應用途徑產品標準化成果依據控制等級項目論證階段可研報告相關內容市場研究/項目開發方案部分客戶模型、產品系列標準指導項目定位及產品策劃市場建議必選內容、定位策劃必選內容客戶模型、產品系列標準指導概念設計概念設計任務書產品系列標準、標準化技術庫-任務書/9、四新研究成果指導/通則方案設計設計任務書、方案評審、項目部品控制表標準化技術庫-任務書/四新研究成果通則初步設計設計任務書、方案評審、項目部品控制表標準化技術庫-任務書/技術措施/部品技術標準/審圖要點通則/控制施工圖設計設計任務書、方案評審、項目部品控制表標準化技術庫-任務書/技術措施/部品技術標準/審圖要點通則/控制招標采購成熟技術方案及標準化部品的技術要求標準化技術庫-技術方案/施工部品技術標準控制項目實施/驗收項目實施檢查要點標準化技術庫-項目實施檢查要點控制*指導-供參考 *通則-通行做法，例外做法需說明原則 *控制-要求執行實施內容，例外做法需審批6.1.5 產品標準化執行檢查和評10、估1) 項目實施各階段，集團總部牽頭組織對產品標準化的執行情況進行檢查，并組織對各階段產品標準化執行情況進行評價，各相關部門積極配合總工室完成對產品標準化的檢查；2) 項目竣工驗收時，可組織設計管理人員參與竣工驗收工作，檢查評審項目產品標準化的落實情況；3) 項目結束后，總工室組織匯總各階段、各部門產品標準化執行情況，對產品標準化執行情況做出評估，作為項目后評估的重要組成部分，作為以后產品標準化工作的參考。6.2 項目產品標準制定6.2.1 前期拓展和概念設計階段：1） 項目定位階段的產品標準由銷售策劃部與設計管理部/總工室討論確定，納入階段成果產品定位報告中，作為重要輸出成果供相關部門使用。11、2） 設計管理部/總工室在概念設計完成時，根據產品標準（產品定位階段），結合項目定位及概念設計成果并參照集團住宅設計標準化圖冊，更新產品標準（概念設計階段），組織相關部門討論，作為項目運營策劃階段成果進行評審。3） 本階段產品標準制定的輸入資料為： 產品定位報告（銷售策劃部）； 概念設計成果（設計管理部/總工室）； 概念設計成本初步測算（核算部）； 材料設備調研信息（供應部）； 通用產品標準模板（設計管理部/總工室）； 經驗教訓的知識轉化成果（相關部門）； 相關部門建議等。6.2.2 方案設計階段：1） 設計管理部/總工室根據方案設計情況，結合成本的目標要求，制定產品標準，組織銷售策劃部、核算12、部、供應部、物業管理公司討論，作為方案設計階段的成果進行評審。2） 本階段產品標準制定的輸入資料，包括： 方案設計成果； 方案設計成本測算及限額要求； 材料設備調研信息； 相關部門建議等； 產品標準制定的要求及應用。3） 產品標準的制定及討論過程中，銷售策劃部、供應部、核算部、工程部、客服部/物業管理公司等參與，從本專業角度對產品標準提出意見或建議；4） 每階段確定的標準應當對下一階段產品標準具有指導意義；5） 各階段產品標準應當隨設計成果按程序評審、批準； 6） 產品標準作為建造標準和交樓標準的制定依據。6.2.3 項目產品標準的調整更新1） 在項目設計過程中，公司領導可以針對產品標準提出調13、整建議；銷售階段，銷售策劃部也可以根據市場情況檢討產品標準并提出調整建議； 2） 設計管理部/總工室負責統一接收調整建議進行初步評審，報相關領導審批通過后，按設計變更管理作業指引執行設計變更程序。6.3 材料部品的選型定板6.3.1 方案設計階段的清單編制：在產品標準編制時，設計管理部/總工室根據以往同類項目的材料設備清單模板同步編寫材料部品清單（方案階段），并在方案設計評審時同步進行評審。6.3.2 初步階段的選型定板工作1） 設計管理部/總工室經辦人根據工作積累和設計單位提供的材料設備清單，補充編寫材料部品清單（初步階段）并在初步設計評審時同步組織討論；2） 討論會上，設計管理部/總工室組14、織確定材料部品種類及大致規格，供應部提出材料部品采購范圍建議（如甲供和甲指乙供的范圍），核算部根據項目成本控制要求提出材料部品選型定板成本控制建議；3） 討論結果由設計管理部/總工室經辦人填入材料部品清單。6.3.3 施工圖設計階段的選型定板工作1） 初步設計完成后，設計管理部/總工室根據經審批通過的材料部品清單及設計圖紙，開展外立面可視主材、景觀、裝修主材以及部品選型定板（設計樣）工作，組織銷售策劃部、供應部、核算部、工程部、物業管理公司等參與討論。 2） 各部門根據專業特點針對材料部品進行討論： 設計評審重點為基于設計效果材料基本參數、規格； 成本評審重點為各項材料成本測算與目標控制； 采15、購評審重點為依據目標成本的各項材料成本控制要求，依據市場調研結果看材料質量、成本、采購周期、替代品等方面； 工程評審重點為材料部品的技術安裝等方面； 客服、物業公司的評審重點為功能、外觀、后期維護成本等方面。3） 設計管理部/總工室填寫材料部品選型定板單（設計樣），確定材料部品的選型定板。6.3.4 材料部品的最終選型定板1） 供應部接到設計管理部/總工室的材料部品選型定板單（設計樣）后，根據招標需要組織總工室/設計管理部、工程部并通知監察中心（組）進行材料部品選型工作，并將材料部品選型定板單（采購樣）發送至設計管理部/總工室及工程部各一份。2） 供應部組織對需打樣的材料、設備的確定工作：a)16、 安裝類： 設計管理部/總工室審核打樣圖紙、節點做法，確定材料要求； 供應部提前組織確定專業廠家； 工程部配合技術節點深化，現場組織打樣，并對打樣周期進行控制； 廠家打樣后，由設計管理部/總工室進行效果確認，若達到條件，打樣結束，不符合設計要求，重新打樣。因重新打樣影響采購定樣進度，并影響工程進度的，報相關領導審核、決策； 該類部品包括：欄桿、花架、隔柵、院門、空調百葉，入戶門，單元門、信報箱、室內樓梯扶手及窗護欄、雨落水管、外墻磚、屋面瓦、外墻涂料、石材幕墻、屋面檐口、門窗洞口節點形式以及雨蓬等。b) 成品類： 設計管理部/總工室提供經確定的意向圖片、材質、效果要求； 工程部補充提供專業技術17、要求； 供應部確定足夠的廠家資源，并組織送樣，控制送樣周期； 廠家提供樣品后，由設計管理部/總工室進行效果確認，若達到條件，打樣結束，不符合設計要求，重新打樣。因重新打樣影響采購定樣進度，并影響工程進度的，報相關領導審核、決策； 該類部品包括：可視對講、旋轉門、卷簾門、防火門、門廊燈具、室內電器開關插座、門鎖等。c) 其他： 用于建筑、景觀或裝飾表面，具有外部觀感影響的其他材料，如精裝材料，軟裝飾品等，其打樣和定樣流程參照執行。6.3.5 材料設備封樣1） 供應部依據材料設備采購管理流程確定中標的材料設備供應商后，應在簽訂大批次采購合同前組織設計管理部/總工室、工程部、銷售策劃部對中標供應商提18、供的中標材料設備樣本與采購封樣進行封樣確認，供應部填寫材料部品封樣清單（中標樣），以作為供應商后續供貨的比對樣本。封樣時，供應部、設計管理部/總工室、工程部、銷售策劃部、核算部應仔細核對有關樣品的證明資料及實物，確認其符合項目設計標準和圖紙的要求并簽署明確意見。2） 封樣后，供應部將材料部品封樣清單復印件送設計管理部/總工室存檔，原件保存工程部，屬于甲指乙供材料清單復印件應負責轉發施工單位一份；招標中心主導招標的，由招標中心轉發。3） 封樣后的實物由工程部將樣品實物保存在樣品間，并建立樣品管理臺帳，專人管理材料樣板，專職責任人的主要職責是建立并隨時更新實物樣品臺帳，整理、保管實物樣板，供材料驗19、收人員查詢使用。4） 材料樣板間：工程部根據現場條件，設立材料樣板間，主要對石材、地磚、墻紙等影響效果外觀的材料設立樣板間。實物樣板的標識應完整，包括名稱、品牌、系列、規格、色別、使用部位、供板單位簽名、審批人簽名等。樣板需投入工程使用的，應在樣板標識中注明，在最后一次材料驗收時移交給分包單位。6.3.6 材料部品采購具體操作要求及程序按照材料設備采購管理流程執行。6.4 產品標準的總結分析6.4.1 設計管理部/總工室負責在每一項目結束后針對該項目的產品標準工作進行總結分析。6.4.2 設計管理部/總工室總結各項目的產品標準，制定公司的產品標準模板。七、 支持性文件1.2.3.4.5.6.7.7.1 流程及作業指引7.1.1 工程招標管理流程7.1.2 材料設備采購管理流程7.1.3 現場材料管理作業指引7.1.4 設計變更管理作業指引7.2 表單及模板 （參考）7.2.1 產品標準屬性表7.2.2 材料設備部品清單7.2.3 材料部品選型定板單7.2.4 材料部品封樣清單1234561234566.16.21.2.3.4.5.6.1.2.3.4.5.6.7.8.