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1、邢臺錦華園項目定位及營銷策略方案邢臺錦華園項目定位及營銷策略方案寰亞基業-.04.13 目錄1234項目商業整體定位項目初步業態落位項目整體營銷策略項目推廣策略5下一步工作項目整體定位商業定位依據產品特性產品特性市場因素市場因素環境因素環境因素【城市新商圈】聚集城市客流，輻射區域客群【效應】竟合作用較大，利用補差【地緣客群】地緣休閑娛樂需求強盛【小規模】規模小，配套、精致主題商業功能【中間小，兩端大】大面積去化難，需招商配合【酒店功能缺失】五星級標準，配套功能缺失【商業競爭】無銷售商業，可帶動本項目銷售【租金條件】租金條件高，可帶動租賃條件提升【銷售條件】區域銷售競品少，可利用提升銷售價格【補2、充酒店配套，招商前置，弱化難銷產品】【補充、地緣休閑娛樂業態】【商業價格可合理溢價，配合招商租賃回報比】項目整體定位商業定位依據【項目單獨競爭優勢不強項目單獨競爭優勢不強】體量小體量小產品傳統產品傳統新商圈新商圈提升競爭力方式123借力五星級酒店，形成相互依托的關系與廣場形成客流互動、業態互補增強自身招商品牌知名度，區域首個品牌形象影響力形象影響力轉化為轉化為營銷價值營銷價值？【區域區域】oror【城市城市】？五星級酒店（城市功能）五星級酒店（城市功能）廣場（城市功能）廣場（城市功能） 城市客群城市客群項目整體定位商業定位依據休閑娛樂功能休閑娛樂功能五星級酒店商業功能五星級酒店商業功能廣場是否3、具備廣場是否具備周邊配套是否需求周邊配套是否需求餐飲宴會廳全日餐廳風味餐廳西餐廳休閑按摩spa茶室酒吧咖啡廳書吧娛樂洗浴中心健身（游泳池）KTV臺球及乒乓球等配套美容美發商務服務（訂票）鮮花禮品便利店特色商品定制西裝干洗店區域競爭狀況區域競爭狀況自身產品適應性自身產品適應性與互補性與互補性客群范圍廣度客群范圍廣度自身經營坪效自身經營坪效【強強】區域缺少品質餐廳區域缺少品質餐廳【強強】產品展示型強，具產品展示型強，具備餐飲條件備餐飲條件【強強】【強強】【不沖突不沖突】互補業態，補充環互補業態，補充環境、品質、品牌餐境、品質、品牌餐飲飲【強強】【強強】【一般一般】【一般一般】【不沖突不沖突】區域缺少休閑區域缺少休閑小面積空間多小面積空間多餐飲坪效強，消費餐飲坪效強，消費時段多，頻次多時段多，頻次多可輻射全城、多年可輻射全城、多