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1、證券研究報(bào)告 請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款 物流倉(cāng)儲(chǔ)物流倉(cāng)儲(chǔ)：基金化基金化模式成熟，模式成熟，資產(chǎn)資產(chǎn)天然天然稀缺稀缺 中國(guó) REITs 市場(chǎng)洞察系列報(bào)告之四2021.4.26 中信證券研究部中信證券研究部 核心觀點(diǎn)核心觀點(diǎn) 現(xiàn)代現(xiàn)代物流倉(cāng)儲(chǔ)物流倉(cāng)儲(chǔ)底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模型優(yōu)秀，底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模型優(yōu)秀，由于供需存在結(jié)構(gòu)性矛盾，屬于天然的由于供需存在結(jié)構(gòu)性矛盾，屬于天然的稀缺資產(chǎn)稀缺資產(chǎn)。另一方面，。另一方面，物流倉(cāng)儲(chǔ)物流倉(cāng)儲(chǔ)的基金化運(yùn)作已經(jīng)得到了大量機(jī)構(gòu)投資者的檢的基金化運(yùn)作已經(jīng)得到了大量機(jī)構(gòu)投資者的檢驗(yàn)，這也是直接適應(yīng)于公募驗(yàn)，這也是直接適應(yīng)于公募 REITs 發(fā)行的。發(fā)行的。物流倉(cāng)儲(chǔ)物流倉(cāng)儲(chǔ)作為基礎(chǔ)2、設(shè)施公募作為基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs底層資產(chǎn)具有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，不僅回報(bào)穩(wěn)健可觀，產(chǎn)品運(yùn)作的管控風(fēng)險(xiǎn)也高度可控，底層資產(chǎn)具有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，不僅回報(bào)穩(wěn)健可觀，產(chǎn)品運(yùn)作的管控風(fēng)險(xiǎn)也高度可控，預(yù)計(jì)將成為公募預(yù)計(jì)將成為公募 REITs 的核心品種之一。的核心品種之一。 天然的稀缺資產(chǎn)，自穩(wěn)固的護(hù)城河。天然的稀缺資產(chǎn)，自穩(wěn)固的護(hù)城河。現(xiàn)代物流倉(cāng)儲(chǔ)具有諸多優(yōu)點(diǎn)，其往往處于現(xiàn)代物流的干線運(yùn)輸核心節(jié)點(diǎn)，出租率高，穩(wěn)定性亦強(qiáng)，抗經(jīng)濟(jì)波動(dòng)能力強(qiáng)。即便疫情影響之下，現(xiàn)代物流倉(cāng)儲(chǔ)亦能保持較強(qiáng)韌性。2020 年，物流倉(cāng)儲(chǔ)是全球范圍內(nèi)表現(xiàn)最為優(yōu)秀的基礎(chǔ)資產(chǎn)。 并且由于國(guó)內(nèi)供需存在結(jié)構(gòu)性矛盾， 現(xiàn)代物流倉(cāng)儲(chǔ)屬于天然的稀缺資產(chǎn)。在資產(chǎn)3、壁壘、規(guī)模經(jīng)濟(jì)和網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)的共同作用下，行業(yè)形成穩(wěn)固的行業(yè)護(hù)城河， 后發(fā)者難以超越。 國(guó)內(nèi)物流倉(cāng)儲(chǔ)的租金回報(bào)率顯著高于商業(yè)、寫字樓等資產(chǎn)。 金融化程度極高，金融化程度極高，歷經(jīng)長(zhǎng)期專業(yè)投資者檢驗(yàn)歷經(jīng)長(zhǎng)期專業(yè)投資者檢驗(yàn)。現(xiàn)代物流倉(cāng)儲(chǔ)的經(jīng)營(yíng)模式是 2003年由 Prologis 引入中國(guó)，目前基金化運(yùn)作模式已經(jīng)相當(dāng)成熟，金融化程度極高。現(xiàn)代物流倉(cāng)儲(chǔ)開發(fā)商往往采用“投資-開發(fā)-管理”的運(yùn)營(yíng)模式。開發(fā)、投資、管理部門權(quán)責(zé)分明，適應(yīng)于底層物流資產(chǎn)的基金化、標(biāo)準(zhǔn)化。其現(xiàn)有私募基金已經(jīng)是相對(duì)成熟的金融化產(chǎn)品，并且長(zhǎng)期得到機(jī)構(gòu)投資者的投資與檢驗(yàn)。 物流倉(cāng)儲(chǔ)物流倉(cāng)儲(chǔ) REITs 亦是境外市場(chǎng)的核心品種。亦是境外市場(chǎng)的核心品種。物流倉(cāng)儲(chǔ)亦是境外 REITs 市場(chǎng)的核心品種，長(zhǎng)期表現(xiàn)良好。以美國(guó)為例，物流倉(cāng)儲(chǔ)（工業(yè)物流）REITs 是其重要組成部分，占美國(guó) REITs 市場(chǎng)市值的 11%，總規(guī)模超過一千四百億美元