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1、亞洲超高層寫字樓：亞洲超高層寫字樓： 成功的租賃策略 世邦魏理仕 環(huán)球研究和 策略顧問部 目錄 3 3 概要概要 5 5 引言引言 6 6 主力主力租戶為何要租戶為何要入駐超高層寫字樓入駐超高層寫字樓？ 1010 超高層寫字樓超高層寫字樓為何需要為何需要主力主力租戶？租戶？ 1313 超高層寫字樓超高層寫字樓的品牌的品牌推廣推廣與與市場市場營銷戰(zhàn)略營銷戰(zhàn)略 1616 超高層寫字樓超高層寫字樓的的招租招租與租金戰(zhàn)略與租金戰(zhàn)略 2323 結(jié)論結(jié)論 3 世邦魏理仕環(huán)球研究和策略顧問部 2014 年世邦魏理仕有限公司 亞洲超高層寫字樓：亞洲超高層寫字樓：成功的租賃策略成功的租賃策略 主力租戶選擇超高層2、寫字樓的原因有很多。這一般包括優(yōu)越的地段、卓越的建筑質(zhì)量和良好形象，但其他因素也變得越來越重要，例如交房周期、相宜的租金以及更為靈活的租賃條款、優(yōu)秀的物業(yè)管理、配套設(shè)施和與業(yè)主之間的合作機(jī)會等等。 超高層寫字樓超高層寫字樓若要取得成功若要取得成功，需要需要引入引入一個(gè)或多個(gè)一個(gè)或多個(gè)主力租戶主力租戶。最顯而易見的原因就在于超高層寫字樓的面積較大，而主力租戶恰恰屬于大面積用戶。但在現(xiàn)實(shí)中，這并不僅僅是那么簡單的主力租戶對超高層寫字樓的業(yè)主不可或缺，還因?yàn)樗麄兛梢粤⒏鸵娪暗貫樵搶懽謽琼?xiàng)目建立聲譽(yù)，減輕項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，提高租金叫價(jià)能力，促進(jìn)招租活動以及有效提升入駐率等。 由于亞洲的大部分開發(fā)項(xiàng)目都具有投機(jī)3、性，業(yè)主們常常會面臨入駐率長期在低位徘徊的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是在市道欠佳的情況下。因此，我們建議超高層寫字樓的業(yè)主最好是在設(shè)計(jì)階段盡早最好是在設(shè)計(jì)階段盡早開始品牌推廣開始品牌推廣，因?yàn)檫@樣可以在施工階段就開展針對主力租戶的市場營銷。這一方法往往能大大地提高早期簽約預(yù)租客戶或引入重要主力租戶的成功率。 對于普通寫字樓項(xiàng)目的營銷和租賃活動來說，第一個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)是達(dá)到 30% 的承諾預(yù)租率水平。而對于超高層寫字樓，這個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)要推遲到50%的承諾預(yù)租率。為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)預(yù)租率以及促進(jìn)營銷和租賃活動，新的新的超高層寫字樓項(xiàng)目超高層寫字樓項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)至少在竣工前兩年就開始向應(yīng)當(dāng)至少在竣工前兩年就開始向主力租戶主力租戶預(yù)招租預(yù)招租，一般情況下，這也是所有類型不論高度或大小如何的寫字樓項(xiàng)目開始預(yù)招租的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。 提供優(yōu)惠的租賃條款和租金報(bào)價(jià)來吸引主力租戶是非常關(guān)鍵的。利用“早期租金優(yōu)惠早期租金優(yōu)惠”在竣工前 12-36