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1、 財潤鵲橋酒店寫字樓項目可行性研究報告書目 錄前 言41項目簡介41.1建設地點41.2項目現狀41.3項目總體規劃要求41.4項目建筑面積指標52項目法人概況53編制依據54項目建設的必要性64項目建設有利于較好地發揮土地效益65主要經濟技術指標6第一部分 鵲橋五星級酒店81目前廣州五星級酒店的運作情況82行業人士對廣州高級酒店業的發展看法123 定位五星級酒店的標準要求及樓層規劃143.1定位五星級酒店的標準要求143.1.1酒店總體基本要求143.1.2酒店接待大廳基本要求143.1.3客房基本要求153.1.4餐飲基本要求163.1.5公共區域基本要求163.1.6選擇項目（共 78 2、項，至少具備 35 項，具備項目越多，酒店越高檔）173.2定位五星級酒店的規劃204本項目定位五星級酒店的成本運營測算224.1測算基礎224.1.1本五星級酒店物業面積構成：224.1.2投資成本（以下投資成本未計算財務成本）224.1.3酒店運營成本254.1.4本項目定位五星級酒店的運營收入測算254.2計算結果264.2.1客房年收入約264.2.2 餐飲、會務、商場收入264.2.3 娛樂休閑收入275 本項目定位五星級酒店收益測算295.1成本合計295.2年收益額（稅后）295.3總成本回收共需年數29第二部分 5A甲級寫字樓301 廣州寫字樓發展歷程301.1寫字樓緊缺期：1993-1997年301.2寫字樓消化期：1997-2000年301.3 寫字樓調整期：2001-2004年311.4寫字樓快速增長期：2005年至今312廣州市區寫字樓市場分析322.1廣州四大寫字樓區域