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1、2第五章 租金標準建議第一章 方案的作用第二章 項目招商定位第三章 項目招商策略第四章 招商組織、商源對接與招商計劃第六章 招商活動策劃目 錄3第一章 方案的作用一、深化項目整體策劃三、制定招商目標二、明確招商實施策略使項目主題定位落地使項目商業規劃落實使項目業態規劃細化使租戶配比結構明了多業權招商策略項目招商的商源組織策略商家引進策略招商的優惠策略開盤銷售招商目標值主體封頂招商目標值項目交房招商目標值項目開業招商目標值4項 目城市定位城市交通經濟狀況城市人口項目區位項目四至內 容中國最大白酒原酒基地：年產白酒30萬噸，建有“中國名酒工業園”。國家瘦肉型豬生產基地縣：邛崍是“國家商品豬儲備基地2、”、“國家瘦肉型豬生產基地（市）縣”、全市 出欄生豬頭數，位居全 省縣級單位第一。中國優秀旅游城市：成都新十景”，國家4A級旅游景區平樂古鎮、國家4A級旅游景區天臺山、國家3A級旅游景區臨邛古城、“中國旅游文化名鎮”火井古鎮、“成都市歷史文化名鎮”大同鄉、“全國農業旅游示范點”花楸村。旅游年收入為13億元。中國食品工業百強縣、國家級生態示范區中國經典愛情故事”鳳求凰”誕生地：“文君當壚，相如滌器”傳為千古佳話。距成都市區67KM、距成都雙流國際航空港50KM、距成昆鐵路新津普興站38KM、距樂山港1 15KM(高速)距成雅高速10KM2011年，全市地區生產總值完成129億元；完成全社會固定資3、產投資149.7億元、社會消費品零售總額43.9億元，城鎮居民人均可支配收入達到17062元，農民人均純收入達到8598元，為四川省縣域經濟發展先進縣。總人口約有65萬人（20111年），城鎮人口26萬人，邛崍市市區人口18萬人.地處成都半小時經濟圈，項目地處邛崍東城，傳統商圈之外。項目地處邛崍城市交通門戶，可以快速的到達市區、新津和成都。西至：項目西邊汽車站是當地旅游集散地，同時是老城區消費者主要來向，項目此向展示性較好。北至：項目北邊是新建項目杰地城，沿318國道向北是城區邊緣地帶，項目此向展示性一般。東至：項目東邊是三和汽車專賣店，東向的城市未來規劃為工業集中發展區。南至：項目南邊毗鄰陽4、光新城小區，居住環境相對安靜，南向是未來政府規劃的集中工業區。一、城市發展概況第二章 項目商業發展背景5第二章 項目商業發展背景二、商業面積概算備注：以下商業規劃、業態配比、業態規劃按此面積進行測算。當前邛崍傳統商業整體品質感較差，新興大型商業體紛紛涌現，加劇了商業市場的競爭；同質化成為市場供需的最大矛盾；優良的商業主題規劃、豐富的業態組合、以及持續的運作能力是考量未來市場成敗的關鍵。6凱祥摩爾國際海寧現代城天檀盛匯恒宇北城1號瑞云欣廣場第二章 項目商業發展背景三、項目商業環境7第二章 項目商業發展背景四、商業消費特征解析8第二章 項目商業發展背景五、項目市場環境u面對林立市場的商業項目、形式5、多樣的商業形態，邛崍市主題商業是一個市場空隙。邛崍商業發展環境小結1、城市沿北向、東向為發展軸線。2、現有城市商業形態原始、商業檔次低端，有升級換代的市場需要。3、現有城市商業綜合體扎堆，定位同質化嚴重。4、現有城市綜合體體量龐大，已達市場飽和，市場競爭激烈。9第三章 項目招商定位10第三章 項目招商定位一、商業總體商業規劃時尚空間時尚空間11第三章 項目招商定位二、項目商業平面動線規劃1、人流互補：平面、立面循環人流動線形成互補動線，以保證平面，立面客流互達，分層商業展示無“死角”；垂直人流動線形成有限的人流引導和拉動，與平面人流實現貼合。2、人車分流：車流與人流動線分流，出入口設置減少對住6、宅和商業的干擾。地下停車場到達地面商業的垂直人流動線需保證獨立與快速通達性。3、動靜分區：外圍、商業內街動區與商業店鋪的間隔，以動靜為區隔，減少干擾。4、商住分離：住宅與商業通過屋面和轉換層將商業對住宅的干擾減少到最小。人流動線車流動線人流主入口車流主入口12第三章 項目招商定位三、項目商業立體動線規劃-1F-2F地下停車場1F垂直電梯/步行梯垂直電梯/步行梯垂直電梯/步行梯垂直電梯/步行梯垂直電梯/步行梯垂直電梯/步行梯13第三章 項目招商定位四、項目商業立體動線規劃2F3F垂直電梯/步行梯垂直電梯/步行梯垂直電梯/步行梯垂直電梯/步行梯垂直電梯/步行梯垂直電梯/步行梯14業態規劃商家組合原7、則業態規劃原則一：“同業差異、異業互補”的商業規劃原則業態規劃原則二：“主力店帶次主力店”的商業規劃原則業態規劃原則三：商業景觀與商業業態相互帶動的規劃原則商家組合原則一：高中低檔兼顧的原則，核心業態和主導品牌中高檔，特色品牌中低檔商家組合原則二：大品牌帶動小品牌入駐，人氣性品牌帶動普通品牌入駐商家準入原則業態準入原則：入場經營商戶符合商業規劃，嚴格按業態規劃對商戶進行劃分品牌準入原則：嚴格按照品牌經營理念對品牌經營商家實行優先入場政策誠信經營準入原則：嚴格按照誠信經營標準審查商家進場經營實力準入原則：入場商戶需具備行業一定經營年限和資金實力五、業態規劃、商家組合原則第三章 項目招商定位點對點8、滲透策略：直接上門拜訪、DM直郵、目標招商區域掃街充分展示策略：招商中心展示、現場商業示范區氛圍營造建立商業樣板區策略：在項目設置入駐櫥窗展示、提前營造示范商業區品牌策略：品牌商家為先導的渠道建設策略造勢策略：營造商業氛圍和梳理商業形象行業合作策略：實現項目商業資源的快速增長和儲備媒體合作策略：與主流媒體聯動商業活動、論壇積極參與建立商業渠道收集商業資源項目招商辦法15六、項目商業業態規劃第三章 項目招商定位女性時尚消費+婚慶美容護理時尚餐飲休閑娛樂婚慶攝影女性飾品時尚服裝品牌女裝化妝品克拉達婚姻登記魅力女鞋精品內衣時尚潮服皮具箱包金銀首飾品牌珠寶潮流飾品鞋帽飾品美容美發彩妝美甲健身美體品牌餐9、飲特色餐飲洋快餐咖啡茶樓浴足SPAKTV婚紗攝影草坪婚禮16七、項目商業業態配比第三章 項目招商定位 以女人時尚購物為主，集休閑、娛樂、餐飲、健身等女性一站式消費功能；體現整體消費環境形象，高端時尚品質；在運營方面：一方面靠后續運營作為支撐，另一方面要考慮區域的消費，積極引導支撐性的消費客流。商業業態面積比例17八、業態檔次定位：第三章 項目招商定位18兩條特色商街一條時尚女人街一條特色餐飲美食街九、項目主力店定位:5大主力店+2條特色商業街第三章 項目招商定位19十、立體分層業態規劃第三章 項目招商定位1、2號樓3F農業銀行健身品牌特色中餐美容美體保健浴足2F農業銀行異國風情餐飲咖啡西式快餐10、KTV特色餐飲婚紗攝影1F農業銀行服裝化妝品旗艦店婚紗攝影珠寶服裝飾品品妝化箱包女鞋美甲西式快餐休閑餐飲小吃服裝地下停車場-1F-2F3號樓大型中餐便利店服裝大型中餐3F2F1F-1F-2F大型中餐20專屬女性停車區域 保證女性在地下停車的安全性和私密性同時體現項目對女性的關愛在停車的地面鋪裝上進行區隔十一、項目分層業態規劃-1F、-2F（停車場）第三章 項目招商定位21第三章 項目招商定位22第三章 項目招商定位23第三章 項目招商定位24第三章 項目招商定位25商戶訪談內容：項目定位、檔次定位、業態組合與租戶配比的認同度第四章 商家可行性研判26商戶訪談內容：多業權整合招商、統一管理的認同11、度第四章 商家可行性研判27訪談商戶內容：目標商家對租賃經營、自購自營的選擇意向第四章 商家可行性研判28訪談商戶內容：目標商家對入駐優惠條件、市場培育期扶持需求的描述第四章 商家可行性研判29租戶關注點訪談小結 第四章 商家可行性研判30商戶進駐意向訪談結果 第四章 商家可行性研判31項目品牌策略：強化項目主題業態定位、商源品質、商業空間、環境氛圍來體現項目女人街的品牌效應。項目渠道及準入策略：項目五大招商渠道和四大品牌準入策略。分業權招商策略：開發商自持、自購自營、委托招商三方面策略。項目招商執行策略：5個維度的招商執行策略。項目招商優惠措施：具體落到實處的招商優惠措施。項目招商推廣策略：12、分階段分步驟的項目招商推廣策略。一、項目招商總體策略第五章 項目招商策略項目品牌策略招商渠道及準入策略分業權招商策略項目招商推廣策略項目招商優惠措施項目招商執行策略項目招商總體策略32二、項目物業類型界定第五章 項目招商策略1、冷背口岸短期無法實現快速銷售的物業2、主力店、特色店圈定經營范圍內，未實現銷售的物業3、開發商與經營商合作經營的物業。4、本項目（除1號樓）自持總量不超過15%。1、除自持型物業以外的物業2、銷售型物業采用委托招商的方式實現招商，開發商兜底前期租金差額補貼。3、不超過15年靜態投資回收期。4、符合項目要求的自購自營商可疊加項目租賃和銷售雙重政策優惠33三、項目分業權招商13、策略第五章 項目招商策略品牌主力商家策略（租賃開發商自持物業）業主委托招商策略（投資散戶）自購自營商家策略（自購自營型物業）規劃一致策略：經營業態、品牌檔次與規劃一致鼓勵自購自營。鼓勵樣板鋪策略：鼓勵樣板間裝修、提前裝修、提前開業。補貼優惠策略：給予購房優惠或者裝修補貼。管理參與策略：優先選入促銷聯席會參與營銷造勢和經營管理。業主承諾給租賃經營商家裝修免租期3個月、市場培育期9個月，從交房后開始計算。租賃標準原則上按15年收入靜態投資，計租日起前兩年投資回報率不高于5%，第二年起逐步遞增，15年全部收回投資。租金支付，壓1個月保證金，付3個月或6個月，壓1付3或6。全程免費接受業主委托招商。整14、合大戶租賃或品牌商引進涉及小業主不配合或出現租金差額時，由開發商采用個案返租后轉租給經營商家。優先邀請參加項目招商說明會、充分聽取其對項目主題定位、業態規劃、商家組合的意見。在不違背主題定位規劃的前提下優先選擇口岸。給予租金、或購房款（含先租后購）后期購房價格優惠或裝修補貼。商家承諾帶頭裝修、提前開業、開發商給予的優惠補貼采用分段兌現相互捆綁。作為項目后期經營造勢的核心商家進入商家促銷聯席會。341、面向成都地區引入品牌商家：立足成都引進適合項目和區域消費的品牌商家2、立足本市策動優質商家聚合入駐：吸引本地商家，并選擇龍頭品牌商家帶動聚合入駐項目3、提升培育忠誠商家：認同項目、有發展潛質的商家15、。4、合作扶持個案商家：自購自營類的商家和具備品牌號召力的商家。5、專業公司招商、政府推薦、開發商關系、圈層引薦、入駐商家邀約等其他方式四、項目招商渠道策略第五章 項目招商策略35入場經營商戶符合商業規劃，嚴格按業態規劃對商戶進行劃分嚴格按照品牌經營理念對品牌經營商家實行優先入場政策入場商戶需具備行業一定經營年限和資金實力嚴格按照誠信經營標準審查商家進場經營業態準入品牌準入誠信經營準入實力準入商家準入條件五、商家準入策略第五章 項目招商策略36六、項目招商執行策略第五章 項目招商策略1、免租期：給予商家6-12個月不等的免租期（含裝修期）2、裝修補貼：品牌主力店商家，視招商情況“一案一策”，給16、予個案補貼，按合同期限分期支付。3、租金補貼：針對大戶、特色商家、多業權整合招商出現的租金差額，開發商給予不超過18個月的租金差額補貼。4、免物業管理費：大面積的經營商家、品牌帶動力商家，在市場培育期，可給予一定比例的物業管理費優惠。5、廣告位使用優惠：品牌商家和大戶商家，在廣告使用上給予優惠。6、老帶新政策：入駐商家推薦新商家入駐經營的，給予推薦商家物業管理費優惠。7、開發商造活費支持：開發商提供不低于600萬項目整體造活費，用于項目運營造活、營銷宣傳、租金補貼，裝修補貼。37七、招商成果轉化促進措施第五章 項目招商策略38第六章：租金標準建議39一、招商組織第七章 招商組織、商源對接與招商17、計劃招商總監（1人）招商總監總牽頭，并負責主力店商家的招商。招商經理各司其職，負責各自品類的招商。招商經理1人招商經理1人招商經理1人40二、商源對接計劃第七章 招商組織、商源對接與招商計劃41三、商源對接名錄第七章 招商組織、商源對接與招商計劃42第七章 招商組織、商源對接與招商計劃43四、招商計劃推進第七章 招商組織、商源對接與招商計劃25%50%75%90%招商工作2月20133月4月5月6月7月8月9月10月項目動工：12.9.20正負零：13.01.20商業主體：13.04.15項目封頂13.9.20招商進度20141月2月3月4月 5月11月外墻裝飾設備安裝14.03.30開業：118、4.05.01招商準備期內容：1、商業市場調研及主題定位2、商業物業及業態規劃3、商業招商方案4、招商物料制作及人員到崗5、招商推廣及招商投資會6、意向性接洽及部分主力店敲定目標：完成品牌餐飲、婚紗攝影主力店招商，招商面積達到15%主力店簽約期內容：1、多渠道招商洽談2、商業運營推廣方案3、運營管理體系建立4、鞏固前期招商成果，集中主力店及次主力店簽約目標：完成咖啡茶樓、KTV、美容健身、珠寶、西式快餐、女裝、化妝品連鎖店主力店、次主力店、品牌店招商面積達到45%集中簽約期內容：1、借勢住宅及商業銷售，強力開展商業招商信息發布及成果鞏固。2、集中品牌及形象店簽約3、制定整體開業推廣計劃4、協助19、商戶交房，裝修設計及裝修入場辦理目標：完成珠寶、化妝品、箱包、特色休閑餐飲次主力店及品牌店招商面積達到75%開業籌備期內容：1、系統梳理剩余資源，調整商源結構2、全力沖刺開業，協助商戶開業籌備工作3、協助開業準備工作，完成開業4、后續商源的落實及交接。目標：完成服裝、箱包、化妝品、特色休閑餐飲品牌店招商面積達到95%、實現開業率75%85%44一、項目推廣目標第八章 招商活動策劃451、項目招商“影子團隊”確立與溝通2012.11.302、項目投資說明會2013.1.81、主力店商家意向簽約儀式2013.1.82、克拉達集體婚禮秀3、克拉達情緣廣場圣誕嘉年華1、商家新春聯誼會2013.2.12、招商成果通報會3、東城尚都消夏啤酒節4、東城尚都七夕電影節5、東城尚都形象小姐選拔賽第四階段：引爆期1、項目促銷聯席會成立儀式2014.4.202、項目開業慶典2014.5.13、項目開業促銷月2014.5.1-6.1二、項目招商活動執行第八章 招商活動策劃46