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1、寫字樓部分寫字樓部分租賃策劃提案租賃策劃提案旭輝集團旭輝集團 （2009.06.282009.06.28）鎮江八佰伴鎮江八佰伴本提案解決本提案解決:鎮江八佰伴鎮江八佰伴(寫字樓寫字樓)租給誰租給誰?鎮江八佰伴鎮江八佰伴(寫字樓寫字樓)如何租如何租?鎮江八佰伴鎮江八佰伴(寫字樓寫字樓)租賃如何推廣租賃如何推廣?鎮江八佰伴鎮江八佰伴 現狀一：現狀一：寫字樓市場供大于求寫字樓市場供大于求現狀二：現狀二：寫字樓市場與住宅市場倒掛寫字樓市場與住宅市場倒掛現狀三：現狀三：產品同質化嚴重產品同質化嚴重 鎮江八佰伴鎮江八佰伴 現狀四：現狀四：租大于售，經濟尚處低位租大于售，經濟尚處低位現狀五：現狀五：寫字樓開2、發重硬件，不重品牌寫字樓開發重硬件，不重品牌現狀六：現狀六：缺乏寫字樓中介缺乏寫字樓中介 鎮江八佰伴鎮江八佰伴 1 1、鎮江、鎮江“爭做蘇南后起之秀爭做蘇南后起之秀”的發展目標帶動寫字的發展目標帶動寫字樓經濟的發展樓經濟的發展2 2、宏觀調控，房產投資已經出現住宅轉向寫字樓端、宏觀調控，房產投資已經出現住宅轉向寫字樓端倪倪 鎮江八佰伴鎮江八佰伴 自自20062006年年1010月月1 1日開始，江蘇省物管條例正式實施，而物管條例嚴日開始，江蘇省物管條例正式實施，而物管條例嚴格明確住宅禁商格明確住宅禁商,對商務地產是利好刺激；對商務地產是利好刺激；鎮江寫字樓市場的層級分布日趨明顯，傳統營銷方式的3、弊端開始集中表現出鎮江寫字樓市場的層級分布日趨明顯，傳統營銷方式的弊端開始集中表現出來，層級市場需要來，層級市場需要“層級營銷層級營銷”；從成交來看，大部分的成交集中在開發區、邊緣地區以及次中心區域的一些從成交來看，大部分的成交集中在開發區、邊緣地區以及次中心區域的一些異質化產品異質化產品,這種成交結構符合鎮江辦公格局外延的趨勢這種成交結構符合鎮江辦公格局外延的趨勢,未來商鋪及寫字樓未來商鋪及寫字樓價格將在目前相對較低的價格水平上保持比較穩定的發展趨勢；價格將在目前相對較低的價格水平上保持比較穩定的發展趨勢；專業服務業、傳統的制造業、金融業、物流業、專業服務業、傳統的制造業、金融業、物流業、I4、TIT業、醫藥生化業六大行業業、醫藥生化業六大行業拉動下，整個寫字樓市場的需求是非常強勁的；拉動下，整個寫字樓市場的需求是非常強勁的；根據寫字樓長期走勢根據寫字樓長期走勢,租金穩步上漲租金穩步上漲,寫字樓營銷策略租賃大于銷售寫字樓營銷策略租賃大于銷售,投資回投資回報期長但回報率高。報期長但回報率高。鎮江八佰伴鎮江八佰伴 鎮江八佰伴鎮江八佰伴 鎮江八佰伴鎮江八佰伴 鎮江八佰伴鎮江八佰伴 主城區主城區數量：數量：120120個樓盤個樓盤分布：京口區、潤州區、各新區等分布：京口區、潤州區、各新區等性質：公建，出租、出售、集團自用性質：公建，出租、出售、集團自用 鎮江八佰伴鎮江八佰伴 樓盤名稱樓盤名稱5、租金價格租金價格科技大廈科技大廈1.01.0元元/平米平米/天天東邦大廈東邦大廈 1.0-1.51.0-1.5元元/平米平米/天天龍發大廈龍發大廈 1.21.2元元/平米平米/天天京口教育大廈京口教育大廈 1.21.2元元/平米平米/天天金匯大廈金匯大廈 1.21.2元元/平米平米/天天明珠大廈明珠大廈1.01.0元元/平米平米/天天華星大廈華星大廈1.21.2元元/平米平米/天天誠和大廈誠和大廈1.51.5元元/平米平米/天天京凌大廈京凌大廈1.31.3元元/平米平米/天天九州大廈九州大廈1.2-1.51.2-1.5元元/平米平米/天天時代精英大廈時代精英大廈1.21.2元元/平米平米/天天6、房產大廈房產大廈1.51.5元元/平米平米/天天五環大廈五環大廈 1.01.0元元/平米平米/天天紫金大廈紫金大廈1.2-1.41.2-1.4元元/平米平米/天天中山大廈中山大廈1.2-1.31.2-1.3元元/平米平米/天天京星大廈京星大廈1.31.3元元/平米平米/天天 鎮江八佰伴鎮江八佰伴小結：小結：京口區主要京口區主要1 16 6個樓盤中，個樓盤中，租金價格在租金價格在1.1.2 2元元/平米平米/天及以下的樓盤有天及以下的樓盤有7 7個，約占個，約占44.1%44.1%租金價格在租金價格在1.31.3-1.4-1.4元元/平米平米/天及以下的樓盤有天及以下的樓盤有6 6個，約占個，約7、占35.2%35.2%租金價格在租金價格在1.1.4 4元元/平米平米/天以上的樓盤有天以上的樓盤有3 3個個,約占約占20.5%20.5%鎮江市寫字樓價格最高為鎮江市寫字樓價格最高為1.1.5 5元元/平米平米/天天,大部分價格在大部分價格在0.71.40.71.4元元/平米平米/天天的價格之間的價格之間 鎮江八佰伴鎮江八佰伴樓盤名稱樓盤名稱分割模式分割模式科技大廈科技大廈兩三百平米戶型、整層、半層不等兩三百平米戶型、整層、半層不等東邦大廈東邦大廈 分割從分割從100100平米以上至半層、整層，不等平米以上至半層、整層，不等 龍發大廈龍發大廈 從從6565平米到半層、整層，面積不等平米到半層8、整層，面積不等 京口教育大廈京口教育大廈 低層低層140140平米以上至幾百平米、整層，較高樓層全部整層出租平米以上至幾百平米、整層，較高樓層全部整層出租 金匯大廈金匯大廈 小開間，小開間，100100平米左右到兩三百平米不等平米左右到兩三百平米不等明珠大廈明珠大廈整層與整層與100100300300平米左右小戶型結合租賃平米左右小戶型結合租賃 華星大廈華星大廈兩三百平米戶型、整層、半層不等兩三百平米戶型、整層、半層不等誠和大廈誠和大廈大部分根據客戶需求自由分割（幾十平米到幾百平米不等），少量整層、半層出租大部分根據客戶需求自由分割（幾十平米到幾百平米不等），少量整層、半層出租 京凌大廈京凌9、大廈100-5000100-5000(整層整層)九州大廈九州大廈100100300300平米左右小戶型結合租賃平米左右小戶型結合租賃 時代精英大廈時代精英大廈從從100100平米到半層、整層，面積不等平米到半層、整層，面積不等 房產大廈房產大廈分割成分割成2020平米每間平米每間五環大廈五環大廈 每層每層6 6間，間，163163、203203、220220各兩間，可單獨租賃也可以自由組合各兩間，可單獨租賃也可以自由組合 紫金大廈紫金大廈100100平米起租平米起租 中山大廈中山大廈150150平米至兩三百平米不等平米至兩三百平米不等 京星大廈京星大廈6060多平米起租至兩三百平米、整層多平米10、起租至兩三百平米、整層 鎮江八佰伴鎮江八佰伴 小結：小結：在京口區主要在京口區主要1 16 6個樓盤中個樓盤中,需大面積起租的樓盤有需大面積起租的樓盤有5 5個個,約占約占30%30%幾十平米與半層、整層結合租賃的樓盤有幾十平米與半層、整層結合租賃的樓盤有1 11 1個個,約占約占70%70%基本租賃要求為無整層、半層起租的要求基本租賃要求為無整層、半層起租的要求,大部分是大部分是100100平米以上起租平米以上起租,少量少量幾十平米即可起租幾十平米即可起租 鎮江八佰伴鎮江八佰伴樓盤名稱樓盤名稱交付標準交付標準科技大廈科技大廈出租部分屋頂、墻面簡裝，水泥地面出租部分屋頂、墻面簡裝，水泥地面東邦11、大廈東邦大廈 公共部分全裝修，開間內毛坯公共部分全裝修，開間內毛坯 龍發大廈龍發大廈 公共部分裝修到位，寫字間大開間毛坯公共部分裝修到位，寫字間大開間毛坯京口教育大廈京口教育大廈 公共走廊、衛生間有裝修，辦公間隨走廊分成兩個大開間，有木門，白墻公共走廊、衛生間有裝修，辦公間隨走廊分成兩個大開間，有木門，白墻金匯大廈金匯大廈 屋頂、墻面簡裝，水泥地面屋頂、墻面簡裝，水泥地面明珠大廈明珠大廈屋頂、墻面、地面簡裝修屋頂、墻面、地面簡裝修華星大廈華星大廈公共部分裝修到位，辦公間開間，可以拆租，白墻、有吊頂公共部分裝修到位，辦公間開間，可以拆租，白墻、有吊頂誠和大廈誠和大廈公共走廊、衛生間裝修到位，辦公12、間已分隔，有木門、吊頂、白墻、細石砼地面公共走廊、衛生間裝修到位，辦公間已分隔，有木門、吊頂、白墻、細石砼地面京凌大廈京凌大廈大開間，自由分割，屋頂地面等都進行簡裝修大開間，自由分割，屋頂地面等都進行簡裝修 九州大廈九州大廈可拎包入駐，地板、墻面、屋頂等全部裝修可拎包入駐，地板、墻面、屋頂等全部裝修 時代精英大廈時代精英大廈屋頂、地面、墻壁有簡裝屋頂、地面、墻壁有簡裝房產大廈房產大廈頂吊頂，墻壁刷白，水泥地面頂吊頂，墻壁刷白，水泥地面五環大廈五環大廈 公共部分裝修，預留獨立衛生間、開水間，有管道煤氣，辦公間毛坯。公共部分裝修，預留獨立衛生間、開水間，有管道煤氣，辦公間毛坯。紫金大廈紫金大廈地面13、屋頂、墻面做簡裝修地面、屋頂、墻面做簡裝修 中山大廈中山大廈屋頂、墻面、地面簡裝修屋頂、墻面、地面簡裝修京星大廈京星大廈根據業主不同情況，部分已裝修，部分未裝修根據業主不同情況，部分已裝修，部分未裝修 鎮江八佰伴鎮江八佰伴小結：小結：京口區京口區1 16 6個樓盤中個樓盤中1212個樓盤是公共部分裝修到位個樓盤是公共部分裝修到位,開間內毛坯或屋頂、墻面簡裝開間內毛坯或屋頂、墻面簡裝,地面毛坯地面毛坯,約占約占70.5%70.5%5 5個樓盤是全部裝修到位個樓盤是全部裝修到位,基本可拎包入駐基本可拎包入駐,約占約占29.4%29.4%鎮江市區樓盤由于大部分交付較早鎮江市區樓盤由于大部分交付較早14、,且有租客已使用過且有租客已使用過,因此目前較多樓盤因此目前較多樓盤保持為簡單裝修保持為簡單裝修,可拎包入駐的狀態可拎包入駐的狀態 鎮江八佰伴鎮江八佰伴樓盤名稱樓盤名稱租賃期限租賃期限科技大廈科技大廈一年起租一年起租東邦大廈東邦大廈 一年起租一年起租龍發大廈龍發大廈 一年起租一年起租京口教育大廈京口教育大廈 一年起租一年起租金匯大廈金匯大廈 一年起租一年起租明珠大廈明珠大廈一年起租一年起租華星大廈華星大廈一年起租一年起租誠和大廈誠和大廈一年起租一年起租京凌大廈京凌大廈一年起租一年起租九州大廈九州大廈一年起租一年起租時代精英大廈時代精英大廈一年起租一年起租房產大廈房產大廈一年起租一年起租五環大廈15、五環大廈 一年起租一年起租紫金大廈紫金大廈一年起租一年起租中山大廈中山大廈一年起租一年起租京星大廈京星大廈一年起租一年起租 鎮江八佰伴鎮江八佰伴小結：鎮江市區樓盤表現為大多一年起租鎮江市區樓盤表現為大多一年起租,極少量兩年以上起租極少量兩年以上起租 鎮江八佰伴鎮江八佰伴樓盤名稱樓盤名稱付款方式付款方式科技大廈科技大廈一季一付，押金兩個月一季一付，押金兩個月東邦大廈東邦大廈 一季一付，押金兩個月一季一付，押金兩個月龍發大廈龍發大廈 一季一付，押金兩個月一季一付，押金兩個月京口教育大廈京口教育大廈 一季一付，押金兩個月一季一付，押金兩個月金匯大廈金匯大廈 一季一付，押金兩個月一季一付，押金兩個月明16、珠大廈明珠大廈一季一付，押金兩個月一季一付，押金兩個月華星大廈華星大廈一季一付，押金兩個月一季一付，押金兩個月誠和大廈誠和大廈一季一付，押金兩個月一季一付，押金兩個月京凌大廈京凌大廈一季一付，押金兩個月一季一付，押金兩個月九州大廈九州大廈一季一付，押金兩個月一季一付，押金兩個月時代精英大廈時代精英大廈一季一付，押金兩個月一季一付，押金兩個月房產大廈房產大廈一季一付，押金兩個月一季一付，押金兩個月五環大廈五環大廈 一季一付，押金兩個月一季一付，押金兩個月紫金大廈紫金大廈一季一付，押金兩個月一季一付，押金兩個月中山大廈中山大廈一季一付，押金兩個月一季一付，押金兩個月京星大廈京星大廈一季一付，押金兩17、個月一季一付，押金兩個月 鎮江八佰伴鎮江八佰伴小結：小結：鎮江市樓盤基本租賃付款方式為一季一付，押金為兩個月租金鎮江市樓盤基本租賃付款方式為一季一付，押金為兩個月租金 鎮江八佰伴鎮江八佰伴四、鎮江寫字樓需求分析四、鎮江寫字樓需求分析 鎮江八佰伴鎮江八佰伴 裝修狀況需求裝修狀況需求希望簡單裝修，約占總量的希望簡單裝修，約占總量的57.157.1；希望租賃毛坯房，約占總量的希望租賃毛坯房，約占總量的42.842.8目前暫無企業希望租賃精裝修辦公樓目前暫無企業希望租賃精裝修辦公樓 鎮江八佰伴鎮江八佰伴 租金價格需求：租金價格需求：希望租金價格在希望租金價格在1.01.01.21.2元元/平米平米/天18、，約占總量的天，約占總量的64.264.2希望租金價格在希望租金價格在1.21.21.51.5元元/平米平米/天，約占總量的天，約占總量的28.528.5 目前暫無客戶希望租金價格在目前暫無客戶希望租金價格在1.51.5元元/平米平米/天以上天以上 鎮江八佰伴鎮江八佰伴 付款方式需求：付款方式需求：希望半年一付，約占總量的希望半年一付，約占總量的28.528.5希望一年一付，約占總量的希望一年一付，約占總量的5050 希望希望2 23 3年一付，約占總量的年一付，約占總量的21.421.4 租期期限需求：租期期限需求：希望一年起租，約占總量的希望一年起租，約占總量的42.842.8希望希望2 19、23 3年，約占總量的年，約占總量的21.421.4 希望希望3 35 5年，約占總量的年，約占總量的35.735.7 S-S-優勢優勢絕對的區位優勢，鎮江地標建筑絕對的區位優勢，鎮江地標建筑強大的商業配套優勢帶來強大的內部消化力強大的商業配套優勢帶來強大的內部消化力強大的品牌輻射效應強大的品牌輻射效應有力的政策支持（鎮江扶持三產服務業的相關政策出臺）有力的政策支持（鎮江扶持三產服務業的相關政策出臺）高起點高標準的建筑形態高起點高標準的建筑形態便利的交通及停車條件便利的交通及停車條件當地市場對高端寫字樓產品的認知度不高，導致對當地市場對高端寫字樓產品的認知度不高，導致對2 2元元/平米平米/天20、的租金價格接受度較低天的租金價格接受度較低目前鎮江大部分寫字樓物業服務落后，導致無法實現物管費的目前鎮江大部分寫字樓物業服務落后，導致無法實現物管費的單獨收取，從而間接影響服務水平的提高單獨收取，從而間接影響服務水平的提高外地企業對鎮江的投資環境認可度不高外地企業對鎮江的投資環境認可度不高W-W-劣勢劣勢O-O-機會機會T-T-威脅威脅交付日期的不確定不利于目標客戶的精準鎖定交付日期的不確定不利于目標客戶的精準鎖定同區域寫字樓現房供應量較大，并且有明顯的低價沖擊同區域寫字樓現房供應量較大，并且有明顯的低價沖擊產品定位與目標客戶溝通有限，且后期調整余地不大產品定位與目標客戶溝通有限，且后期調整余21、地不大政府的大發展步伐將帶動市場價格的提升政府的大發展步伐將帶動市場價格的提升“全民創業計劃全民創業計劃”將推動目標客戶基數的擴大將推動目標客戶基數的擴大政府形象的改善將吸引大量外來投資政府形象的改善將吸引大量外來投資完善的物業服務配套將是本項目奠定鎮江第一高端寫字樓的關鍵機會點完善的物業服務配套將是本項目奠定鎮江第一高端寫字樓的關鍵機會點依托政府招商資源的大型高新企業及其上下游企業依托政府招商資源的大型高新企業及其上下游企業 (軟件軟件 系統集成系統集成 研發等研發等)金融行業的重點滲透（以民生銀行為主，并打通外金融行業的重點滲透（以民生銀行為主，并打通外 資銀行的引入渠道）資銀行的引入渠道22、）長三角地區各類高端商會組織的滲透長三角地區各類高端商會組織的滲透商業入駐單位的篩選商業入駐單位的篩選本地成長型中小型現代服務業的扶持本地成長型中小型現代服務業的扶持七、產品定位七、產品定位產品依托：產品依托：鎮江核心地標鎮江核心地標鎮江第一商業鎮江第一商業產品定位：產品定位：激勵型：激勵型辦公空間激勵型：激勵型辦公空間/激勵型辦公氛圍激勵型辦公氛圍/激勵型激勵型 配套設施配套設施/激勵型政府效率激勵型政府效率創展：創業發展，為未來預留充足的發展空間創展：創業發展，為未來預留充足的發展空間孵化：培育與支持，積極優裕的辦公條件孵化：培育與支持，積極優裕的辦公條件 小結：小結：“核心核心CBD”C23、BD”：符合本項目高起點、高標準的品：符合本項目高起點、高標準的品牌形象，意在表達大型企業唯一選擇的意愿牌形象，意在表達大型企業唯一選擇的意愿“創展孵化基地創展孵化基地”：配合政府全民創業計劃，意：配合政府全民創業計劃，意在爭取政府更多、更靈活的優惠政策，同時亦在爭取政府更多、更靈活的優惠政策，同時亦拉近與鎮江人民的情感距離，為后期租賃的延拉近與鎮江人民的情感距離，為后期租賃的延續拓展更多的地緣支持續拓展更多的地緣支持八、租賃模式八、租賃模式租金定位：租金定位：“創展孵化基地創展孵化基地”：1.41.4元元/平米平米/天，約天，約2000-40002000-4000平米，每年遞增平米，每年遞增24、0.10.1元元 （盡量爭取政府優惠政策）（盡量爭取政府優惠政策）“核心核心CBD”CBD”：2.32.3元元/平米平米/天，約天，約14000-1600014000-16000平米，每年遞增平米，每年遞增0.10.1元元 物業費：物業費：2 2元元/平米平米/月月 年年 份份租租 金（平均）金（平均）稅后單方租金稅后單方租金出租率出租率面積（）面積（）年稅后租金年稅后租金（萬元）（萬元）1 12.1 2.1 1.71.750%50%90009000558.45558.452 22.22.21.831.8380%80%1440014400961.85961.853 32.3 2.3 1.91 25、1.91 95%95%17100171001192.131192.134 42.42.41.991.99100%100%18000180001307.431307.434019.864019.86分割模式定位：分割模式定位：15-1715-17層（層（3 3個樓層）個樓層）10-1410-14層（層（5 5個樓層）個樓層）9 9層（層（1 1層）層）整層或半層出租整層或半層出租（外埠大型企業或具專項（外埠大型企業或具專項撥款、有一定經濟獨立核撥款、有一定經濟獨立核算的行事業單位）算的行事業單位）散戶，分割為多個單散戶，分割為多個單位，位，120-300120-300平米不平米不等等散戶，分割為26、多個散戶，分割為多個單位，單位，90-12090-120平米平米不等（創展孵化基不等（創展孵化基地）地）從目前調查情況來看，從目前調查情況來看，100100200200平米的中小戶型相對整層、半層的大戶型市平米的中小戶型相對整層、半層的大戶型市場空間更大。而且目前提供分割出租的項目不多，具有市場空白，因此在戶場空間更大。而且目前提供分割出租的項目不多，具有市場空白，因此在戶型劃分方面我們建議本項目可在低區多做中型面積分割，單間不要超過型劃分方面我們建議本項目可在低區多做中型面積分割，單間不要超過300300平平方米，景觀較好的高層可做較大面積出租。另外可與政府聯動，設置準入門方米，景觀較好的高27、層可做較大面積出租。另外可與政府聯動，設置準入門檻，扶持成長型現代服務業，開辟低層做創展孵化基地，做小面積分割。檻，扶持成長型現代服務業，開辟低層做創展孵化基地，做小面積分割。交付標準定位：交付標準定位：整層：公共部分進行裝修，租賃部分毛坯、無墻、大開間；整層：公共部分進行裝修，租賃部分毛坯、無墻、大開間；半層：公共走道部分墻地面精裝，并留門；開間內毛地、無墻半層：公共走道部分墻地面精裝，并留門；開間內毛地、無墻散戶：做隔斷，留公共走道，開間內毛坯散戶：做隔斷，留公共走道，開間內毛坯租賃期限：租賃期限：付款方式：付款方式：時間時間階段階段目標目標業績業績推廣推廣09/909/1009/909/28、10市場導入期市場導入期市場占位市場占位戶外、戶外、DMDM、樓、樓書書09/1110/109/1110/1市場強推期市場強推期市場拓展市場拓展、重在外、重在外埠重要渠埠重要渠道滲透道滲透25%25%戶外、巡展、戶外、巡展、渠道媒體、推渠道媒體、推介會介會10/210/510/210/5市場強租期市場強租期全面招租全面招租、全面突破全面突破40%40%戶外、報廣、戶外、報廣、電視、產品說電視、產品說明會明會20102010年年5 5月月項目交付項目交付10/610/1210/610/12持續租賃期持續租賃期持續招租持續招租15%15%戶外、戶外、DMDM八、客戶積累方式八、客戶積累方式 （3 29、3）情報營銷：以低成本獲取相關的客戶信息，進行直銷情報營銷：以低成本獲取相關的客戶信息，進行直銷 鎮江當地辦公樓及高端住宅客戶的挖掘；鎮江當地辦公樓及高端住宅客戶的挖掘；通過特殊的渠道，如一些房產類的投資公司、專業性的網絡開發、各種商通過特殊的渠道，如一些房產類的投資公司、專業性的網絡開發、各種商會會 和行業協會等進行推廣；和行業協會等進行推廣；人脈營銷：通過有人脈營銷：通過有“關系關系”人士針對有需求的企事業單位進行公關，往往會人士針對有需求的企事業單位進行公關，往往會起起 到事半功倍的效果；到事半功倍的效果；金融系統：與長期合作的銀行洽談帳單夾寄，金融系統：與長期合作的銀行洽談帳單夾寄，V30、IPVIP客戶及理財專柜客戶辦客戶及理財專柜客戶辦理業理業 務時的資料派發或展示架內資料陳列。客戶資料獲得（審計公司、銀行、證務時的資料派發或展示架內資料陳列。客戶資料獲得（審計公司、銀行、證 券所等）；券所等）；高級消費品群體：高爾夫網站（香港）、俱樂部內部電視及閱覽架、車友高級消費品群體：高爾夫網站（香港）、俱樂部內部電視及閱覽架、車友會、汽車專賣店、加油站、車輛美容站資料發放；會、汽車專賣店、加油站、車輛美容站資料發放；電話行銷：從商業電話簿、黃頁或名片上找到高端客戶電話，用電話方式電話行銷：從商業電話簿、黃頁或名片上找到高端客戶電話，用電話方式進進 行地毯式排摸。行地毯式排摸。（4 431、）媒介推廣：主要可通過短信、專業性報紙等形式進行推）媒介推廣：主要可通過短信、專業性報紙等形式進行推廣，提高媒體的精準率；廣，提高媒體的精準率；（5 5）戶外廣告：通過戶外陣地及在一些熱銷樓盤周圍打廣告）戶外廣告：通過戶外陣地及在一些熱銷樓盤周圍打廣告來有效的攔截客戶；尋找能吸引眼球的來有效的攔截客戶；尋找能吸引眼球的“客戶關注點客戶關注點”開展開展促銷活動：如新老客戶的聯誼會、大客戶送一定期限的物業促銷活動：如新老客戶的聯誼會、大客戶送一定期限的物業管理費、停車費，贈送部分裝修費，再如管理費、停車費，贈送部分裝修費，再如“匯華大廈匯華大廈”推出推出的的“1“1元錢租金元錢租金”等形式進行推銷。等形式進行推銷。九、項目包裝方案