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1、1寶龍工業區項目寶龍工業區項目前期策劃案前期策劃案2目錄目錄CONTENTS區域市場分析項目分析項目初步定位和發展方向建議030316162424寶龍工業區項目寶龍工業區項目金眾集團項目開發時機建議24243737項目公寓和住宅價格目標35353區域市場分析區域市場分析4龍崗中心城片區龍崗中心城片區寶龍碧嶺寶龍碧嶺工業城片區工業城片區 坪山片區坪山片區p 從區域特征和房地產開發現狀來看，三個區域應該作為各自獨立的片區來分析理解。p 。5占地10平方公里占地20平方公里如有高新產業資質、符合工業區產業結構、無污染等條件；p 工業區內規劃有等相關配套，預計在5年內完成，。p 企業用地只能使用工業區2、內規劃的生活配套區內的住宅與宿舍。寶龍工業區寶龍工業區碧嶺工業區碧嶺工業區注：以上資料來自龍崗招商局和寶龍工業區辦公室6，其中為芯片制造業預留100萬 平米土地（ST項目已經使用36萬平米）;在建企業將于近1-2年入駐。如：比亞迪，方正微電子，兄弟亞洲等，首批企業規模均在10萬平米以上；p 工業區產業結構為三類：芯片產業制造與微電子（如深愛，BROTHER），汽車制造與零配件（比亞迪，五洲龍），電子通訊（思達儀表）。比亞迪比亞迪思達思達五洲龍五洲龍同洲同洲尚榮尚榮創維創維方正方正天馬天馬兄弟亞洲兄弟亞洲深愛深愛雄震科技雄震科技京能京能富達富達注：以上資料來自龍崗招商局和寶龍工業區辦公室7p區內3、工廠區內工廠比例分為兩大類：比例分為兩大類：，高管人員多具，高管人員多具大部分為博士、大部分為博士、研究生等，普通員工也多為本科生或專科生。研究生等，普通員工也多為本科生或專科生。工資大多在工資大多在3000500030005000元左右元左右，注：以上資料來自龍崗招商局和寶龍工業區辦公室8p工業區配套有專門的生活區工業區配套有專門的生活區，但配套較差，p目前；p工業區內企業工業區內企業公司有班車接送；公司有班車接送；9p 經營發展狀況：經營發展狀況：p 人口規模：人口規模：p 配套建設：配套建設：p 商品房需求：商品房需求：。注：以上資料來自龍崗招商局、寶龍工業區辦公室和中原研究分析成果104、龍龍崗中心城片區崗中心城片區寶龍碧嶺寶龍碧嶺工業城片區工業城片區 坪山片區坪山片區龍崗中心城龍崗中心城配套齊全，發展商實力雄厚，潛在供應量大，坪山片區坪山片區配套基本成熟，自然景觀豐富，潛在供應量大，寶龍碧嶺片區寶龍碧嶺片區，1112項目分析項目分析13N北項目地塊項目地塊天馬廠區天馬廠區BROTHER亞洲亞洲天馬廠區宿舍天馬廠區宿舍小型家私廠小型家私廠空地空地空地空地空地空地地塊現狀綜述地塊現狀綜述：項目地塊為工業區內的一塊空地，目前地塊內雜草叢生。東北面與北面相鄰于大型外資企業；而西面為中小型家私廠；其他面向均為空地。地勢平坦，地塊相對較方正，但東南角為規劃的福利房用地。14寶龍寶龍碧嶺工5、業區園區碧嶺工業區園區坪坪山山街街道道馬巒山風景區馬巒山風景區本項目本項目橫 坪 公 路 惠鹽高速公路寶龍大道通通往往坪坪山山通往通往汕頭汕頭惠州惠州金金龍龍大大道道深汕公路15S優勢容積率低，具備一定的規模；容積率低，具備一定的規模；發展商發展商品牌資源地塊地塊方正/平整，利于小區整體形象建立；片區間路網完善，較通達；片區高規格要求其他人員消費能力相對較高。O機會片區內商品房供應空白片區內商品房供應空白，缺乏競爭物業；政府規劃規定：政府規劃規定：1010萬平米以下廠區，不得配萬平米以下廠區，不得配建廠內宿舍；建廠內宿舍；近2年內數十家新企業進駐，人口從2萬人增加5萬人。T威脅 龍崗中心城及坪6、山片區大規模社區開發將分流片區內中高端置業群；片區內功能配套規劃不明確。片區生活配套缺乏片區生活配套缺乏；交通極其不便，僅少量通往橫崗及葵涌巴士；片區主要為工業用地片區主要為工業用地，而居住氣氛薄弱；居住配套不完善；W劣勢161718項目初步定位和發展方向建議項目初步定位和發展方向建議19企業工廠員工企業工廠員工村民村民+管理人員管理人員（基層、中層）（基層、中層）高層管理高層管理及海歸及海歸普通員工和工人普通員工和工人物業使用物業使用客戶群客戶群物業使用物業使用客戶群客戶群擁有自有物業，手中握有大量閑余資金；習慣于在本片區內生活;購物、上學、醫療需外假于龍崗中心區或坪山。物業購買物業購買客戶7、群客戶群20人群人群p 對于對于而言，其選擇本項目而言，其選擇本項目，但如果項目，但如果項目；p 企業和工廠企業和工廠將會是項目的主要將會是項目的主要，也，也2122p多為一人獨居或多為一人獨居或2口、口、3口人小家庭口人小家庭p個人修養和文化層次較高個人修養和文化層次較高p見多識廣，有一定的國際視野見多識廣，有一定的國際視野p多為技術出身，比較多為技術出身，比較喜歡簡單的生活，希望有屬于自己的群體和空間喜歡簡單的生活，希望有屬于自己的群體和空間p在企業和工廠擔當重要的職務，個人在企業和工廠擔當重要的職務，個人收入較高收入較高p居住在龍崗中心城或關內市區居住在龍崗中心城或關內市區，每天上下班都8、由公司班車接送；，每天上下班都由公司班車接送；或與普或與普通員工混住在一起通員工混住在一起p對居住現狀不滿意，希望工作、生活能很好解決對居住現狀不滿意，希望工作、生活能很好解決23p上下班方便上下班方便p私生活能與工廠和企業低層員工劃清界限，私生活能與工廠和企業低層員工劃清界限，與自己同級別的群體居住在一起與自己同級別的群體居住在一起p生活便利，能生活便利，能滿足日常生活所需滿足日常生活所需p房子不宜過大，房子不宜過大，夠用即可夠用即可，關鍵是方便使用，關鍵是方便使用p主要需求戶型主要需求戶型單房、單房、2房或房或3房房p物業管理到位，物業管理到位，居住生活安全有保障居住生活安全有保障24259、5萬人 意味著什么？背景資料分析背景資料分析寶龍工業區寶龍工業區目標客戶群人數匡算目標客戶群人數匡算目前狀況目前狀況 總人數：總人數：管理層和技術專家、骨干人數：平均總體約占總人數的管理層和技術專家、骨干人數：平均總體約占總人數的15%15%左右，左右，中高層管理人員和專家人數：約占管理人比例的中高層管理人員和專家人數：約占管理人比例的20%20%左右，左右，（注：以上數據來源“寶龍工業區管理辦公室”）如果有合適的房子，如果有合適的房子，的人員表示愿意住在單位附近！的人員表示愿意住在單位附近！（注：以上數據來源“中原對BROTHER”思達儀表等企業管理人員的初步電話訪問初步電話訪問，詳細數據有10、待大樣本調查驗證！）管理層和技術專家骨干人數：管理層和技術專家骨干人數：中高層管理人員和專家人數：中高層管理人員和專家人數：26背景資料分析背景資料分析寶龍工業區寶龍工業區目標客戶群人數分析參考結論目標客戶群人數分析參考結論p目前目前其中其中“中高層管理人員和專中高層管理人員和專家家”約占約占200人左右。人左右。p未來未來2-3年內，年內，其中，其中“中高層管理人中高層管理人員和專家員和專家”約占約占500人左右。人左右。27項目項目分為三個獨立的區域，以充分保證項目私密性分為三個獨立的區域，以充分保證項目私密性公寓區公寓區住宅區住宅區商業區商業區客戶定位：中層管理人員 技術人員產品定位：單11、身公寓和一房 單套面積3050M2總建面：4.544萬M2總套數：約1000套左右定位：為社區提供日常生活所需的為社區提供日常生活所需的 社區型商業配套社區型商業配套業態初步考慮和面積分布匡算：社區超市(1000M2左右)餐飲業(1000-1500M2左右)圖書館、會所（500-1000 M2左右）其他提升居民素質的配套總建面：5000-6000M5000-6000M2 2左右左右客戶定位：中高層管理人員 專家和高級技術人員產品定位：實用型2房和3房 單套面積70110M2總建面：調整到2.1萬M2左右總套數：約220套左右p未來未來2-3年寶龍工業區目標客戶基本可消化項目規劃的年寶龍工業區目12、標客戶基本可消化項目規劃的1220套左右的單位。套左右的單位。2829項目開發時機建議項目開發時機建議30市場情況：未來未來2 2年片區商品房為市場空白點年片區商品房為市場空白點周邊配套完善時間：預計預計5 5年內完善生活配套年內完善生活配套 未來發展前景：未來未來2323年內人口發展到年內人口發展到5 5萬人萬人規劃限制：1010萬平米以內廠區不得配建宿舍萬平米以內廠區不得配建宿舍抓住時機抓住時機，盡早入市！盡早入市！31項目公寓和住宅價格目標項目公寓和住宅價格目標32龍崗中心城龍崗中心城坪山片區坪山片區級差1000左右權衡價格影響因素：周邊環境、地理位置、發售時機及本項目可挖掘的空間等，權衡價格影響因素：周邊環境、地理位置、發售時機及本項目可挖掘的空間等，。根據目前市場情況預測項目未來公寓和住宅總體單價可達到：根據目前市場情況預測項目未來公寓和住宅總體單價可達到：33 深圳中原物業顧問有限公司深圳中原物業顧問有限公司2005-9-52005-9-5預祝項目圓滿開發成功！預祝項目圓滿開發成功！