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1、規(guī)劃要點批復(fù)規(guī)劃要點批復(fù)說明：由規(guī)劃部門規(guī)劃部門頒發(fā)，為確定土地使用強(qiáng)度土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)法律依據(jù)， 如容積率、 建筑密度、 停車位配置要求、小戶型比例限制要求在這個批復(fù)里體現(xiàn)出來建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證說明：由規(guī)劃部門規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界土地用途及用地界線線的法律依據(jù)法律依據(jù)土地證土地證說明：由國土部門國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限土地用途及使用期限（只是載明）規(guī)范操作：一塊地必須由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證之后才能領(lǐng)取土地使用頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證之后才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證權(quán)證。 因為國土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核2、定的土地功能及土地使用強(qiáng)度， 才能計算出土地出讓金， 在土地證上載明土地用途及年限實際操作：很多地方的國土部門出讓土地不考慮規(guī)劃， 直接就整塊出讓了， 然后辦商住用地土地使用權(quán)商住用地土地使用權(quán)證證。受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門規(guī)劃部門軟磨硬泡，無論是否規(guī)劃，反正開發(fā)商的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定規(guī)范操作實際操作房地產(chǎn)開發(fā)流程圖房地產(chǎn)開發(fā)流程圖開發(fā)流程說明項目公司設(shè)立項目公司設(shè)立實際操作：母公司拍到的土地土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項目公司名下項目公司名下，按我國法律不屬于交易不屬于交易。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項目子公司， 房子賣完后把實體上消滅只3、留下殼。 稍微有點規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么操作。立項、環(huán)境評估立項、環(huán)境評估說明：立項主要考察的是項目的投資額及可行性項目的投資額及可行性。有些地方基本上不太管， 有些地方就管得非常嚴(yán)。 而且立項到底需要什么材料材料誰都說不清楚。 立項與其他程序的先后關(guān)系先后關(guān)系那更是異常隨便的。規(guī)范操作：最近國家的政策，要求先把環(huán)境評估做先把環(huán)境評估做了再立項了再立項。 但在很多地方， 環(huán)評的一項主要前提材料就是立項批文。立不了項根本做不了環(huán)評。實際操作：去計劃部門，就讓他們推薦推薦可行性研究報告的編制公司， 去環(huán)保局， 就讓他們推薦環(huán)境評估報告的編制公司， 然后讓這些公司把這些手續(xù)辦出來房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)說明：比較有技術(shù)含量一點，關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員難找。現(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了總平面審查總平面審查說明：各地的叫法不一樣，比較多的叫“修建性詳修建性詳細(xì)規(guī)劃審查細(xì)規(guī)劃審查” 。就是審