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1、 請(qǐng)務(wù)請(qǐng)務(wù)必必閱讀正閱讀正文之文之后的信息披露和重要聲明后的信息披露和重要聲明 行行業(yè)業(yè) 研研 究究 行行業(yè)業(yè)深深度度研研究究報(bào)報(bào)告告 證券研究報(bào)告證券研究報(bào)告 保險(xiǎn)保險(xiǎn) 推薦推薦 ( ( 維持維持 ） 相關(guān)報(bào)告相關(guān)報(bào)告 分析師： 王塵 S0190520060001 投資要點(diǎn)投資要點(diǎn) 目前大多龍頭險(xiǎn)企均已布局商業(yè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈， “養(yǎng)老年金+養(yǎng)老地產(chǎn)+長(zhǎng)期護(hù)理”產(chǎn)業(yè)鏈雛形初現(xiàn)，但整體還處于初期階段。本篇報(bào)告重點(diǎn)討論險(xiǎn)企養(yǎng)老社區(qū)的現(xiàn)狀以及美國(guó)養(yǎng)老社區(qū)的經(jīng)營(yíng)情況。 我國(guó)險(xiǎn)企的養(yǎng)老社區(qū)布局處于初期階段我國(guó)險(xiǎn)企的養(yǎng)老社區(qū)布局處于初期階段，各家險(xiǎn)企養(yǎng)老社區(qū)的投資模式和定位有所不各家險(xiǎn)企養(yǎng)老社區(qū)的投資模式和定2、位有所不同同，目前大多目前大多還處于運(yùn)營(yíng)虧損的階段還處于運(yùn)營(yíng)虧損的階段。我國(guó)保險(xiǎn)公司在 2010 年后陸續(xù)開始布局養(yǎng)老社區(qū)，目前部分社區(qū)已進(jìn)入運(yùn)營(yíng)階段。投資模式上，部分險(xiǎn)企采用重資產(chǎn)模式，使用自有資金建立養(yǎng)老社區(qū)，部分險(xiǎn)企則采用純輕資產(chǎn)或輕重資產(chǎn)結(jié)合的模式；定位上，目前龍頭險(xiǎn)企的養(yǎng)老社區(qū)整體上以高端養(yǎng)老社區(qū)為主，但具體定位上（例如以度假型活力養(yǎng)老社區(qū)為主或采用 CCRC 模式）有所區(qū)別。我國(guó)險(xiǎn)企養(yǎng)老社區(qū)的收入來(lái)源包括入門費(fèi)、會(huì)員卡、月費(fèi)和其他服務(wù)費(fèi)用等，并通過(guò)給予滿足條件的保險(xiǎn)客戶入住養(yǎng)老社區(qū)的資格、優(yōu)先入住的權(quán)限和部分折扣優(yōu)惠的形式來(lái)實(shí)現(xiàn)和保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的聯(lián)動(dòng)。由于我國(guó)險(xiǎn)企養(yǎng)老社區(qū)仍處于初期階段，3、 “只租不售”的監(jiān)管要求也使險(xiǎn)企養(yǎng)老社區(qū)的投資回報(bào)周期較長(zhǎng)，目前大多數(shù)養(yǎng)老社區(qū)還處于運(yùn)營(yíng)虧損的階段。 在在需求加大和政策支持下，需求加大和政策支持下，我國(guó)我國(guó)險(xiǎn)企養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展空間險(xiǎn)企養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展空間較大較大。我國(guó)處于人口老齡化加劇的背景，同時(shí)“421”家庭數(shù)量逐漸增加，造成了子女贍養(yǎng)壓力和家庭養(yǎng)老難度加大，給予了養(yǎng)老社區(qū)更大的需求空間，并且目前險(xiǎn)企主要以高端養(yǎng)老社區(qū)為主，在一定程度上能夠減少傳統(tǒng)家庭觀念對(duì)于機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的排斥。政策對(duì)于機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的發(fā)展處于支持態(tài)度，主要體現(xiàn)在提出發(fā)展目標(biāo)、稅收優(yōu)惠（提供社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的收入以及用于社區(qū)養(yǎng)老的土地等）和補(bǔ)貼等，對(duì)養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展帶來(lái)正面作用。 美國(guó)養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈明確美國(guó)養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈明確，目前投資方大多能實(shí)現(xiàn)盈利目前投資方大多能實(shí)現(xiàn)盈利，運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)由于折舊等問題由于折舊等問題出出現(xiàn)現(xiàn)虧損虧損狀態(tài)狀態(tài)。在政策支持和人口老齡化加劇的背景下，美國(guó)養(yǎng)老社