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1、 珠江新城 B1-1 項目酒店及公寓部分前期策劃報告（2007/05） i 目目 錄錄 報告說明.1 1 五星級商務酒店個案研究.2 1.1 廣州花園酒店.2 1.2 廣州琶洲香格里拉酒店.13 1.3 上海威斯汀酒店.22 1.4 上海世茂皇家艾美酒店.29 2 服務式公寓競爭個案研究.36 2.1 愛丁堡公寓.36 2.2 富力史丹尼公寓.44 2.3 廣州盛雅服務公寓.50 2.4 嘉裕禮頓陽光公寓.56 3 高級公寓潛在買家及租戶需求特征分析.64 3.1 問卷調查執行情況.64 3.2 潛在使用者背景特征.64 3.3 潛在使用者需求特征分析.67 4 項目發展定位.80 4.1 酒2、店發展定位.80 4.2 公寓發展定位.84 5 酒店和公寓設計指引.89 5.1 總體規劃設計要求.89 5.2 酒店的設計要點及建議.91 5.3 公寓的設計要點及建議.108 珠江新城 B1-1 項目酒店及公寓部分前期策劃報告（2007/05） ii 6 酒店經營管理建議.116 6.1 經營管理理念及模式建議.116 6.2 管理組織框架結構建議.116 6.3 酒店管理公司的選擇建議.117 6.4 酒店推廣策略建議及客房價格預測.122 7 公寓營銷建議.124 7.1 入市時間.124 7.2 推廣策略建議.124 7.3 營銷價格及策略建議.125 8 項目經濟效益分析.1273、 8.1 項目經濟評價說明.127 8.2 項目經濟技術指標.127 8.3 項目投資估算.128 8.4 項目收入和經營支出估算.132 8.5 資金籌措與投入計劃.135 8.6 項目盈利能力評價.136 8.7 項目盈虧平衡分析.139 8.8 項目敏感性分析.139 8.9 評價結論.141 9 綜合結論.142 珠江新城 B1-1 項目酒店及公寓部分前期策劃報告（2007/05） 1報告說明 報告說明 我們在研究過程中所依據的資料和信息都是準確和有效的。但是，一旦我們所依據的基本依據有所改變，我們的推薦和建議也將隨之改變。以下因素將可能導致我們的依據發生變化： 新的規劃變動； 新的政策法規； 對廣州市房地產市場可能產生影響的社會、經濟、政治改革等重大事件。 敬請注意：敬請注意：本項目研究工作是在 2007 年 4-5 月期間進行的，本報告研究策劃分析所依據的信息和資料均基于此時間