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1、 濰坊高新區(qū)CBD項目定位報告謹呈：濰坊高新城投項目整體定位寫字樓定位商業(yè)定位住宅定位酒店定位綜合體發(fā)展方向探究各物業(yè)開發(fā)關系思考項目整體定位項目背景回顧區(qū)政府對面，新城中央，百萬級多組團城市綜合體基地結(jié)論周邊多為在建擬建地產(chǎn)項目，配套相對缺乏，目前人氣較差城市主干道交匯處，兩面分別臨健康東街和濰安路與高新區(qū)管委一路之隔，片區(qū)內(nèi)核心地段，潛力無限寫字樓、商業(yè)、酒店、住宅、公寓、學校多組團功能齊全，業(yè)態(tài)豐富，百萬級城市綜合體政府規(guī)劃，城市變遷土地升值產(chǎn)業(yè)發(fā)展，人口聚集城市功能、新都市主義土地平整，被綠化帶環(huán)繞，無特殊景觀資源，容積率較高景觀打造、高端形象高新區(qū)正從工業(yè)區(qū)向科技生態(tài)新城轉(zhuǎn)型，新城C2、BD將成為濰坊最具升值潛力板塊宏觀環(huán)境結(jié)論城市化水平為全省平均水平，（城市化水平不高，會在城市化進程中產(chǎn)生多個綜合體）濰坊市房地產(chǎn)投資一度達到預警指標，處于迅猛發(fā)展的態(tài)勢，調(diào)控影響近幾個月開始降溫回復正常指標行政重心東移，高新區(qū)有望成為新的城市副中心高新區(qū)經(jīng)濟總量最高，第二產(chǎn)業(yè)重工業(yè)為主，服務業(yè)發(fā)展水平偏低，常住人口只有約十七萬，排倒數(shù)第二位高新區(qū)定位未來的區(qū)域性金融中心，2015年常住人口翻3倍，服務業(yè)比重大幅提高健康東街、濰縣中路現(xiàn)代服務業(yè)隆起帶的形成各物業(yè)市場總結(jié)項目背景回顧商業(yè)住宅辦公u從整個濰坊市來講，住宅市場整體競爭壓力較大u高新區(qū)近幾年來住宅成交速度快速增長，位列第一。隨著政府的3、規(guī)劃引導，開發(fā)企業(yè)的積極開發(fā)，高新區(qū)東部也將逐漸成為置業(yè)熱點區(qū)域。u把握好市場主流客群即剛需與主流改善，提高項目安全性u住宅市場產(chǎn)品附加值體現(xiàn)較少在市場上較為少見，各物業(yè)互動，寫字樓使用者部分成為住宅的客戶來源u濰坊整體商業(yè)規(guī)模基本飽和，局部片區(qū)存在機會；u高新東部商圈處于起步階段，未來可發(fā)展成為區(qū)域性商業(yè)中心，但眼下還需要較長時間的培育過程；u高新區(qū)未來人口和現(xiàn)代服務業(yè)的發(fā)展為區(qū)域商業(yè)的發(fā)展提供了條件；u餐飲業(yè)態(tài)存在市場機遇，尤其是政務和商務接待；休閑娛樂業(yè)態(tài)目前未能滿足現(xiàn)狀需求，存在機遇；親子早教類業(yè)態(tài)存在較大的市場空間；美容美體和婚紗攝影可適當引入。u高新區(qū)寫字樓整體發(fā)展不成熟，超前規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)滯后，同質(zhì)化競爭嚴重，導致寫字樓物業(yè)去化緩慢，住宅寫字樓利潤倒掛；u城市經(jīng)濟發(fā)展，增長方式的轉(zhuǎn)變，以及高新區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃從長遠看對辦公物業(yè)是利好，但短期內(nèi)并不能帶來大量投資及租賃需求；u目前市場產(chǎn)品