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1、一、前言水晶島項目的定位調整工作是項目目前的重點，是項目開展營銷工作的前提和基礎。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調查，把握了西安目前的市場特點和未來發展走勢，明確了項目所面臨的市場壓力和機遇。同時對與項目區位、檔次、物業類型有類似性的北京商務綜合建筑體進行了專題研究，以掌握綜合建筑體的基本規律，作為本項目定位的依據。此外對項目自身條件也進行了詳細分析，作為項目定位的前提條件。在上述分析的基礎上，結合市場特點及未來發展走勢、綜合建筑體的規律、項目自身條件三個方面提出了我們的定位建議。即：項目總體定位為高檔次商務綜合建筑體，項目的三個主要功能之間，2、應形成運轉良好的互動作用，成為西高新乃至西安市獨特的高品質綜合性項目。具體體現在整體項目應以寫字樓為主要功能，公寓配合寫字樓，形成項目的主體；商業配套作為對二者功能的補充和完善，三種功能在統一的商務氛圍下相互支撐，形成1+1大于2的合力效應，最終能夠以較強的綜合實力參與市場競爭。通過與貴司的溝通和研討，以上的基本定位已經達到了雙方的共識。但在此基礎上還需要進一步細化有關問題，才能夠達到可操作的程度。由于時間緊迫，而且定位工作的深化也需要階段性深入，在第一階段報告中，定位的細化程度還不足，因此我們在項目基本定位確定的基礎上，結合項目急待解決的具體問題，對項目的定位進行了補充和細化，以便促進項目的3、定位落實到可操作的層面。目前需要細化的問題主要包括：l 公寓的詳細定位，以及相應的細化定位問題，如交通組織、大堂分割、裝修、經營管理方式、與已售出物業的關系問題等；l 公寓底商定位，包括業態、布局、規模等；l 寫字樓低商定位，包括業態、布局、規模等；l 水晶石的功能細化、業態組合、經營管理模式等；作為綜合建筑體，上述需細化定位的內容之間是有聯系的，特別是作為項目主要功能的公寓的定位更是關鍵。在項目總體定位于高檔商務綜合建筑體的前提下，寫字樓、商務俱樂部水晶石的定位方向已經明確，而且是與總體定位吻合，提升項目總體價值的。但公寓的定位還需要明確，公寓內應當包含何種功能才能夠與項目的總體定位吻合，與寫字樓、水晶石等起到相互促進的作用。而且公寓的功能細化，公寓與其他物業的關系明確之后，公寓的功能劃分、交通組織；公寓低商的定位、寫字樓底商的定位等將迎刃