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1、房地產(chǎn)前期策劃流程投資環(huán)第一部分綱要編制步驟 1：項(xiàng)目所在地初步市場情況調(diào)查階段 A：宏觀環(huán)境分析第一、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢對項(xiàng)目發(fā)展的影響；第二、境對項(xiàng)目發(fā)展的影響；第三、住宅需求對項(xiàng)目的影響。階段 B：項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場狀況分析第一、城市房地產(chǎn)市場發(fā)展描述。主要通過數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，進(jìn)而對供應(yīng)量與需求量、價(jià)格趨勢進(jìn)行客觀、到位的描。第二、市場現(xiàn)狀剖析。通常通過對比近 23 年的成交量、供應(yīng)量及成交價(jià)格，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用竦木幼∮^念及開發(fā)商的開發(fā)模式，對當(dāng)?shù)厥袌霈F(xiàn)狀進(jìn)行深層次的剖析。第三、未來走勢預(yù)測。在現(xiàn)狀剖析的基礎(chǔ)上，就與項(xiàng)目相關(guān)的方面，如郊區(qū)住宅發(fā)展趨勢等，做出預(yù)測。階段 C：項(xiàng)目所在板塊市場分析第一、2、板塊總體規(guī)劃。第二、板塊功能定位。第三、板塊開發(fā)動(dòng)態(tài)。第四、板塊物業(yè)價(jià)格水平分析。這是制訂價(jià)格策略的基礎(chǔ)，因此一定要搜集準(zhǔn)確、全面的資料，并進(jìn)行歸類、分析第五、板塊環(huán)境分析。區(qū)域街區(qū)功能、商業(yè)功能、增值功能、投資功能。步驟 2：確定可類比項(xiàng)目，對可類比項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研階段 A：確定可類比項(xiàng)目并做出深入的調(diào)查與分析階段 B：可類比項(xiàng)目進(jìn)行全面分析步驟 3：項(xiàng)目的 SWOT 分析及總體策劃思路擬訂階段 A：項(xiàng)目的 SWOT 分析階段 B：項(xiàng)目的總體策劃思路擬訂步驟 4：項(xiàng)目核心價(jià)值體系的建立第一、挖掘項(xiàng)目先天的最大價(jià)值。從市場時(shí)機(jī)、自身?xiàng)l件及區(qū)域價(jià)值等方面入手。第二、賦予其適當(dāng)且最大化的后天價(jià)值。步驟3、 5：項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群鎖定及分析第一、哪些人是買家？第二、買家要買什么樣的房子？第三、買家為什么要買這些房子？第四、誰參與了買家的購買行動(dòng)？第五、買家以什么樣的方式買房？第六、買家什么時(shí)候買房？第七、買家在哪里買房？步驟 6：項(xiàng)目開發(fā)主題定位及形象定位階段 A：項(xiàng)目開發(fā)主題定位為項(xiàng)目建立領(lǐng)導(dǎo)先的、策略型的市場主題概念體系：1、該體系不僅是一個(gè)主題概念的提出；2、該體系緊扣項(xiàng)目與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的大勢與機(jī)會(huì)點(diǎn)；3、立足于該項(xiàng)目資源優(yōu)勢與發(fā)展商自身優(yōu)勢之上；4、具有充分的整合性。該體系能夠充分挖掘、兌現(xiàn)項(xiàng)目的最大價(jià)值，包容項(xiàng)目的核心優(yōu)勢與一系列賣點(diǎn)；5、該體系能夠?yàn)轫?xiàng)目及開發(fā)公司積累領(lǐng)導(dǎo)先的市場聲望；6、該體系的深度能夠使項(xiàng)目輸出持續(xù)的價(jià)值，從而保證大型項(xiàng)目的持續(xù)旺銷熱度，并為戰(zhàn)略擴(kuò)張埋下伏筆；7、該體系能夠與項(xiàng)目的建設(shè)與分期開發(fā)節(jié)奏及發(fā)展商的開發(fā)與推廣相匹配，實(shí)現(xiàn)脈動(dòng)狀的市場推動(dòng)功能。階段 B